Urbanismo
Fuente de la Salud, de polígono industrial de Córdoba a barrio de nuevas tendencias
La operación marcada en el PGOU ha cogido impulso con la llegada de fondos de inversión y de nuevas formas de tenencia de la vivienda
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Cuando se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana y se diseñó la ciudad que ahora está creciendo, todas las miradas se pusieron en Poniente y Levante. Pero una operación particular tuvo no pocos debates. Fue la conversión progresiva del polígono de Chinales en una zona residencial y terciaria. El resultado es que, a la chita callando, se ha convertido en un sector de suelo pujante gracias a la irrupción de fondos de inversión como Kronos y empresas de nuevo formato, como las que se crearon para acabar los edificios que se quedaron varados con la crisis de 2008.
Antes del Plan General, toda la zona final de Fuente de la Salud eran naves industriales como Hierros Córdoba o las grandes instalaciones que Moreno SA tenía en la zona para su negocio de venta de materiales. Allí se fabricaba, por ejemplo, la mayonesa Musa que ahora es propiedad del grupo Ybarra. La nueva realidad, cuando esté desarrollada, será un nuevo barrio de 14,5 hectáreas que debe contar con 1.200 viviendas levantadas en varias unidades de actuación: Santa Rosa 8, 11 y 12 y Chinales 1 (subdividida en varios sectores) y 2.
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La operación inicial iba a ser bastante más agresiva. Tanto los gobiernos del PP como de IU-PSOE de la época estaban dispuestos a llegar a más. El asunto quedó como se fijó en el Plan General (dejando el límite en la estación de servicio) aunque el futuro, se decía entonces, es que Chinales acabase siendo un barrio de Córdoba. Así como el Chimeneón eran las instalaciones de la aceitera Carbonell pasaría con esta zona de la ciudad.
Varios aspectos contribuyeron a que los planes especiales de reforma interior cuajaran rápido. Noriega, entre otras empresas, había desarrollado con éxito toda la acera sur de Fuente de la Salud ampliando los barrios de Valdeolleros y Santa Rosa con viviendas de calidad que se vendieron como parte del plan parcial Renfe. El Ayuntamiento asumió como parte de la operación el antiguo cuartel de Automovilismo que permitió darle a la zona la configuración que tiene hoy.
En segunda instancia, el PERI era una figura para transformar suelos urbanos que necesitaban de consolidación. Eso quiere decir que la tramitación no fue tan exigente como la de los terrenos de Poniente que dependían de planes parciales (los más cercanos) y de planes de actuación urbanística (los más lejanos). Con un añadido. Chinales era un terreno que había sido transformado. La aparición de restos arqueológicos fue menor y los costes derivados de equipamientos (es una zona sin recogida neumática de basuras, por ejemplo) también mucho más asequibles.
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Así como la crisis de 2008 llegó cuando Poniente aún se estaba esbozando, Fuente de la Salud sí cogió en régimen de edificación varias promociones. Se dejaron ver los esqueletos de edificios que las empresas habían tenido que abandonar cuando el mercado de la vivienda se vino abajo como un castillo de naipes. También recibió, en plena crisis, visitas inesperadas. Las empresas gestoras creadas por los bancos que habían asumido todos esos activos empezaron a buscar constructoras que le acabaran las viviendas porque había mercado.
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Un hecho diferencial marca el devenir del barrio de Fuente de la Salud y es la llegada de los fondos de inversión. En concreto, de uno: Kronos. El fondo adquirió en 2018 casi la totalidad de las antiguas instalaciones de Moreno SA que habían formado parte de la operación Hivernia. De todos que se le calculan a la zona. Kronos controla unos 73.000 metros cuadrados techo: unas 700 viviendas según los estándares más usados.
Es la parte de Chinales que se pretendía asumir como residencial en la fase de redacción del PGOU.
Al fondo le llamaba la atención lo rápido que se vendían las viviendas que estaba poniendo en el mercado. Aventuraba que haber encargado el proyecto a Rafael de La-Hoz había sido una buena decisión aunque el diseño solo es una parte de la explicación. Son pisos que salieron a la gama media del mercado en un lugar cercano al centro y con buena comunicación. No era exactamente un barrio de nueva creación sino la prolongación de uno ya existente.
En estos momentos, en la zona se está desarrollando una de las experiencias dedicadas al alquiler. El llamado build to rent (construir para alquilar). La empresa se alió con Nuveen para generar una marca dedicada a edificios que no se venderán. Tampoco serán alquileres tradicionales. El usuario elegirá los servicios que quiera consumir y se les cobrará por ello. El precio base del piso de una habitación son 550 euros al mes aunque la factura sube si se hace uso, por ejemplo, del gimnasio. Están pensados para profesionales públicos o privados destinados a la ciudad. Se entregarán en 2023, según la comercialización que realiza la empresa.
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