La vivienda entra en campaña con una batería de promesas de dudoso impacto

Belén Rodrigo

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22/05/2023 a las 00:13h.

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Como ocurre en cada compaña electoral, la vivienda es uno de los temas que centra el debate político. Según indica el CIS en sus últimas encuestas, es una de las principales preocupaciones de los jóvenes y lo cierto es que la oferta está muy por debajo de la demanda en las necesidades alojativas.

La vivienda es el eterno comodín para los partidos que anuncian propuestas con las que pretenden resolver, al menos en parte, las dificultades de los ciudadanos a la hora de comprarse una casa. Pero esas propuestas muchas veces carecen de fundamento y los expertos creen que en algunos casos los efectos de las mismas pueden ser negativos y contraproducentes para inquilinos y propietarios. «Yo las llamo ocurrencia y no propuestas porque son medidas de las que no se piensa si son viables», resalta Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School.

Por ejemplo, en el caso de las promesas de construir un elevado número de viviendas, «son casi siempre inviables porque hacen falta muchos años para conseguir tantas y sobre todo muchos albañiles, que no hay», matiza. Cree que gran parte de estas ideas que se anuncian «lejos de solucionar un problema acaban por perjudicar, sobre todo a los más vulnerables».

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De cara al 28-M, Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señala que la vivienda ha cobrado especial actualidad por el avance en la aprobación de la nueva Ley de Vivienda. «El problema de acceso la vivienda en España para una gran parte de la sociedad es una realidad. Seguimos pendientes de la evolución de la guerra en Ucrania, la inflación, y otros parámetros económicos que están provocando una ralentización de proyectos urbanísticos y un encarecimiento de los inmuebles», matiza.

En contexto preelectoral y una vez ya celebradas las elecciones, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias consideran necesario un profundo debate y reflexión para afrontar este problema. «No hay duda de la solvencia del mercado español de 'living' y del interés del inversor por este segmento, pues el activo inmobiliario es un valor seguro, incluso en momentos de inestabilidad, y en esa línea es importante trabajar», subraya Ricardo Martí–Fluxá.

Siendo prudentes y sin entrar a valorar las propuestas políticas de las distintas formaciones, ACI señala que a los gobiernos autonómicos y locales que salgan de las próximas elecciones, no importa la tendencia política, «les ofreceremos nuestro expertise, nuestra predisposición a colaborar en el despliegue de políticas urbanísticas que den respuesta a las necesidades sociales». Su presidente recuerda que las medidas destinadas a la vivienda no pueden abordarse desde una visión cortoplacista, y han de desarrollarse de forma efectiva sin importar el sello político. «Consideramos oportuno avanzar en esta alianza entre la administración y las empresas privadas y crear una mesa de trabajo para buscar juntos soluciones al problema de la vivienda». Mientras tanto, cada partido ha llegado a las elecciones municipales y autonómicas con sus particulares recetas, y con propuestas en algunos casos bastante controvertidas.

El 'house flipping' consiste en comprar inmuebles en mal estado, por tanto, más asequibles, y reformarlos para venderlos por un margen mayor. Podemos propone prohibirlo. «Es una figura contraria al libre mercado que provocaría que muchas de las viviendas antiguas que en la actualidad se están renovando en términos energéticos y de sostenibilidad quedasen fuera de mercado», afirma Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña. Por su parte, Juan Carlos Higueras recuerda que este concepto viene de Estados Unidos pero es algo que se ha hecho siempre en España. «Compras una vivienda destrozada, la arreglas y la vendes. Lo normal es que se gane dinero con la operación. Pero hay una tendencia a ir en contra de cualquier enriquecimiento. Especular es comprar y vender en bolsa, pero no reformar una casa y venderla después de haber invertido dinero en ella». Cree además que no tiene sentido que con la llegada de fondos europeos para mejorar la eficiencia energética de las viviendas se pretenda acabar con el 'house flipping'.

Desde APCE recuerdan que toda aquella actuación que aumente aún más el desequilibrio existente entre arrendador y arrendatario provocará una reducción de la oferta que repercutirá sin duda en los precios. Juan Carlos Higuera indica además que esta figura recuerda a la del alquiler de renta antigua, que «fue la pesadilla de los propietarios. Depreció los inmuebles y afectó al mantenimiento».

