Andalucía intenta controlar con el nuevo decreto un parque de 117.000 viviendas de uso turístico

«El desarrollo descontrolado de este fenómeno puede ocasionar tensiones sociales en las zonas urbanas de más masificación turística, en las que se está generando la gentrificación. El crecimiento desordenado de estas viviendas con fines turísticos puede provocar efectos indeseados y alteraciones en el entorno y la ciudadanía, desplazamientos de población, desajustes en la planificación urbana, desnaturalización de los barrios, desaparición del tejido empresarial que se presta a la ciudadanía, deterioro de los entornos urbanos, problemas de convivencia e incluso la existencia de una oferta ilegal de alojamientos que compita deslealmente con el sector y genere turismofobia«, resume el Consejo Económico y Social de Andalucía en su reciente informe sobre la regulación de las viviendas turísticas.

La reacción de las administraciones a la evolución de este fenómeno no fue acorde con su ritmo de crecimiento. Primero hubo serias diferencias en cuanto a las competencias y las limitaciones legales que incluso llevaron a un conflicto legal entre ayuntamientos y la Junta de Andalucía. Entre 2020 y 2022 ciudades como Cádiz, Sevilla o Granada intentaron establecer sus propias limitaciones urbanísticas a través de los PGOU para establecer mecanismos de control. Estas regulaciones fueron recurridas por la Administración autonómica al entender que se producía una invasión de competencias. Los tribunales dieron la razón a los consistorios pero en realidad no eran medidas con un alto nivel de efectividad.

La Junta asumió la necesidad de establecer una regulación en noviembre de 2021 cuando se realizó el primer trámite de consulta previa. Han pasado más de dos años. En este tiempo ha habido consultas públicas, informes jurídicos internos y externos y dictámenes que han ido marcando el proceso, los más recientes, los del Consejo Económico y Social de Andalucía y el del Consejo Consultivo de Andalucía, que han introducido leves modificaciones técnicas. En paralelo, las viviendas han seguido creciendo por una cuestión básica. El decreto nunca sería retroactivo por lo que han proliferado las altas como acción preventiva hasta que se produjera la regulación.

Finalmente, el Consejo de Gobierno del 29 de enero aprobará el nuevo decreto. Estas son las claves de esta nueva normativa:

El decreto cambia la denominación de este fenómeno que califica como «viviendas de uso turístico» que son aquellas ubicadas en suelo residencial que se «ofrecen mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos». No se debe confundir, en cualquier caso, con los apartamentos turísticos que aunque están ubicados en zonas residenciales ocupan la totalidad una parte independiente del conjunto de edificios de forma homogénea y cuentan con entradas propias y ascensores y escaleras de uso exclusivo.

Las limitaciones que se establezcan en cuanto a zonas o espacios saturados a raíz de este decreto no afectarán a las más de 117.000 viviendas ya dadas de alta, que mantendrán sus títulos. No obstante, sí será obligatoria su adaptación a nuevos requisitos en cuanto a las plazas por metro cuadrado, condiciones que se ofrecen a los usuarios o el modelo de propiedad. Y el proyecto de la Junta de Andalucía establece distintos periodos de transición para las 117.000 viviendas de uso turístico reguladas en Andalucía que llegan en algunos casos hasta el año.

La principal novedad que incorpora el decreto que aprueba la Junta de Andalucía afecta a la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan límites en el número de viviendas de uso turístico. Concretamente, el decreto establece que «los ayuntamientos por razón imperiosa de interés general podrán establecer limitaciones proporcionadas en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o sector».

La Junta de Andalucía no establece así ni unos criterios básicos ni unas limitaciones. Simplemente da a las administraciones locales la potestad de actuar a través de ordenanza con la limitación de que debe ser «proporcionada», medida que deberán definir cada uno de los servicios jurídicos ante los posibles recursos que se presenten.

Los principales ayuntamientos andaluces de ciudades turísticas ya han anunciado que van a usar esta vía que tiene un impacto no obstante limitado: no puede reducirse el número de viviendas turísticas ya existente, únicamente impedir que aumente. Y en ningún caso afecta ni al concepto de apartamentos turísticos (edificio completo) ni a las plazas hoteleras.

