Más de 34.000 viviendas de Córdoba tendrán que pasar la 'ITV de los edificios' en los próximos cinco años

Las zonas en las que más afectará esta cuestión son los barrios consolidados de la ciudad, aquellos con edificios de mayor antigüedad. Los expertos señalan que estarán afectados barrios como «Fátima, Fuensanta, San Rosa, Ciudad Jardín, por supuesto, o el Parque Figueroa», según señala a ABC el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Córdoba, Pablo Muñoz.

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Los primeros edificios afectados serán aquellos que cumplan 50 años desde su construcción. Córdoba cuenta con más de 34.000 viviendas que se construyeron en la década de los 70, según los datos oficiales del INE, y todos sus edificios se verán obligados a pasar la 'ITV' en los próximos cinco años.

El lío normativo en esta cuestión es considerable. De un lado, el Ayuntamiento de Córdoba tiene aprobada desde 2012 la ordenanza municipal de Inspección Técnica de Edificios (ITE). A la vez tramitó una nueva ordenanza sobre este asunto que nunca ha visto la luz. El Consejo Rector de la Gerencia de Urbanismo ultimaba en 2023 la ordenanza de Conservación, Rehabilitación, Evaluación y Estado Ruinoso de Edificaciones (Ocrer) para su entrada en vigor en 2024, pero de momento no lo ha hecho por entenderse, inicialmente, que ya no era necesaria al haber regulado este asunto la normativa autonómica, entre otros motivos para su descarte.

Precisamente, la Administración andaluza ha ido aprobando su normativa sobre la inspección de edificios. La más significativa en este campo es el decreto 550/2022 por el que se aprueba el Reglamento General que desarrolla la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista). Esta norma prevalece sobre la municipal en los términos que puedan chocar. Sin embargo, la regulación autonómica, en la mayoría de los casos, permite a los municipios avanzar esta cuestión a través de ordenanzas. Aquí ni se ha creado la nueva ordenanza ni se ha modificado la que existía para ajustarse al reglamento andaluz.

La primera cuestión sobre la inspección técnica de edificios es quién está obligado a realizar la verificación del estado de su edificio. En este caso, la normativa y los expertos aclaran que están obligados a realizar la inspección todos los propietarios, sean personas físicas o jurídicas, así como las comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios (mancomunidades).

La segunda pregunta que hay que resolver es qué viviendas o edificios están obligadas a pasar la 'ITV de los edificios' en Córdoba. Se trata de todos los edificios que cumplan 50 años. También están obligados todos los Bienes de Interés Cultural que vayan cumpliendo 100 años y los protegidos en su entorno.

Una vez conocidos quién debe promover la inspección y sobre qué bienes, la tercera cuestión fundamental es desvelar cuándo, es decir, qué plazo hay para realizar la misma. En este sentido, la normativa y los expertos apuntan que la primera inspección técnica de un edificio debe realizarse «dentro del año natural siguiente a aquel en que se cumplan cincuenta años desde su fecha de terminación». Vale un ejemplo para verlo más gráficamente. Un edificio de Córdoba que cumple 50 años en 2025, tiene de plazo para pasar la 'ITV' hasta el 31 de diciembre de 2026.

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De hecho, ese plazo coincide con el que otorga una disposición transitoria del reglamento andaluz, que marca cuatro años (31 de diciembre de 2026) desde su entrada en vigor (el último día de 2022) de 'prórroga' para la obligación de pasar la ITCE. Urbanismo defiende un cronograma diferente, teóricamente basado en un acuerdo plenario, que choca con el reglamento andaluz.

Esa es simplemente la primera inspección del edificio, pero los propietarios están obligados a repetir la misma con una periodicidad de diez años a partir de la primera. Un edificio que haya pasado la ITE en 2024, tendrá que pasarla de nuevo en 2034.

Sobre el personal que debe realizar la inspección, la norma apunta a un técnico competente. El informe de evaluación de la edificación siempre será visado por un arquitecto. En el caso de edificios de titularidad pública, el informe correspondiente podrá ser realizado por el personal propio de las entidades públicas.

La normativa, finalmente, explica que la inspección técnica de construcciones y edificaciones tiene por objeto comprobar tres cuestiones fundamentales en los edificios de viviendas de Córdoba: en primer lugar, determinar su estado de conservación; en segundo lugar, velar por el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal; y por último, diagnosticar su grado de eficiencia energética.

