Protesta contra los apartamentos turísticos en Barcelona
Protesta contra los apartamentos turísticos en Barcelona - AFP

El negocio de los pisos turísticos crece a velocidad de vértigo en un solar legal

Las autonomías legislan sobre la marcha un fenómeno que suma 1,7 millones de viviendas en las grandes plataformas

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Han existido desde siempre, pero no con el auge y crecimiento que han experimentado en los últimos años. Alquilar viviendas a turistas es algo que se ha practicado durante toda la vida. Bien a través de una agencia inmobiliaria, o contratando directamente con el propietario, o por el boca a boca se arrendaba por unos días o semanas la casa vacía del abuelo, la de un familiar o la de uno mismo cuando se iba a permanecer una temporada fuera. Ahora internet, a través de las plataformas P2P, y la crisis han hecho que esta actividad se dispare, sobre todo en las grandes ciudades y zonas turísticas, no sin generar una gran polémica. Nadie está satisfecho, bueno quizá el consumidor, pero ni los hoteleros ni los arrendadores ven con buenos ojos cómo se reparte el pastel ni cómo se regula el negocio.

Hoy día existe una oferta de 1,7 millones de plazas en viviendas de uso turístico en las ocho principales plataformas P2P que operan en España, y que han sido las que han dado el gran impulso a este tipo de alojamientos. Una oferta que en solo tres años ha aumentado un 74%. Son las últimas estimaciones que ha realizado este año Exceltur, la Alianza por la Excelencia Turística.

No obstante, uno de los problemas que plantea este negocio es que no existen datos fiables para cuantificar el número de plazas existentes. De hecho, un estudio específico sobre este sector que realizó la misma Exceltur en 2015, con otros indicadores, cifraba en 2,7 millones las plazas que había en estos alojamientos. Lo que venía a suponer cerca del 48% del total de la oferta de alojamiento turístico urbana en España y el 40% de los diez destinos vacacionales con mayor oferta hotelera. Tres plataformas concentran el 65% de la oferta.

El fenómeno, conocido como la «hotelización de vivienda en alquiler» y que también se produce en otros países, prolifera en grandes ciudades con afluencia turística, como Madrid y Barcelona; en zonas con un turismo estacional, como la costa, y en ciudades con gran atractivo para el turismo cultural.

Para hacerse una idea de cómo crece a velocidad de vértigo solo en un año en Madrid el número de viviendas de uso turístico se ha duplicado pasando de 10.000 en 2015 a más de 20.000 en 2016. Sin embargo, «solo un 10% están inscritas» en el Registro de Empresas Turísticas como recoge el decreto 79/2014 que regula estos alojamientos, se queja Gabriel García, presidente de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM).

Es uno de los escollos: cumplir con la regulación existente, cuando la hay. «Se está produciendo un efecto llamada y un vuelco de inversores en esta actividad, que compran edificios vacíos a menor precio y los convierten en apartamentos de uso turístico, a veces sin declarar. Hay organizaciones que gestionan 200 o 300 alojamientos. Es una actividad lucrativa, un negocio que necesita regulación. Mientras los hoteles tenemos que cumplir cerca de 400 normas. Hay que competir con las mismas armas», protesta García.

Los hoteleros se quejan de que una parte relevante de esta oferta pertenece al ámbito de la economía sumergida y tiene tratamientos fiscales no contributivos. AEHM estima que la recaudación fiscal potencial podría alcanzar los 800 millones de euros al año.

Exceltur en su informe habla de otros impactos que se están produciendo en los barrios donde se encuentran las viviendas turísticas. Los vecinos se empiezan a quejar de la inseguridad por la continua entrada y salida de desconocidos en sus fincas; por el ruido que generan y por la mayor suciedad que existe al haber más presión en las zonas comunes. Se produce además otro fenómeno: la expulsión de la población residente en el centro (se conoce como proceso de gentrificación) .

