Un solar preparado para albergar un nuevo edificio en Madrid
Un solar preparado para albergar un nuevo edificio en Madrid - MAYA BALANYA

El precio del suelo, por las nubes en las grandes ciudades madrileñas

Se ha encarecido un 30% de media en los dos últimos años y un 44% desde 2014

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El precio del suelo se está disparando en Madrid capital y en las principales urbes de la región. Lo vienen observando los promotores inmobiliarios en su día a día y lo han venido a confirmar las estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento. Según estos datos, el suelo urbano en los municipios madrileños de más de 50.000 habitantes se ha encarecido un 30% en los dos últimos años y acumula un repunte del 44% desde 2014.

En estas ciudades, que son las que registran mayor actividad inmobiliaria y un mercado más dinámico, el precio del suelo alcanzó el máximo histórico en el año 2006: un promedio de 1.251,3 euros por metro cuadrado. Desde entonces, como ocurrió en toda España, el precio se desplomó al estallar la «burbuja» inmobiliaria. La corrección fue muy prolongada, con devaluaciones ininterrumpidas que se extendieron hasta 2014. Ese año se dio el precio mínimo desde el inicio de la crisis: 405,3 euros por metro cuadrado, de promedio, en solares urbanos de municipios madrileños de más de 50.000 habitantes. A partir de ahí empezó la remontada. De esa media de 405,3 euros se ha pasado a los 583,9 euros a finales de 2018.

La subida ha sido acelerada, muy por encima de la revalorización media que se ha producido en el conjunto de España. Según la patronal del sector, esto se debe a que las zonas más demandadas y las mejores zonas para edificar no tienen suficiente suelo disponible, la burocracia administrativa sigue siendo demasiado lenta y eso acaba «calentando» el mercado y favoreciendo un aumento de los precios del suelo.

Valdebebas y El Cañaveral, dos ejemplos de zonas en las que se han disparado los precios

El director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Daniel Cuervo, advierte que «se están dando unos incrementos en los precios del suelo que no son sanos para nadie», porque «cuanto mayor es el precio también es mayor el riesgo que asume el promotor» y ese incremento de costes acaba repercutiendo en el bolsillo del comprador final.

Las estadísticas de Fomento indican un encarecimiento medio del 44% en el suelo urbano de las principales ciudades madrileñas. Pero hay que tener en cuenta que eso es un promedio: esa subida de precios es mucho más acusada en las zonas urbanas más demandadas y más apreciadas. Así, el director gerente de Asprima, que también es secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), pone como ejemplo el área de Valdebebas, «donde en 2015 los precios del suelo rondaban los 700-800 euros por metro cuadrado y ahora se acercan a los 2.000 euros». Otro botón de muestra -afirma- son los terrenos de El Cañaveral, en Vicálvaro. Explica que, hace tres años, allí se podía comprar suelo urbano entre 250 y 300 euros el metro cuadrado, mientras que ahora se alcanzan los 800 euros.

Esas fuertes subidas contrastan con la más «moderada» que indica las estadísticas de Fomento en los datos de promedio. La explicación -dice Daniel Cuervo- es que en esas medias computan todas las operaciones de compraventa de solares: los que se dan en las zonas que han disparado su precio, pero también otras que se están encareciendo de forma mucho más discreta. Al final -explica- como falta suelo en las zonas más buscadas y demandadas, los promotores se tienen que ir a otros lugares de los alrededores, que son más baratos. Y, estadísticamente, al computar todas las operaciones, la subida que se está produciendo en unas zonas concretas se ve amortiguada por las operaciones más baratas que se están formalizando en suelos de enclaves más asequibles.

Burocracia y mercado

En cualquier caso, todo apunta a lo mismo: el recalentamiento que se está produciendo en el mercado del suelo urbano. La patronal del sector considera que la Administración tiene una responsabilidad directa en este fenómeno, porque tiene en su mano un gran margen de maniobra. De una parte, con el planeamiento urbanístico que deciden los ayuntamientos, los planes generales de ordenación urbana que permiten ir ampliando el suelo urbano. De otra, con la mayor o menor agilidad que se imponga el aparato burocrático a la hora de dar curso a proyectos concretos de desarrollo urbanístico y de edificación. Y la patronal considera que la Administración sigue sin ser ágil, lo que ralentiza los proyectos, frena que la oferta crezca a la par que la demanda y, al final, todo eso repercute en un encarecimiento que se está acusando notablemente en las urbes madrileñas.

Daniel Cuervo afirma que tras la escalada de precios en El Cañaveral o Valdebebas está la parálisis urbanística que se da en zonas claves de Madrid capital, caso concreto de «la gran bolsa de suelo que está paralizada en la Estrategia Sureste». El director gerente de la patronal Asprima afirma que esa imposibilidad de construir en Madrid capital es la que explica el fuerte aumento de las promociones inmobiliarias en núcleos como Bohadilla, Getafe, Pinto o Alcobendas.