Sobre esta cuestión, la vocal del Colegio de Arquitectos de Córdoba Ángel Bascón explica ABC que en la inspección que se realiza para el informe de evaluación del edificio se supervisan diversas cuestiones de su estado de conservación. Bascón aclara que los arquitectos vigilan el estado «de la cimentación, las estructuras, las cubiertas y las fachadas». Igualmente, se controlan «las instalaciones», es decir, los puntos de suministros de «agua, gas y electricidad». De hecho, recuerda que «el mal estado de las instalaciones eléctricas» es últimamente una de las principales «causas de incendio». De ahí la importancia de controlar su estado. Incluso se comprueba la situación de «la climatización» si es centralizada en el edificio.

La segunda parte de la inspección incluye la supervisión «de la accesibilidad» del edificio para que sea universal. La tercera parte de la inspección consiste en comprobar «la eficiencia energética» del bloque. Últimamente, la responsable de Rehabilitación del COACO recuerda que «también estamos aportando la planimetría de los edificios», porque en los casos de los edificios antiguos ni los propios propietarios disponen de ella.

El sentido de la inspección puede ser «favorable», apunta Bascón, con lo que se acaba el procedimiento, o «desfavorable». En este segundo caso, el informe de la inspección del arquitecto está obligado a exponer las deficiencias observadas, pero sobre todo «el plazo en el que deben acometerse» las obras de rehabilitación necesarias y también «el coste económico de las mismas», para que los vecinos sepan a qué deben hacer frente.

Los costes para la realización de la inspección y de las actuaciones de obra que sean necesarios en los edificios como consecuencia de esta inspección son a cargo de «los propietarios». Generalmente cuentan con ayudas. El Ayuntamiento de Córdoba, a través de Vimcorsa, acaba de realizar una convocatoria para las mismas.

En este sentido, Ángela Bascón apunta que determinar el precio de un informe de inspección técnica de edificios es «como saber el precio de un coche», es decir, que hay mucha diversidad de costes. Añade que para determinar el precio «tenemos en cuenta el número de vecinos, la cantidad de metros cuadrados o el estado final de conservación del edificio», puesto que el informe de un bloque con problemas «es mucho más minucioso» que otro que no tenga desperfectos.

Sobre esta materia, el presidente del Colegio de Administradores de Fincas apunta también a la diversidad de tarifas, aunque con unas pautas. Explica que las comunidades «de menos de 2.500 metros construidos suelen abonar entre 700 y 900 por edificio», mientras que los que están entre 2.500 y 5.000 «pueden llegar a unos 1.200 o 1.500».

Muñoz recuerda que ahora las administraciones están introduciendo «la obligación de que se tenga que aportar el informe de la inspección técnica de un edificio para que éste pueda optar a una ayuda a la rehabilitación». En la misma línea se pronuncia Bascón, que desde el Colegio de Arquitectos insiste en que «se están haciendo más inspecciones por la necesidad de tener el informe para optar a una ayuda» que por el hecho de cumplirse el plazo para la inspección.

En este sentido, los dos expertos en esta materia apuntan a cierta benevolencia del Ayuntamiento, de Urbanismo, en esta materia en Córdoba. Bascón subraya que «hay poca conciencia de la necesidad de realizar la ITE» y apunta que tampoco desde las administraciones «se está velando para que se cumpla». Por este motivo, estima que «son pocas las que se están haciendo voluntariamente». Por ello, Bascón reitera que «hay que tomar conciencia del deber de conservación y rehabilitación, entre otras cosas porque está demostrado que la rehabilitación revaloriza la vivienda».

Pablo Muñoz añade, en el mismo sentido, que «en Sevilla o Málaga, el Ayuntamiento envía a las comunidades un aviso de que cumple el plazo para realizar la inspección», con la advertencia de las medidas en caso de incumplimiento. Sin embargo, «en Córdoba» esta situación no se está produciendo, no hay «ahora mismo» un control estricto sobre esta materia.

Los municipios de Andalucía, por último, también tienen la obligación de contar con un registro de inspección técnica de construcciones y edificaciones.

Desde la Federación Al-Zahara y el Consejo del Movimiento Ciudadano, desvelan a ABC las consecuencias que estiman que pueden tener los vecinos de Córdoba a partir del 1 de enero de 2027 que no hayan pasado la ITV de los edificios pese a estar obligados a ello. En primer lugar, «el seguro podría no cubrir un incidente, como, por ejemplo, un incendio». En segundo lugar, Urbanismo «podría imponer una multa», aunque ahora mismo no está persiguiéndolo. Y, tercero, «es posible que no se pueda realizar una compraventa de una vivienda en un edificio que no haya pasado la ITCE tras cumplir los 50 años».

Este periódico ha contactado esta semana con Urbanismo para disponer de la versión de su presidente, Miguel Ángel Torrico, sobre esta cuestión, pero ha declinado realizar declaraciones.