Vivienda lleva nueve meses sin llamar a la banca para activar los avales hipotecarios

«Esperamos tenerlos listos (los avales) al finalizar el mes de febrero», indicó hace pocos días la titular de Vivienda durante la firma con el consejero de Fomento de Castilla-La Mancha, Ignacio Hernando, del convenio para la promoción de 475 viviendas destinadas a alquiler social. Días antes ya había dicho que en este mes se sacarían adelante; sin embargo, para poder activar estas garantías públicas primero hay que firmar un convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y después con las entidades financieras, que son las que realmente ponen el dinero en los préstamos hipotecarios.

Poco ha reparado en esos pasos el presidente del Gobierno, que ha aprovechado el calor de la campaña electoral en Galicia para anunciar que el Ejecutivo destinará 2.500 millones de euros a esas garantías y que lo aprobará ya en el Consejo de Ministros del próximo martes, pese a tener pendientes varios pasos esenciales para que ese programa de avales pueda estar operativo.

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Esta es la primera vez que el Ejecutivo da concreción respecto a los plazos de una medida muy esperada por los consumidores y que ya funciona en algunas comunidades autónomas que decidieron ponerlo en marcha por su cuenta, como Madrid o Galicia.

Con todo, todavía faltan detalles relevantes sobre cómo se articularán estas ayudas. Estas garantías públicas están destinadas a avalar, a través del ICO, a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo con un máximo de 37.800 euros de ingresos anuales (inferiores a 4,5 veces el Iprem) para que puedan acceder a una hipoteca de hasta el 100% del valor del piso.

El Estado avalará hasta un 20% -25% si la calificación energética de la vivienda es mínimo D- del préstamo. Habitualmente los bancos suelen conceder hasta el 80% del valor del piso, y el 20% restante más otro 10% de gastos los debe aportar de su bolsillo el comprador; esto es lo que se conoce como la entrada. Los jóvenes, pese a que tengan estabilidad laboral y solvencia económica, no disponen de ahorros para aportar esa entrada y se ven expulsados del mercado de compraventa de vivienda si no disponen de ayuda de familiares en muchos casos.

Es por ello que el Gobierno saca esta medida, para que gracias al aval público el consumidor pueda acceder a una hipoteca hasta el 100% del valor del piso y casi no tenga que aportar ahorros previos.

Estas ayudas podrán pedirse hasta el 31 de diciembre de 2025, (se contempla una posible prórroga de dos años) y la duración de las garantías durará diez años, «con independencia del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de periodo de carencia». El importe total de los avales previstos es de 2.500 millones de euros y el Ejecutivo espera llegar a 50.000 familias, con lo que el aval medio por operación sería de 50.000 euros. Asimismo, el límite de acceso de 37.800 euros aumentará un 70% para familias monoparentales, hasta los 64.000 euros, y al doble, hasta los 75.600 euros, si la hipoteca es firmada por dos personas. También se incrementará un 0,3% el límite por cada hijo a cargo.

Más allá de ello, el Ejecutivo todavía tiene que concretar algunos detalles de cómo se configurarán estos avales públicos. La antigua ministra de Transportes, Raquel Sánchez, dijo en su momento que «se abre la puerta a establecerse un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda, que podría fijarse en función del ámbito territorial».

Esto significa que podría no otorgarse el aval si la vivienda cuesta más de una determinada cantidad y que los umbrales no serían iguales en todas las comunidades autónomas. Esto último es en lo que más han estado trabajando el Ministerio de Vivienda y el ICO, según fuentes consultadas.

Así las cosas, los pasos que faltan ahora son los de firmar un convenio con el ICO y que luego este haga lo propio con la banca. No se haría un convenio a nivel individual con cada entidad financiera sino que lo previsto es que sea a escala sectorial y después los bancos se vayan sumando.

Pese a ello, hay ciertos recelos en la medida. Por una parte, como publicó este periódico, las entidades financieras no quieren que con una medida como esta se pueda dar alas a generar una pequeña burbuja, con lo que lo esperado es que los criterios de concesión de las hipotecas con aval público sean bastante duros, igual que ocurre con las líneas de garantías públicas de las comunidades autónomas.

Por otra parte, los bancos llevan años reduciendo las hipotecas que conceden de más del 80% del valor del piso. Las entidades financieras prácticamente han enterrado ese tipo de préstamos para vivienda. Según las últimas estadísticas del Banco de España, en el tercer trimestre de 2023 las hipotecas nuevas de más del 80% del valor del piso solo representaban el 6,6% del total. Son algo residual en el sector financiero, mientras que hace pocos años ese porcentaje más que se duplicaba; en 2018 el 15% de los créditos para vivienda eran por esa cantidad.