Se vende inmueble. Razón: El Estado español

Hasta 15.135 inmuebles «ociosos» —como se refiere a ellos el documento del Ministerio de Hacienda— han sido identificados para su puesta en venta, aunque el Ejecutivo no ha precisado a qué porcentaje del total que posee corresponden. A priori, que al Estado le «sobren» 15.135 inmuebles «asusta» , como señala el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren . Son los vestigios, todavía demasiado presentes, de una España de ladrillo en la que la Administración General del Estado pasó a ser «un monstruo inmobiliario innecesario» que la crisis ha venido a frenar.

Aunque desde el punto de vista del mercado éste es «el peor» momento para dar salida a tanto inmueble , Echavarren reconoce que desde el punto de vista de la necesidad «no se le puede pedir al Estado que espere a tiempo mejores».«Lo lógico es que el dinero de los impuestos de los españoles se pueda destinar a Educación o Sanidad, por ejemplo, y que las desinversiones en inmuebles de titularidad pública se encarguen de hacer frente a la deuda», señala a ABC el experto inmobiliario.

¿Habrá compradores?

La tipología de estos más de 15.000 inmuebles es muy diferente . Se incluyen edicios singulares —hasta 98—, fincas rústicas (4.832), viviendas —1.869 y 6.906 de Invifas, además de 61 participaciones indivisas— locales comerciales (805), oficinas (126), solares —382, además de 18 participaciones indivisas—, edificios industriales (19), garajes o trasteros (16) y tres inmuebles asistenciales. Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento, ¿habrá compradores para tanto activo estatal?

«Depende». Aunque el dinero no es ilimitado y la Administración central tendrá que competir con activos de entidades privadas y de otras administraciones públicas, existen distintos tipos de fondos de inversión (perfiles de inversión del mercado), y para unos la oferta estatal será más atractiva que para otros , según apunta Echavarren. Algunos de estos inmuebles podrán acabar también en manos de inversores locales.

Sin embargo, los millones de euros que el Estado pretende embolsarse con la operación de venta dependen de si el mercado es capaz de absorber tanto, en poco tiempo y a buen precio . La situación es de «incertidumbre».

El propio informe de Hacienda reconoce que, en el caso de las oficinas (126), por ejemplo, la principal dificultad puede ser «su calificación urbanística , que no permite aprovechamientos lucrativos y que exige un cambio de calificación previo —largo, costoso y dependiente de terceros— para que sean deseables para inversores privados». Algo similar ocurre con los solares (382), la mayoría en manos de ADIF, que verán dificultada su venta por su situación poco favorable en el mercado inmobiliario y la escasa demanda de suelo.

Las viviendas provenientes de Invifas —sujetas al Régimen especial de la Ley de Movilidad de las Fuerzas Armadas— deben ser ofertadas, en primer lugar, a los miembros de las Fuerzas Armadas , por lo que las 6.900 que pertenecen a este grupo tendrán difícil salida, al menos inmediata, entre inversores privados.

Algunos de los inmuebles vacíos del Estado son antiguos, están ruinosos y tienen elementos protegidos o fachadas singulares , lo que dificultará la compra pese a que estén bien situados. Es el caso de los edificios singulares (98) y los asistenciales (3). Además, tener al Estado como inquilino era seguro antes de la crisis, pero hoy por hoy «no sólo no se le ve como un factor de valor sino más bien todo lo contrario», indica Echavarren. Además, hay que tener en cuenta que no se puede desahuciar al Estado.

No es el mejor momento, pero sí el necesario. Es la tesis de Echavarren y también la del propio Gobierno. «Los fondos de inversión van a hacer una rebaja, no sólo al valor del inmueble, también a las propias expectativas del Estado» , indica el consejero delegado de Irea.

«Sobran muchos más»

El esfuerzo por parte de la Administración central para valorar qué ladrillo sobra ha sido importante. Sin embargo, para Echavarren no se ha hecho el esfuerzo más importante de todos: el de «coordinación entre administraciones» , comprobar a qué inmuebles se podría dar salidad de forma conjunta. De ser así, se habría caído en la cuenta de que «sobran muchos más».

La forma de hacerse con uno de los inmuebles de titularidad estatal es la subasta pública . Un método a priori transparente pero poco flexible. En ocasiones, es necesario disponer de aval sólo para acudir a la subasta y conseguirlo no es tarea sencilla. Echavarren la califica de obsoleta y aboga por otras formas de desinversión «más novedosas» y flexibles , que entiendan las dificultades de financiación del que compra y se adaptaden a la coyuntura actual.

Echavarren —que también fue uno de los encargados de definir los planes estratégicos del Ministerio de Defensa a finales de los años 90— es tajante: «El Estado debería ser lo más flexible posible dentro de los criterios de transparencia que se le exigen». «Que más allá de informar de la puesta en venta de activos en una página web, tengan una estrategia de cara a los inversores», sostiene el experto.

Venta o cesión gratuita

Días después de que se anunciara la puesta en venta de los inmuebles, algunos grupos políticos y colectivos aprovecharon para pedir la cesión gratuita de algunos de ellos para fines públicos y sociales . Fue el caso de Alternativa Galega de Esquerda (AGE), que pedía a la Xunta de Galicia que frenara lo que consideró un «derecho de pernada» por parte del Ministerio de Defensa, que cuenta con numerosos terrenos, garitas, polvorines, antiguos cuartelillos y carreteras en Ferrol. La intención era forzar a Defensa a que cediera sin coste al menos parte de esos terrenos.

«Los inmuebles del Estado son de todos los españoles, pero eso no quiere decir que todos podamos echarles mano» . Es la respuesta de Echavarren ante quienes quieren «aprovecharse» de la puesta en venta de este tipo de activos. El experto sostiene que la obligación del Ejecutivo es convertir esos inmuebles en menor esfuerzo para generaciones futuras. «Como español, me opongo a que en Galicia lo llamen derecho de pernada», indica a ABC, y sostiene que una administración local, por ejemplo, no puede ser la única en disfrutar de un inmueble que pertenece a todos los españoles.

Sí defiende, en cambio, los convenios entre la Administración central y la local para recalificar terrenos o inmuebles , de forma que el Ayuntamiento pueda recibir un porcentaje a cambio de la recalificación, ya sea en dinero o en cesión de suelo.

«Los españoles tenemos un problema de deuda y hay que sacarle provecho a nuestro patrimonio», apunta Echavarren, «aunque ello no quiere decir vender a un especulador» , advierte.