El Ayuntamiento de Córdoba tendrá que fijar los límites a las viviendas turísticas y cuándo una zona está tensionada

El alcalde de Córdoba, José María Bellido, y documentos sobre el Plan de Gestión del Casco Histórico, en proceso, aseguran que Córdoba contará con una normativa propia de limitación de viviendas de zonas tensionadas. El problema fundamental es que no existe un concepto definitivo de qué es una zona tensionada. Nadie ha fijado a partir de cuándo está legitimada la intervención urbanística.

Según el último borrador disponible del decreto (el quinto), los ayuntamientos se las tendrán que componer con el control de legalidad. «Será la posible limitación establecida por el Ayuntamiento la que habrá de ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva de la garantía del mercado y la competencia«, afirma expresamente el decreto. El proyecto legal abre la puerta a un análisis judicial caso por caso porque, así de primeras, las mayores plataformas, Booking y Airbnb, ya han emitido informes en contra del decreto (según se puede leer en el procedimiento de consulta pública) al entender que agranda la narrativa de que las viviendas turísticas empeoran el mercado inmobiliario, dice.

El Ayuntamiento de Córdoba tendrá una amplia panoplia de motivos para intervenir pero no tendrá un mapa del tesoro. Es decir, podrá limitar por zonas, edificios e incluso épocas del año. Pero como cada cual lo haga será responsabilidad de los gobiernos municipales correspondientes. De hecho, el decreto solamente exige criterios públicos, de general conocimiento y objetivos. Si se basan en datos propios o en informes de consultoras será una responsabilidad de cada equipo municipal.

María Serrano, consultora de Adeitur experta en materia legal, explica que, bajo su punto de vista, el concepto que se va a utilizar es el de capacidad de carga. Es el número de viviendas turísticas que pueden operar en un sector sin que genere problemas en otras actividades como el alquiler de larga estancia. Hasta el momento, los informes realizados por el Ayuntamiento explican que no se ha demostrado un problema tan relevante. Pero el crecimiento de plazas, explica Serrano, ha sido relevante en los últimos años. Antonio Ramos, de la misma consultora, explica que el asunto ya desborda completamente los barrios tradicionales de vivienda turística para asentarse en otros donde no era común esta realidad.

Serrano afirma que el proyecto de decreto conocido es mucho más exigente de lo que en estos momentos había y que intenta encauzar ese incremento mediante estándares que ayuden a garantizar la calidad. Lo hace, explica, sin establecer un planteamiento general que tendrán que desarrollar los ayuntamientos que, en suma, será quienes fijen los límites. Una cuestión importante que han dejado claros los informes legales, también del Gobierno, que no se puede prohibir de forma retroactiva. Quien opera en estos momentos y se adapte a las circunstancias debe seguir haciéndolo.

Avacor es la entidad que agrupa a los propietarios de viviendas turísticas de Córdoba y Matilde de La-Hoz, su presidenta. Y tiene un discurso bastante diáfano sobre la materia. El mercado ha llegado a un punto de saturación que justifica una intervención limitativa de las nuevas aperturas. De La-Hoz asegura que, en estos momentos, lo aconsejable es la creación de una moratoria para impedir nuevas viviendas turísticas y el desarrollo de un estudio serio que refleje la realidad del sector.

La asociación tiene buena opinión del decreto pero advierte de que existen problemas relacionados con algunos de sus objetivos. Por ejemplo, en lo que se refiere a la profesionalización del sector. La presidenta de Avacor asegura que el 80 por ciento de los anuncios que se publicitan en la plataforma son de personas que tienen una vivienda comercializada.

En esas condiciones, introducir empresas intermediarias, que es uno de los objetivos del decreto, implica «elevar los gastos hasta el punto de que no sea rentable«. Las primeras redacciones del decreto abogaban por limitar tanto el número de viviendas que se pueden dedicar al sector turístico por una persona como las que puede llevar un intermediario prestador de servicios. De la Hoz asegura que hay que trabajar en la inspección teniendo en cuenta que se están comercializando cocheras reconvertidas en apartamentos turísticos.

En la misma línea se encuentra el presidente de Aehcor, Manuel Fragero, la entidad que agrupa a los negocios hoteleros de Córdoba. El directivo explica que lo conocido del decreto, aún no firme, es una oportunidad perdida en la equiparación entre apartamentos turísticos y viviendas turísticas que es la aspiración del sector del alojamiento. Eso permitiría competir en pie de igualdad que no es lo que está ocurriendo en estos momentos.

Cuando el Ayuntamiento abra el procedimiento de consultas, Aehcor va a apostar por el una regulación restrictiva de las normas municipales para crear viviendas turísticas. El sector hotelero asegura que quien viene a visitar una ciudad como Córdoba espera encontrarse calles con vecinos, con vida, y no una sucesión de apartamentos para turistas. «Eso no es sostenible», explica. Las empresas abogan por la regulación ante lo que se entiende actualmente como una sobreoferta.

El Consistorio, asegura Aehcor, debe de apostar también por un registro local que permita percibir una tasa municipal que permita conseguir ingresos impositivos por esta actividad. Afirma también que hay que realizar una depuración de las licencias registradas de forma que se pueda diferenciar entre las que están ejerciendo la actividad del alojamiento y las que no.

El arquitecto Francisco Carmona, de Citylab, tiene una larga experiencia en el desarrollo de este sector y reconoce sus dudas sobre el decreto en materia de compatibilidad con las herramientas urbanísticas. Normativamente, explica, una vivienda turística que se dedica durante diez meses a un uso residencial normal y dos a la actividad de alojamiento tiene esas dos consideraciones legales. «No sé cómo se va a solucionar eso», explica.

En segundo lugar, el profesional de la arquitectura no tiene claro que los actuales PGOU y Plan del Casco tengan instrumentos suficientes como para establecer limitaciones concretas. «Es posible que haya que ir al nuevo plan surgido de la Lista», afirma, en referencia al PGOM. Carmona recuerda que el actual planeamiento de la ciudad ni siquiera tiene una definición de vivienda o apartamento turístico. Cuando se redactó, era una realidad poco conocida. Airbnb no existía. La reflexión que realiza el profesional de la arquitectura es que son los ayuntamientos, en este caso el de Córdoba, los que van a tener que tomar decisiones.

Por su parte, el director del Centro de Análisis y Prospectiva Turística de la Universidad de Córdoba, el profesor Manuel Rivera, asegura que el decreto hay que entenderlo como una pieza más dentro de un engranaje legal en el que tienen que participar los ayuntamientos y el Gobierno central gracias a la «clarificación de competencias». Rivera explica que el proyecto de decreto insta a ayuntamientos como el de Córdoba a participar en la ordenación de una actividad que tiene unos impactos innegables aunque ésta no sea una de las ciudades donde más pueda apreciarse.

Manuel Rivera asegura que uno de los puntos fuertes de la nueva norma es que da un paso adelante a la regulación del sector con respecto al decreto actual, que data de 2016. «Permite poner en marcha mecanismos de colaboración entre instituciones para velar contra el alojamiento clandestino y eleva los estándares de habitabilidad de las viviendas que salen al mercado«, explica.

El proyecto permite hacer frente, asegura, a la realidad de que las viviendas de uso turístico estaban ya trabajando por medio de empresas de comercialización lo que obligaba a dar un paso más hacia su profesionalización. Eso no implica que sea un aspecto definitivo. Rivera recuerda que la Ley de Turismo andaluza está en proceso de cambio y debe de aportar también novedades en esta materia.