Las viviendas turísticas tienen una alta rentabilidad y eso genera dos efectos. Por un lado, «el precio del alquiler sube, en Madrid por encima del 10%, y hay gente que no puede pagarlo y se va a otras zonas. Por otro lado, se hacen ofertas para que los residentes vendan su casa, que luego se alquilan para uso turístico, y se marchan a barrios a las afueras. La tienda de barrio deja de serlo porque tiene que atender a otro tipo de cliente y se convierte en otro negocio», dice García.

De momento, doce comunidades disponen de un decreto específico para esta actividad (Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia, Islas Baleares, Islas Canarias, Navarra y País Vasco), tres están en proceso de tenerlo (Cantabria, Castilla-La Mancha y La Rioja) y dos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Extremadura y Murcia).

17 realidades

Regulaciones que no han convencido. «En algunas regiones se ponen restricciones a la actividad de manera desproporcionada, en otras un control que es muy necesario. Si bien en algunas zonas se puede limitar la oferta de forma oportuna, el error es aplicar este mismo criterio para el resto de zonas», explica David Córdova, doctor en Derecho Constitucional y socio director de Vincens. Son los casos de Madrid, Barcelona y Canarias, por ejemplo.

En la capital del país el decreto que regula esta actividad, y que ahora quiere modificar el Gobierno regional, fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC) hasta que finalmente una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de esa comunidad levantó la prohibición de alquilar estas viviendas por menos de cinco días. En Barcelona existe una moratoria y no se pueden abrir nuevos apartamentos turísticos en el centro de la ciudad. Y en Canarias, también el Tribunal Superior de Justicia ha levantado la prohibición de que la viviendas vacacionales no puedan ser alquiladas precisamente en las zonas turísticas.

«Hay 17 realidades distintas según la comunidad donde se ubique el alojamiento. Y se necesita una normativa común que permita la realización de esta actividad, sin abusos ni barbaridades», reclama Patricia Valenzuela, directora de Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

Unos mínimos iguales en todo el país daría mayor seguridad y garantías para el arrendatario y para el turista, como explica David Tornos, presidente de la Asociación de Gestores de Apartamentos turísticos de Madrid (Asotur). «Se necesitan –afirma– unas bases homogéneas para todas las comunidades que regulen la calidad turística que deben tener estos establecimientos, los impuestos a los que están sujetos, los servicios que pueden prestar, los permisos necesarios...».

Un turismo que se queda

De todas formas, «hay que diferenciar entre compartir una habitación de una casa, de la persona que tiene una segunda vivienda y la pone en alquiler a través de una plataforma de uso turístico y luego el gestor profesional que puede tener un edificio o 50 viviendas alquilando. El tratamiento de la legislación debe ser proporcional y distinto en cada uno de estos casos», matiza el abogado David Córdova.

En una cosa todos están de acuerdo: en regular la actividad y cumplir la ley. Para combatir a los que defrauda el abogado lanza una propuesta: «Internet y las plataformas permiten la trazabilidad de la información. Hay plataformas que obligan a pagar con tarjeta de crédito y eso deja huella».

Lo que está ya claro es que se trata de una nueva forma de hacer turismo que ha llegado para quedarse. «La gente se ha dado cuenta de que aparte de ir a hoteles hay otra forma de viajar y se puede ir a pisos», comenta David Tornos. «Suelen ser –dice– apartamentos muy bien preparados, para viajar en familia, con los abuelos, los niños... Permiten mucha flexibilidad», cuenta.

Y lo hay para todos los bolsillos. «Desde siete euros la noche hasta casas con campo de golf y piscina por 10.000 euros el día. La gente quiere conocer la experiencia local, quiere vivir cómo se vive en el lugar de destino, quiere buscarse la vida, comprar en la panadería del barrio, otros relajarse, otros conocer la zona culturalmente... Son experiencias diferentes a un hotel, por eso son modelos distintos no competencia», cuenta Verónica Roselló, directora de Comunicación de la plataforma Hundred rooms. Modelos que, en un futuro, y con una regulación específica, muchos defienden que pueden convivir.