La vivienda nueva rebasa el precio de la burbuja y sigue sin visos de tocar techo

Es una tormenta perfecta, que deja precios de venta inverosímiles, como los que se pagan en Barcelona, donde los pisos a estrenar se elevan a los 5.262 euros, un 16,2% más de lo que llegó a costar en su máximo histórico, según los datos de la tasadora. En total, son ocho capitales de provincia y dos ciudades autonómicas las que rebasan los precios de la burbuja inmobiliaria. Las que más han crecido desde entonces, empujadas por el frenazo promotor vivido en los últimos años son Ceuta (+27,1% vs máximos) y Melilla (+20,4%) donde se paga 1.902 y 1.565 euros por metro de superficie respectivamente.

Tras Barcelona, los precios más altos los tienen Madrid (+14,7%) y San Sebastián (+8,5%). En la capital española el metro llega ya a los 4.493 euros y en la guipuzcóana a 4.378. Las otras capitales donde se rebasan las valoraciones previas a la crisis del ladrillo están también condicionadas por el dinamismo que exhibe el mercado por la acción del comprador extranjero. De esta forma, en Palma de Mallorca (+10,3%) se cotiza el metro cuadrado a 2.695 euros; en Málaga (+3,9%) se abona 2.337 euros y en Las Palmas de Gran Canaria (+6,8%) 1.948 euros. Cierra la lista La Coruña (+5,2%) donde comprar una casa recién construida se eleva a 2.100 euros por metro cuadrdado y Lugo (+4,1%) con 1.611 euros el m2.

Las hay también que se acercan a su máximo valor histórico. Es el caso de Bilbao (-2,2% respecto a su techo, otra de las ciudades más caras de España en la que el precio del metro se eleva a los 3.163 euros, y de Valencia (-6%) donde cada metro de superficie de vivienda nueva vale 2.245 euros, según Sociedad de Tasación.

Tan solo un 10% por debajo de máximos están también León (-9,7%) donde se pide de media por cada metro unos 1.665 euros, Teruel (-9,7%) donde a pesar de ser una de las capitales más pequeñas de España se exigen 1.570 euros, y en Santa Cruz de Tenerife (-8,2%) el metro vale 1.655 euros.

Las capitales de provincia que están más lejos de su máximo son Ciudad Real (-27,6%), la más barata de España, donde el metro vale 1.314 euros, Cáceres (-25,4%) con 1.327 euros y Zaragoza (-25,3%) con 2.228 euros. En ninguna ciudad española el precio baja de los 1.000 euros por m2. En el primer semestre del 2024, la subida de la vivienda nueva se ralentizó al crecer un 4,3%. El estudio de campo realizado por Sociedad de Tasación entre marzo y junio de 2024, ha tenido en cuenta más de 39.600 viviendas, correspondientes a 2.192 promociones de obra nueva.

Y lo peor puede estar por llegar, al no existir ninguna señal de que la vivienda pueda bajar de precio. El Banco de España dijo en abril que hacen falta 600.000 casas a corto plazo para equilibrar el mercado, cuando el ritmo de construcción anual es de poco más de 100.000. La directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva dice que, además del desajuste entre oferta y demanda actual, los costes de construcción se han elevado un 30% desde el Covid, y tan solo en el último año lo han hecho un 9,1% hasta elevar el valor de levantar un metro cuadrado de vivienda a los 1.310 euros de media.

«Esto viene determinado tanto por el encarecimiento de los materiales de construcción como de la mano de obra, en la que también influye la falta de relevo generacional en el sector de la construcción, así como la escasez de perfiles cualificados entre los jóvenes, que termina repercutiendo en el coste final de la vivienda», explica la experta.

Villanueva incide en la escasa producción de vivienda protegida como otro factor determinante, que se encuentra en mínimos históricos con apenas 8.646 casas construidas durante 2023, muy lejos de la media de 45.000 unidades anuales que se levantaban hasta 2012. «Esta insuficiencia impide dar salida a una parte de la demanda que busca vivienda de primer acceso o que responde a un segmento de la población con menos recursos, siendo este otro de los motivos que estarían detrás de las presiones en los precios de la vivienda», profundiza la portavoz de Sociedad de Tasación, que también apunta a la atomización del sector promotor, cuyo número de empresas se ha reducido a la mitad en los últimos 15 años. «Las que permanecen activas en su mayoría tienen estructuras pequeñas y recursos limitados para poner en marcha grandes proyectos. Esto limita la capacidad de generar más oferta», agrega.

Desde una de las grandes promotoras de España, Vía Ágora, tampoco transmiten optimismo respecto a una bajada de precios en la obra nueva. De hecho, su CEO, Patricia Hernández, asegura que se «conformaría» con una «estabilización» de los precios. «Todos los factores de producción están subiendo de precio y el único que podría dar alguna alegría son los tipos de interés y de momento ya hemos visto que la bajada ha sido muy moderada, incluso por debajo de lo que el mercado tenía ya descontado», comenta a este periódico.

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Hernández también dice que el problema en 2024 no está en que la vivienda nueva valga ya más que en los años de la burbuja, sino en los ratios tan bajos de accesibilidad para las familias. «Aunque las subidas salariales han amortiguado algo al inicio de 2024, en Barcelona y Madrid se supera el 30% recomendado de la renta disponible, y en Baleares los niveles superan el 40%», apunta. La consejera delegada de Vía Ágora asegura que las empresas del sector promotor son las primeros interesadas en sujetar los precios de la vivienda «porque no queremos que el mercado se desborde, pero es difícil», apostilla.