«Gentrificación», cara y cruz de la revitalización de los barrios céntricos

«Los barrios más consolidados tras el proceso de gentrificación son Chueca, La Latina y Malasaña y en un segundo nivel Lavapiés, todavía en proceso, mientras que Tetuán está comenzando y aún queda tiempo para ver su transformación», explica a ABC Inmobiliario Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. También ha habido casos en los que este cambio urbano no se ha producido, como es el caso de Prosperidad. «Se han hecho intentos pero no se ha logrado», añade. La gentrificación es un proceso que lleva su tiempo, entre 5 y 15 años aproximadamente, dependiendo de cada zona, y los precios de los locales y viviendas suben entre un 10 y un 20%. «Es un proceso muy gradual porque primero entran los inversores particulares, en ocasiones hay actuaciones municipales, después llegan las pequeñas promotoras y más tarde las grandes», subraya el especialista. Entre sus ventajas se encuentra «la transformación de un barrio, sus comercios, servicios e infraestructuras, atrayendo mucha inversión que permite rehabilitar los edificios y conlleva más empleo. La zona se mejora», apunta Manuel Gandarias. En su opinión, hay una desventaja, la social, porque «se desplaza a la población más desfavorecida a otros barrios pero el movimiento se da porque ellos ganan dinero con su salida, lo deciden personalmente».

La gentrificación afecta también al mercado de oficinas y locales comerciales. Ignacio Acha, director del departamento de Agencia Retail de Cushman & Wakefield en Madrid, explica a ABC Inmobiliario cómo ha ido evolucionando este fenómeno en la capital. «La transformación de las calles Fuencarral y Barquillo son dos claros ejemplos de éxito, ya consolidados», comienza por subrayar. En lo que se refiere a Fuencarral, «era una calle de difícil tránsito, inseguro, con un perfil de marcas muy bajo. Ha crecido unas 4 ó 5 veces en términos cuantitativos y cualitativos. Se ha convertido en una calle de primera línea de venta», añade. Es una vía muy deseada por las marcas «a nivel internacional». Por su parte, en Barquillo «han desaparecido las tiendas de electrodomésticos y radios, que dieron lugar transitoriamente a locales regentados por chinos y ahora se encuentran muchas marcas de estilo y complementos y galerías de arte, y mucha restauración».

Ignacio Acha cree que antes o después la calle Montera se va a transformar como consecuencia de la gentrificación. «Es una calle completamente degradada y a mi entender una de las que más potencial tiene de toda España porque une Gran Vía con Sol», subraya. Asegura que no tiene lógica que los actuales inquilinos de esta calle sean «sex shops, tiendas de poco nombre y sigan estando todavía prostitutas». Cuando acaben las obras de Canalejas y abra el Four Season, «la calle Montera cambiará, no me cabe duda».

Camilo García, arquitecto y profesor de Proyectos de Urbanismo en IE University, recuerda el hecho de que el proceso de gentrificación lleva asociado «una expulsión del habitante habitual del barrio por el incremento del valor y por la falta de equipamientos, sobre todo para los niños y los ancianos cuando hablamos de la zona centro de Madrid». En su opinión, cuando un barrio cambia de esta forma, «se pierde la homogenización del tejido social porque es más difícil que convivan distintas clases». También subraya que antes de la crisis las grandes inversiones se produjeron en las zonas periféricas «y tras el 2008 la reinversión se concentró en el centro de Madrid». Sobre los barrios madrileños más afectados por la gentrificación, el docente habla de la singularidad de Lavapiés, «donde la propiedad está más fragmentada ya que existen micro propietarios».

Por su parte Ricardo Antuña, doctor en Riesgos Inmobiliarios y codirector del p rograma de Real Estate and Building Risk Management de la Universidad Politécnica de Madrid, considera que «en el sector inmobiliario español existe una carencia muy importante que es la de conocer las necesidades de cada barrio de forma objetiva». En su opinión, es necesario analizar la capacidad socioeconómica de cada zona y únicamente «con transparencia se pueden encontrar fondos para invertir y mejorar el territorio de forma objetiva». Si se quiere mejorar un barrio «debe existir un equilibrio entre el componente social y económico». Recuerda que los inversores buscan rentabilidad y es importante identificar las carencias de cada barrio para que se conozca el verdadero riesgo al invertir en cada zona. «En España es necesario aportar confianza para hacer atractivo el desarrollo territorial», afirma Antuña, también presidente de Veltis, la primera agencia europea de rating inmobiliario, desde donde se está ultimando una lista con los rating de los barrios de Madrid.

Algunas referencias estadísticas confirman el interés por estas zonas. Según el II Estudio «La demanda de vivienda en España», elaborado por Casaktua.com, el 27% de las personas que tienen previsto mudarse a corto o medio plazo estaría dispuesto a trasladarse a una zona céntrica depreciada. El 86% considera que estos barrios están en pleno proceso de revalorización y, además, 6 de cada 10 piensan que aún hay posibilidad de encontrar pisos con buena relación calidad/precio. Entre las personas interesadas en mudarse a una vivienda en régimen de alquiler, el 30% dice que se trasladaría a una zona del centro devaluada, el 43% tendría que pensárselo más y el 27% no incluiría esta alternativa en sus opciones. Sin embargo, de los que piensan comprar, el 22% reconoce que no tendría problema de adquirir un piso en un barrio céntrico poco valorado, el 43% tendría que reflexionarlo y el 35% no contemplaría esta opción. Con su pros y sus contras, la gentrificación sigue ganando terreno.