Es una de las propuestas mejor valoradas por los expertos del sector una vez que «para bajar el precio hace falta que exista más oferta. Y para eso estimulemos que existe más suelo, que sea más barato», indica el profesor de EAE Business School. No obstante, recuerda que con todos los partidos que han generado leyes del suelo «ponen trabas en el camino para no construir». Si una medida de este estilo se llevara a cabo, APCEspaña pronostica que se produciría un aumento de la oferta de viviendas asequibles.

El PP quiere introducir fórmulas novedosas como el alquiler con opción a compra en el caso de la vivienda social. Podría materializarse descontando hasta el 80% de la renta mensual abonada en el momento de ejercer la compra a los 10 años. Una propuesta que no agrada a Juan Carlos Higueras porque «una vivienda social debe ser usada para familias vulnerables. Si la compra, la puede vender y ganar mucho dinero».

Poco antes del arranque de la campaña electoral el Gobierno aprobó avales del 20% para jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a su cargo sin límite de edad con ingresos individuales de hasta 37.800 euros anuales. El objetivo es facilitar la adquisición de aproximadamente de 50.000 viviendas. ACI cree que esta medida del Gobierno será positiva y dinamizará el mercado. «Para jóvenes y familias, especialmente, el desembolso inicial que supone la hipoteca supone un gran impedimento a la hora de acceder a la compra de vivienda», reconoce su presidente. Considera que esta iniciativa alcanza un enorme interés y multiplica exponencialmente las ayudas otorgadas a la compra de vivienda del Estado. «Además, reducirá la demanda de alquiler y será un revulsivo para la actividad constructora, en general», matiza Martín-Fluxá.

Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, pone de ejemplo el caso de Reino Unido, donde esta medida permitió el acceso a jóvenes que antes no podían porque, aun siendo solventes, no tenían el ahorro necesario para hacer frente a la entrada más los gastos necesarios para su adquisición. «Nos parece una medida acertada», señala. Pero el profesor Juan Carlos Higueras no espera mucho impacto de estos avales una vez que el número disponible no es muy elevado y «existe el riesgo de que pase lo que en el 2008 cuando se daba el 120% del valor de tasación de la vivienda».

Desde ACI señalan que el gran reto de la vivienda en España precisa un abordaje en distintos ángulos. «Además de la voluntad de colaboración con el ámbito público, precisa una desburocratización, agilizar el suelo finalista o diseñar un marco de seguridad jurídica que fomente la inversión privada. Nuestra asociación lleva años abogando por una mayor agilidad de la administración en los trámites urbanísticos y de gestión de licencias, logrando una mayor flexibilidad. Ante la falta de urbanizable, los tenedores del suelo, en muchos casos la propia Administración Pública, «deberían ofrecerlo a unos precios asequibles que permitan construir inmuebles para uso residencial». De ahí que perciben útil subir la oferta de vivienda en alquiler, «bien bajo las fórmulas ya aprobadas de derechos de superficies, como el Plan VIVE, o con la subasta de parcelas a precios reducidos con el compromiso de limitar las rentas por parte de los futuros compradores», afirma el presidente de ACI.

En la línea de los avales ICO cree que también se pueden definir nuevas bonificaciones fiscales para propietarios que dispongan oferta en alquiler, incentivándoles a establecer rentas más reducidas siempre que se garantice seguridad frente a posibles impagos. «Otras medidas que llevamos tiempo solicitando son la reducción al 4% del IVA, o deducciones de IRPF tanto para el acceso a la compra como al alquiler», cuenta el presidente de ACI. Otra iniciativa que consideran que sería efectiva «es la industrialización de los procesos productivos para lograr así un mayor control de costes y eficiencia. Si logramos escalar la producción de viviendas, generaremos modelos económicos más eficientes y optimizados», matiza.

ACPEspaña propone la agilización de los trámites de conversión de suelo, aumento de la seguridad jurídica en el urbanismo, simplificación de la burocracia, disminución de la fiscalidad y, en general, todas aquellas medidas que facilitan la entrada de la iniciativa privada que «es la que genera el 95% de la vivienda asequible en nuestro país».

El profesor de EAE Business School está a favor de que no exista intervencionismo en el sector porque «perjudica el mercado, no se resuelve el problema atacando inversión privada porque se van». Pero si hay que intervenir, «que sea para aumentar la oferta y no para poner trabas y subir impuestos».