Las reformas políticas encarecen las hipotecas al mayor ritmo en un lustro

El decreto que carga el AJD a la banca y la nueva regulación provocará que las entidades endurezcan y empeoren las condiciones de los préstamos

MadridActualizado:

Son tiempos de cambio para las hipotecas en España. Los costes mínimos en que se ha movido el mercado durante años están llegando a su fin. Así lo afirman los expertos y el sector financiero, al tiempo que culpan a las reformas políticas de ese encarecimiento. Mientras que en 2017 cerraron en un tipo medio del 1,902%, en 2018 la cifra ascendió hasta el 2,037%. Un aumento de precios del 7,09% en términos interanuales, lo que supone el mayor incremento en un lustro.

«Los últimos datos muestran una subida muy leve de los tipos de interés, que reflejan la tensión en los mercados financieros internacionales y la subida del Euríbor», asegura José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca. Lo cierto es que el índice de referencia de las hipotecas en España también ha experimentado un repunte, aunque continúa en términos negativos. De hecho, la ralentización económica en la Eurozona y riesgos externos como la guerra comercial podrían forzar al Banco Central Europeo (BCE) a retrasar la subida de tipos de interés, con incidencia directa sobre el Euríbor. Así, al menos, lo descuenta el sector financiero.

En cinco años, al tiempo que se recuperaba la concesión de hipotecas tanto en firmas como en importe, el tipo medio ha caminado a la baja... hasta 2017. Fue entonces cuando comenzó a subir y en 2018 pegó el estirón por culpa, entre otros factores, del caos legal del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la nueva ley hipotecaria. «El impacto de los costes legales y tributarios de las hipotecas sobre los bancos tiene un gran impacto que, seguramente y en gran parte de las ocasiones, se traduce -como se está viendo- en un incremento del margen para el cliente», dice Alberto Segurado, director del Área de Asesoramiento Financiero de JLL en España. En otras palabras, hipotecas más caras para el cliente.

España ha pasado de firmar el 7% de las hipotecas a tipo fijo a más del 37% en tan solo cinco añosSi el BCE retrasa subir los tipos, el sector augura que la banca cargará su efecto al cliente con mayores costes

Fuentes del sector bancario apuntan a que aún no tienen cifras de cuál es el efecto real de la convulsión legal y política de los últimos meses, pero que «la intuición nos dice que tendrá impacto». Así las cosas, cargan con especial dureza contra la ley hipotecaria que, aseguran, hará que las entidades financieras sean menos competitivas y tengan mayores problemas para rentabilizar sus productos a los mismos precios. La solución -dicen- pasa por aumentar los diferenciales. «Esta norma desincentiva la concesión de crédito hipotecario y puede tener impacto negativo», explican las mismas fuentes, en un diagnóstico similar al del Banco de España.

Pese a todo, hay entidades que niegan el efecto de caos regulatorio causado por el Tribunal Supremo. «La ligera subida de costes, más que reflejar la nueva decisión, sigue el cambio de tendencia en el año en la evolución del Euríbor, así como la mayor frecuencia en la contratación de hipotecas a tipo fijo», explican desde una entidad financiera.

Un razonamiento lógico teniendo en cuenta que la situación, ahora, es bien distinta a hace cinco años. Entonces, de las nuevas firmas de hipotecas, apenas el 7% eran a tipo fijo; hoy en día, estas representan ya el 37,6% del total, frente al 62,4% de las que se contratan a tipo variable. «El tipo fijo no se ofertaba activamente y los clientes no lo querían; pero el conocimiento a raíz de la crisis y la cultura financiera han aumentado y se entiende que a plazos más largos los tipos pueden moverse más y compensa», detallan fuentes financieras.

La realidad es que a tipo fijo cualquier hipoteca está más segura en cuanto a costes. Tan solo hay que observar cómo han variado las estadísticas en los últimos años. Al principio de los préstamos, las hipotecas a fijo siempre han estado en tipos más altos, lo cual hacía más atractivo para el cliente firmar a variable. Especialmente con los tipos de interés tan bajos como los situó el BCE y con su programa de compra de deuda. Hoy, los costes han ido igualándose (3,06% vs. 2,35% en octubre) y los usuarios optan más por ir a lo seguro. No sea que una nueva crisis termine por romper el mercado y los bancos centrales no reaccionen.

Impacto del BCE

En cambio, el mantenimiento del precio barato de dinero también tiene su parte negativa. «Los bancos repercutirán la no subida de tipos, a través del diferencial», dice Ignacio Sanz, profesor del Departamente de Derecho de Esade. Y lo mismo están haciendo ya con el AJD, por temor a que el decreto que carga a la banca su importe termine por influir en la cuenta de resultados de sector financiero. «Si los bancos tienen que asumir el AJD, impactará en su cuenta de resultados, tendrá efecto en Bolsa, y no se lo pueden permitir», asegura este experto.

Fuentes financieras señalan que lo que esperan de cara a 2019 es que continúe la escalada del coste de las hipotecas. Sin grandes sobresaltos, pero sí como anticipo de lo que puede llegar a ocurrir en 2020 cuando el BCE se decida a cambiar el rumbo de su política monetaria. «Las condiciones seguirán siendo muy favorables en el futuro próximo apoyadas en la elevada eficiencia de nuestras entidades bajo un entorno muy competitivo», afirma Martínez, de la AEB.

De hecho, Pedro Javaloyes, portavoz de Agencia Negociadora, estima que aunque habrá un endurecimiento de las condiciones financieras para el préstamo hipotecario, el panorama se verá compensado por la buena salud de los bancos y la competencia existente en el sector. «A partir de junio es muy posible que la competencia entre entidades vuelva a conformar un escenario de muy buenas ofertas hipotecarias», confiesa. E incide en que la tendencia apunta a que las nuevas firmas seguirán enfocándose hacia el tipo fijo. España ha cambiado su cultura financiera, y se nota en la elección de los clientes.

El Banco de España, por su parte, vaticina en su Encuesta sobre Préstamos Bancarios que este ejercicio se dará una mayor demanda de crédito hipotecario, frente a la reducción de este último trimestre. La razón, según el documento -elaborado en base a datos que proporcionan diez entidades financieras-, está en «los cambios regulatorios o fiscales del mercado (en particular, la próxima entrada en vigor de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), el aumento de la financiación con fondos propios y el mayor recurso a otras fuentes de financiación externa».

Aun así, fuentes financieras destacan que la judicialización de estos años que ha sufrido la banca (cláusulas suelo, AJD, índice IRPH...) les puede llevar a endurecer criterios o empeorar condiciones todavía más. Hipotecas baratas, hasta cierto punto.