San Sebastián, la ciudad con la vivienda más cara de España, se declara zona tensionada y topará el precio de los alquileres

Como ya se ha avanzado, el panorama residencial donostiarra es crítico. Para compra, el metro cuadrado está en los 5.370 euros, y los alquileres se pagan a una media de 1.037 euros al mes, un 13,6% más que hace apenas cinco años. De hecho, y según el ayuntamiento de esa ciudad, la carga del alquiler más los gastos básicos deglute hasta el 30% de la renta disponible del donostiarra de a pie.

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Bruno Pérez

La oferta residencial es incapaz de absorber la demanda, por limitada y envejecida. El parque residencial asciende a 95.000 viviendas cuya antigüedad media es de 53 años, el 20% de las cuales no tiene ascensor. Y añádase a esto el turismo rampante; el consistorio tiene contabilizadas 1.395 viviendas destinadas al uso turístico (1,4% sobre el total), que se concentran especialmente en el Centro y en Gros, aunque esto no cuenta las que no están contabilizadas.

La decisión tomada hoy se confirmará cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el próximo mes de julio y tendrá una vigencia inicial de tres años, según ha explicado el consistorio en una nota.

De este modo, a partir de julio los alquileres en la capital estarán sujetos a una serie de restricciones que afectan principalmente a los grandes tenedores, que son los propietarios de más de diez viviendas. Principalmente, la medida consiste en la fijación de un precio mínimo y máximo -establecido por el Ministerio de Vivienda- que dependerá del barrio en el que se aplique y las condiciones del inmueble.

A partir de ahí, está por ver el éxito que tendrán los topes, pues es la primera vez que el Departamento de Vivienda del País Vasco los autoriza para una de las tres capitales vascas. La comparación más evidente es la que se puede hacer con Barcelona, donde la declaración de 'zona tensionada' ha provocado un descenso del precio de los alquileres, pero también de la oferta. Exactamente, y según datos del ayuntamiento barcelonés, en el primer trimestre de 2025 los arrendamientos se situaron en los 1.117 euros de media, un 1,4% menos que en en el último trimestre de 2024 y un 6,4% menos con respecto a enero-marzo de 2024, cuando entró en vigor la limitación.

Sin embargo, y como ya se ha avanzado, la oferta no deja de caer -porque la medida ahuyenta a los propietarios, aseguran los críticos-. En enero-marzo de 2025 se firmaron 7.656 nuevos contratos, un 2,3% menos que en el anterior trimestre. Según el Observatorio del Alquiler, la oferta de vivienda en alquiler en Cataluña ha caído un 25,7% en el último año.

Está por ver el efecto que tendrá la iniciativa en San Sebastián. Según han explicado fuentes del Departamento de Vivienda a ABC, en la capital vasca el tope irá acompañado de una serie de iniciativas que tratarán de asegurar que sea solo una medida temporal. Entre estas se cuentan el fomento del alquiler asequible, con la previsión de iniciar la edificación de 1.018 viviendas protegidas y 342 alojamientos dotacionales; la rehabilitación y regeneración urbana, para mejorar la habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, especialmente para personas mayores o con movilidad reducida; y la ampliación de los sistemas de ayuda al alquiler.