Por qué ya es demasiado tarde para conseguir una hipoteca fija: cuál es la mejor alternativa

Existe una cuantía de tipo de interés a partir de la cual el tipo fijo deja de ser más beneficioso y sale mejor el variable. Esto hablando en términos de toda la vida de la hipoteca, que de media abarca 25 años. Pero la seguridad del primero provoca que las nuevas firmas no hayan dado un vuelco todavía, y los datos son claros: si aún no lo has hecho, ya es demasiado tarde para hipotecarte a tipo fijo con las ofertas que hay ahora ya que pagarás más que a variable.

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Según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de marzo de 2023, el 63,9% de las nuevas hipotecas se firman todavía a tipo fijo. En otras palabras, que menos de una de cada cuatro son a variable. A mediados de 2022, más de un 75% se hacían a fijo, alcanzando un máximo histórico, ya que los bancos potenciaban esta modalidad mientras el euríbor seguía en valores bajos.

Pese a todo, lo que ocurre en España desde el mes de marzo se aleja de una decisión por criterios económicos. En el tercer mes del año, el interés medio al inicio de la hipoteca en las que se firmaron a tipo fijo superó el 3% por primera vez desde 2018. Concretamente, la media de interés en el tipo fijo quedó en el 3,15%, según el INE. Asimismo, según el último informe de los Registradores, cuyas operaciones abarcan todo el primer trimestre de 2023, el interés en el tipo fijo en nuevas firmas fue del 3,18%, cuando un trimestre antes no llegaba al 2,7%. Prácticamente coinciden las cifras... y la modalidad fija no para de encarecerse.

El entorno de esta cifra es a partir del cual debe pensarse más que nunca si escoger a tipo fijo o variable, según fuentes financieras. La teoría del mercado hipotecario indica que a partir del 3-3,5% de interés, la hipoteca fija deja de ser mejor que una a variable, independientemente de como esté el euríbor.

En el sector bancario explican esto por la experiencia histórica. El euríbor es el índice utilizado de manera mayoritaria para calcular el interés del tipo variable, que resulta de una suma de este más un diferencial que suele estar entre 1% y el 1,5%. La media histórica del euríbor está en el 1,8%, desde que empezara a funcionar en 1999; de esta manera, el interés medio histórico del tipo variable ha estado entre el 2,8% y el 3,3%.

En ese interés medio histórico está la clave. Si el coste de una hipoteca fija supera el entorno del 3-3,5%, lo esperado es que sea más rentable contratar el préstamo a variable ya que el interés que se pagará durante la vida del crédito será menor, tomando como referencia el índice medio en la serie histórica. Aun así, también hay que tener en cuenta las vinculaciones que exige cada entidad financiera en cada tipo ya que el coste puede terminar incrementándose por seguros, cuentas, tarjetas...

Hasta el tercer trimestre de 2022, los bancos tenían como estrategia general vender préstamos a tipo fijo ya que el euríbor venía de valores negativos y empezaba a ascender después de años en esas cotas. Las entidades preferían asegurarse un interés del 1% o del 2% a fijo en lugar de perder dinero con el variable. Es por ello que se alcanzó un porcentaje de préstamos a fijo superior al 75% en algún mes del ejercicio pasado.

A partir de ese momento, con el euríbor al alza, la estrategia del sector cambió y empezaron a potenciar el variable, con bonificaciones y eliminando poco a poco de su oferta comercial la predominancia del fijo. Pero los consumidores no han recogido el guante.

Actualmente, lo que ofertan las entidades a fijo es un interés de incluso el 4% o 5%. En marzo sí que rondaba el entorno del 3% pero la subida continuada del euríbor ha empujado a la banca a encarecer aún más esta modalidad porque lo que quieren las entidades ahora son firmas a variable.

Aun así, ha resurgido otra tipología que durante la crisis financiera y la recuperación posterior se había enterrado: el tipo mixto. Una opción que gana cada vez más adeptos y que ya sacan a relucir entidades como Bankinter, Banco Santander, Openbank, ING...

Con la hipoteca fija encareciéndose mes a mes y sabiendo que resulta peor que otras modalidades ya que su interés supera ya el 3%, la duda es si escoger tipo variable o mixto como alternativa viable.

El tipo variable se configura por la suma del euríbor más un diferencial del 1-2%. En estos momentos el interés que pagaría al inicio rondaría el 5% en muchos casos ya que el índice se encuentra en el 3,8%. Pero de cumplirse la tendencia de las últimas décadas, el interés medio que se pagaría debería ser menor a lo largo de toda la vida del préstamo.

Sin embargo, el sistema de amortización del crédito que se utiliza, que es el francés, invita a valorar otras opciones. Bajo este sistema, durante los primeros años de hipoteca se pagan más intereses que capital, con lo que en teoría es más beneficioso tener un interés bajo al principio y no al final de la deuda.

La opción que prolifera ahora frente a las dos modalidades tradicionales es el tipo mixto. Con este, los primeros cinco, diez o quince años de la hipoteca son a tipo fijo, que suele estar bonificado si te vinculas con el banco, y después el préstamo se convierte a variable. Desde iAhorro indican que más del 50% de las nuevas firmas ya se producen a tipo mixto, aunque la estadística del INE no llega a ese nivel de detalle.