El mercado de las viviendas de lujo se acelera y entra en ebullición

Madrid lidera la reactivación del sector de los pisos «premium», pero la falta de oferta en la capital traslada el foco al noroeste de la Comunidad

MADRIDActualizado:

Fe uno de los sectores menos afectados por el estallido de la burbuja inmobiliria, y ahora coge ritmo a gran velocidad. La demanda de viviendas «premium» (aunque no hay un consenso pleno, suelen recibir tal distinción aquellas que no bajan de los 600.000 euros) se ha reactivado al calor de la recuperación económica y se ha convertido en un vehículo prioritario de inversión. Según un reciente informe de Engel&Völkers, el año pasado se vendieron en Madrid 800 propiedades con un precio superior al millón y medio de euros, lo que se traduce en un crecimiento del 60% en el numero de transacciones respecto a 2015. La inmobiliaria prevé que los precios para esta gama de viviendas repunten este año entre un 4 y un 5% en el conjunto de la Comunidad de Madrid. Y el alquiler, uno de los motores indiscutibles de la reactivación premium, podría crecer hasta un 7%. Otra de las empresas especializadas en la comercialización de vivienda de alto standing, Lucas Fox Properties, apunta que, a pesar de la incertidumbre que ha podido introducir el Brexit y la irrupción de Donald Trump, los compradores extranjeros siguen dinamizando las ventas, aunque el cliente nacional gana terreno gracias a la estabilización del mercado laboral y al efecto de los tipos de interés bajo cero.

El profesor asociado de Dirección Financiera del IESE Business School Carles Vergara subraya que la vivienda de lujo «ha sufrido mucho menos durante la crisis». Para el CEO de iKasa y miembro de la Comisión de Imagen y Comunicación de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), Iván Rodríguez, se percibe «una clara reactivación» en este tipo de viviendas. Como sucede con el grueso del mercado, la recuperación va por zonas. Madrid y Barcelona son los referentes indiscutibles por su peso económico. Y los archipiélagos canario y balear cobran protagonismo por «el aumento del turismo residencial». Vergara considera que la inseguridad en países como Turquía ha podido favorecer al sector inmobilario del lujo, especialmente en las zonas costeras.

El máximo responsable de iKasa destaca la existencia de «un fuerte componente inversor» en este mercado, que prevé que crecerá por sus «actractivas rentabilidades». Al respecto, Vergara recuerda que a los «fondos de inversión oportunistas» de la crisis, le han sucedido las socimis que buscan «rentabilidades a largo plazo». Y destaca el impacto para la llegada de compradores internacionales de incentivos como la «golden visa», que permiten a un inversor extranjero lograr un año prorrogable de residencia a cambio de inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros.

Mnauel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com, apunta a que las crisis y su resaca «son muy buenas oportunidades para las grandes fortunas, ya que quien tiene un patrimonio importante para compra activos singulares de lujo». El consejero delegado de Gilmar, Jesús Gil Marín, insiste en que la vivienda es «la mejor alternativa» de inversión frente a la banca o la Bolsa. «El que tiene dinero compra inmuebles», sentencia.

Mercado activado

Por su nivel de servicios, su actividad empresarial y las buenas cifras macroeconómicas, Madrid es el estilete en la recuperación del mercado premium. El presidente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga, coincide en que «el segmento del lujo fue el que menos erosión de precio sufrió durante la crisis» y pone como ejemplo zonas como Almagro, Rosales, el Barrio de Salamanca o Aravaca. En este sentido, añade que donde se está activando más el mercado es en el segmento de las oficinas premium y en el sector residencial de mayor calidad.

Se está activando el mercado en el segmento de las oficinas premium y del sector residencial de mayor calidad

Sobre las zonas, Ezquiaga menciona «la menor pero valiosa oferta disponible en la primera corona metropolitana de Madrid (Moraleja)» o «en lugares de excelencia de la capital» como El Viso, Fuente del Berro, Cruz del Rayo, Aravaca o el Parque del Conde Orgaz. Una escasez que, según el máximo responsable del Coam, habría desplazado a los compradores a la «segunda corno metropolitana», a localidades del noroeste como Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte o Villanueva de la Cañada. «Es como una onda, que va alcanzando a estos municipios», afirma Ezquiaga. La falta de suelo para generar nueva oferta en la capital es una tendencia que resaltan varios expertos. Ezquiaga destaca también la adquisición de pisos premium dentro de la almendra central de Madrid y el nororeste de la Comunidad por parte de grandes compañías extranjeras. En lo que denomina como «geografía del prestigio», las multinacionales buscan zonas muy concretas para alojar a sus ejecutivos.

Desde el lado de los promotores, en Cadbe, apuntan como otra de las causa de esta velocidad de crucero del alto standing los procesos de rehabilitación de edificios en enclaves emblemáticos, especialmente en la capital. José Ramón Leal, responsable comercial de es te grupo inmobiliario, advierte de la escasez de ofertas en ciertas zonas de la capital como El Viso o Chamartín. Al respecto, coincide en que «la obra nueva se está desplazando a las afueras de la capital» (Majadahonda, Las Rozas).

Compradores extranjeros

Pero, ¿qué peso tienen los extranjeros en este mercado? Gil Marín (Gilmar) destaca que en la Costa del Sol son quienes más compran, principalmente nórdicos, alemanes e ingleses. Rodríguez (iKasa) especifica que «están llegando hasta cotas del 20% de las ventas en algunas zonas», aunque el comprador nacional es quien tira de las ventas en su opinión. Gandarias (Pisos.com) sostiene que «el inglés es el comprador extranjero por excelencia»; aunque admite cierta disminución desde que ganó el sí al Brexit en Reino Unido, y la depreciación de la libra. Este experto señala que, tras los británicos, se encuentran los franceses, los alemanes y los países nórdicos (Noruega, Suecia y Dinamarca), cuya demanda conjunta sólo es superada por la inglesa.

Lo más emblemático de Madrid

Según cifras recogidas por Preciovivienda.com a partir de datos catastrales y el método de comparación «TasaValua», certificado por la Complutense, la calle madrileña más cara es el Paseo de la Castellana, ya que las 3.586 viviendas que la componen valen 2.448,7 millones de euros. Le sigue Príncipe de Vergara, en el corazón del Barrio de Salamanca, cuyo parque de 3.779 pisos alcanza un valor superior a los 2.035 millones. En tercer lugar, se sitúa en la calle Alcalá, cuyas 6.259 viviendas están valoradas en 1.869,6 millones de euros. Lagasca (11,2%), Castellana (7,68%) y Príncipe de Vergara (7,26%) son las calles en las que más se incrementó el precio de la vivienda en 2016. Las dos viviendas más caras de Madrid, con un precio de 5,32 millones y 4,83 millones, respectivamente, están localizadas en la calle Recoletos.