La vivienda vuelve a niveles precrisis en subidas de precios y de ventas

Las cifras publicadas por el Ministerio de Fomento reflejan que la compraventa iguala alzas registradas en 2008 (+16,7%, hasta las 121.561 transacciones) y acumula cuatro trimestres creciendo a doble dígito . A ello se une el dato del Instituto Nacional de Estadística (INE) respecto a las operaciones del mes de octubre, que adelanta nuevos aumentos en la compraventa para el cuatro trimestre de 2017.

En concreto, durante el décimo mes del año estas transacciones se dispararon un 25%. La Comunidad de Madrid, que creció un 50%, lideró el crecimiento con 6.201 transacciones. Por contra, Cataluña se vio lastrada por la situación política y cosechó la mejora más discreta de toda España, con un crecimiento del 12,4%, hasta las 5.743 operaciones.

Al buen comportamiento de la compraventa hay que sumar la mejora del precio , que creció entre junio y septiembre a ritmos de 2008, un 6,7%, acumulando de esta forma su decimocuarto trimestre al alza.

Estos indicadores se complementan con un factor inédito hace diez años: la fortaleza del alquiler . Ha crecido cerca de un 10% en tasa interanual durante el último año y se mantendrá en esta línea durante los próximos meses, según un informe de Fotocasa. El precio de la vivienda en arrendamiento acumula un total de 33 meses consecutivos al alza.

No solo ha contribuido a esta tendencia el cambio de mentalidad en el comprador nacional y el ascendente precio de la vivienda, sino también la irrupción de los apartamentos turísticos en ciudades como Madrid o, sobre todo, Barcelona. Los expertos del sector sostienen que, debido a esta demanda, el alquiler se ha disparado más de un 20% en determinadas localizaciones. «Necesitará una regulación a corto plazo para impedir la masificación», sostienen desde Servihabitat.

La irrupción de estos nuevos servicios, junto a otros factores, ha establecido al ladrillo como una atractiva alternativa de inversión. Según las cifras publicadas por el Banco de España, la vivienda para alquilar ofreció un rendimiento del 10,9% en el tercer trimestre.

Con todos estos indicadores, no es de extrañar que se hayan despertado viejos temores , especialmente en Madrid y Barcelona. Los expertos coinciden al afirmar que, en algunas zonas de estas regiones, ya se han alcanzado precios precrisis.

Claro que también señalan que, en otras localizaciones de estas mismas ciudades los precios todavía se mantienen un 30% por debajo de los registrados hace diez años . Es la tónica a nivel nacional, ya que si bien en los grandes núcleos urbanos la vivienda ha cogido velocidad de crucero, en otras comunidades todavía cosecha crecimientos muy discretos. Así, mientras la capital registraba incrementos de precios en la vivienda cercanos al 13% en el tercer trimestre, Extremadura se mantenía con un 0% de variación interanual.

Y es que la heterogeneidad se ha convertido en una de las señas de identidad del renovado sector inmobiliario , por lo que los expertos señalan que es muy aventurado hablar de nuevo de burbujas. No hay que olvidar que el ladrillo partía de parámetros realmente bajos. Desde Tinsa señalan que en la costa mediterránea, por ejemplo, los precios todavía se encuentran un 47,6% por debajo de los de 2007.

La senda alcista mostrada por algunas ciudades, por tanto, parece responder más a una escasez de oferta que a un recalentamiento de la demanda. La compraventa de obra nueva alcanzó niveles similares a la de segunda mano en 2014, pero hoy representa un quinto de las compraventas totales. Este es, según los analistas, el auténtico desafío del sector.

Es cierto que la actividad promotora ha repuntado en los últimos años, pero todavía se mantiene en niveles muy bajos. El número de 80.000 visados de obra nueva con el que se prevé que finalice 2017 es, pese a ser máximos de los últimos siete años, insuficiente para los expertos. «Es esencial que el precio del suelo para nuevas promociones no se dispare, dado que de ser así es muy probable que dicho sobrecoste acabe trasladándose a los precios de venta», añade Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.

La estabilización de 2018

La previsión es que los desequilibrios entre regiones y por el tipo de inmueble se reduzcan en 2018. Desde Servihabitat esperan que el crecimiento, tanto del precio como de la compraventa, se extienda «como una balsa de aceite» el año que viene por todas las regiones españolas. En concreto, prevén un crecimiento del mercado del 18%, lo que permitirá superar el medio millón de compraventas.

Respecto a la obra nueva, el consejero delegado de la compañía, Julián Cabanillas, explica que un gran número de promociones comenzaron hace dos o tres años , por lo que en los próximos meses se espera un gran repunte en el «stock» de determinadas regiones.