El precio de la vivienda residencial se acelera durante el primer trimestre de 2025 y el valor medio se acerca a los 2.000 euros por metro

«Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando resistencia en el empleo, que sostiene la solvencia de los hogares, y un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Además, la demanda se ha visto impulsada por una mayor facilidad de acceso al crédito como consecuencia del viraje del Banco Central Europeo (BCE) en 2024 hacia una política monetaria menos contractiva. Todo ello se aprecia en la tendencia ascendente de las compraventas de vivienda, así como de las hipotecas del primes mes del año. Aún así, un porcentaje relevante de las compraventas, el 49 % según datos de Notarios y 54 % según datos del INE, corresponde a las financiadas sin hipoteca. En este sentido, por cada mil viviendas se realizaron 25,5 transacciones de compraventa y se otorgaron 4,8 visados de obra nueva, tal y como registra Tinsa.

Los mayores incrementos de precios en el arranque del año se concentran en zonas turísticas, polos de empleo y municipios secundarios próximos a éstos, destacando el dinamismo experimentado por Madrid, especialmente en su capital, al encarecerse un 6,1 % en tasa trimestral y situando en el 15,1% el incremento de los precios en el último año. En el cuarto trimestre de 2024, el importe medio de nuevas hipotecas en España alcanzó los 145.193 euros, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). «Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 756 euros en un entorno de tipos de interés en descenso, pero que continúan en niveles elevados», indica la estadística IMIE Mercados Locales.

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Por su lado, los españoles destinarían un 34,9%, frente al 35,5% del trimestre anterior, de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con un ratio de préstamo/valor del 80%. Es decir, el esfuerzo teórico anual, que mide cómo de accesible es para un hogar medio adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional, durante el primer periodo del año va en consonancia con lo que se considera una accesibilidad razonable al situarse una décima por debajo del 35%, umbral a partir del que dicho esfuerzo se estima razonable.

Si bien «el restablecimiento gradual del poder adquisitivo de los hogares y, en menor medida, la moderación del coste hipotecario» permitieron rebajar ligeramente el esfuerzo teórico de compra de una vivienda en España, siete provincias superaron el umbral del 35%: Málaga (59 %), Islas Baleares (49,4 %), Cádiz (43,9 %), Madrid (43,1 %), Alicante (38,9 %), Sevilla (37,3 %) y Barcelona (37 %). Y de las 52 capitales, 19 también lo superaron, siendo Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga y Barcelona las localidades más tensiones, al afrontar esfuerzos teóricos de acceso a la vivienda por encima del 50% de su renta disponible.

Paralelamente, la tasa de dudosidad en 2024 permaneció en valores moderados, en torno a 2,5 %, y los préstamos que cubren más del 80 % del valor de la vivienda, aunque se incrementaron respecto a 2023, se mantuvieron por debajo de los niveles precovid de 2019. «Todo ello, en combinación con una deuda de los hogares sobre el PIB que se ha continuado reduciendo, refleja hasta la fecha un nivel de riesgo hipotecario moderado y alejado de desequilibrios financieros», explica Cristina Arias. Por ponerlo en perspectiva, el 2,5% actual de tasa de dudosidad es menos de la mitad que el 6,1% registrado en el 2014, año en que se llegó al máximo en la serie histórica desde el estallido de la crisis financiera.

Los precios reflejaron dinamismo en la mayoría de las regiones, acelerando o manteniendo la intensidad de los crecimientos interanuales en 18 de 19 comunidades y ciudades autónomas, y las variaciones trimestrales registran un repunte generalizado. Destaca el impulso en Madrid y Cataluña, que casi duplican las tasas de crecimiento interanuales que registraron el trimestre anterior.

En la mayoría de las CC.AA. los precios crecieron por encima del 3%, el grueso de ellas se encareció entre el 4% y el 9% en el último año, liderando Islas Baleares (+12,8 %), Madrid (+12,6 %) y Cantabria (+12,2 %). En el extremo opuesto, los precios decrecieron levemente en Melilla (-1,3 %) y se mantuvieron en el entorno de la estabilización en Ceuta (-0,4 %) y Extremadura (-0,5 %), señala el informe.

Los mayores aumentos en los precios residenciales se ubican en la totalidad de la línea de costa, norte, mediterránea y atlántica, y en polos de empleo de las provincias de interior, especialmente en Madrid. Así, la Comunidad de Madrid supera este trimestre el máximo registrado en el boom inmobiliario (+1,9 %), uniéndose así a Islas Baleares (+21,4%), que lo superó ya en 2023, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. Sin embargo, comparando ambos periodos, si se descuenta el efecto de la inflación, ambas comunidades están aún por debajo de dichos máximos (-11 % en el caso de Baleares y -27 % en el caso de Madrid).

Por otro lado, San Sebastián con un coste de 4.500 euros/m2, es la capital con el euros/m2 más caro del territorio nacional, seguido de Barcelona (3.998 euros/m2). A escasa distancia se encuentran Palma de Mallorca, Bilbao, Cádiz, Málaga, Valencia y Vitoria. En contraposición a Ciudad Real (1.125 euros/m2), Zamora (1.148 euros/m2) y Lugo (1.178 euros/m2), las ciudades más baratas según el informe de Tinsa by Accumin.