En su informe sobre el nuevo decreto, el Consejo Económico y Social Andaluz advierte de las dificultades legales y administrativas que se pueden encontrar los ayuntamientos y de hecho pide a la Junta de Andalucía «un sistema regional de ordenación turística que esté conectado y enmarque las regulaciones». Es decir, no dejar a cada ayuntamiento que regule según su criterio sino establecer una base común. De hecho, este mismo dictamen advierte que «hubiera sido conveniente apoyar y ayudas a las administraciones locales en esa labor con el objetivo de crear y publicar periódicamente índices públicos actualizados que muestren los niveles de saturación de las Viviendas de Uso Turístico.

Las viviendas que estén ahora mismo en oferta turística deberán adaptarse a determinadas cuestiones del decreto en cuanto a dimensiones y equipamientos. Tendrán un margen para hacerlo. Una vivienda de uso turístico debe tener una dimensión mínima de 14 metros cuadrados por plaza y disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si supera las ocho plazas. Si una vivienda que está dada de alta en el registro no cumple con estos mínimos, deberá reajustar el número de plazas que oferta y comunicarlo al Registro de Turismo.

La normativa establece también la obligatoriedad de que las cocinas y los baños de las viviendas con fines turísticos estén completamente equipados y que los pisos dispongan de calefacción y aire acondicionado, así como una adecuada ventilación. Se da un plazo de un año para que los pisos existentes cumplan con los nuevos requisitos.

No hay transición para aquellas viviendas que incumplan los requisitos básicos y que no podrían seguir operando: ser una VPO, estar ubicadas en inmuebles cuyos estatutos prohíban su actividad, y disponer de licencia de habitabilidad.

Una de las principales conclusiones del dictamen del Consejo Económico Social de Andalucía sobre el decreto de viviendas turísticas es la advertencia de que no se establecen mecanismos adecuados de control e inspección de los requisitos que incorpora la nueva normativa.

Concretamente, para el control de las normativas municipales de limitación en determinados espacios, la Junta de Andalucía delega toda competencia a las administraciones locales que serán quienes tendrán que revisar si en las altas que se produzcan de viviendas con fines turísticos se incumplen su normativa y comunicarlo, en ese caso, al registro andaluz.

En cuando a la adaptación a los requisitos en cuanto a mobiliario, dotación, dimensiones y equipamientos, no se incluye un régimen específico de control de estas viviendas. «Deberán dotarse y destinarse los recursos humanos y materiales necesarios para que la inspección pueda ejercer sus funciones con las garantías y las condiciones adecuadas«. En su respuesta a este informe, la Junta señala que hay una previsión de incrementar el cuerpo de inspectores de la Consejería.

Hay una prohibición específica que cuenta también con su plan propio de inspección. Se trata del uso de VPO como viviendas turísticas. Esta actividad estaba prohibida por parte del reglamento de viviendas protegidas y ahora se incorpora también al decreto de Turismo. El último plan de inspección de viviendas protegidas de la Consejería de Fomento recoge este extremo como una de las prioridades de control. Aunque el balance de actuaciones hasta el momento tiene alcance limitado: el último marco de control 2022-2023 se cerró sólo con 80 actuaciones y 42 expedientes sancionadores.

El decreto recoge como elemento complementario la posibilidad de «celebrar convenios de colaboración con otras administraciones o con entidades privadas para facilitar el intercambio de información, así como para la utilización conjunta de medios o recursos materiales«. Este punto ha causado preocupación en el Consejo Económico y Social de Andalucía al entender que podría suponer una externalización de la labor de control.

El marco legal que se conforma con el nuevo decreto de la Junta de Andalucía no obstante queda incompleto y habrá que esperar a dos elementos complementarios para ver su alcance real sobre el fenómeno de las viviendas de uso turístico. Por un lado, el contenido de las ordenanzas que en el marco de sus competencias elabore cada uno de los ayuntamientos que quiera limitar las viviendas turísticas. Por otro lado, a lo que incorpore la próxima Ley del Turismo de Andalucía cuyo desarrollo destaca como fundamental el Consejo Económico y Social Andaluz en su informe.