Comprar plazas de garaje: una inversión que va por barrios

Un estudio elaborado por el portal Pisos.com relativo a plazas de garaje en Madrid capital revela que los precios de compra más caros se concentran en Chamberí, zona centro y barrio de Salamanca.. Y la mayor rentabilidad la tienen Usera, Latina, Puente de Vallecas y Barajas.

«La plaza de garaje siempre ha sido un buen activo de inversión, por volumen de precio y también porque los gastos correspondientes a la comunidad de propietarios y a impuestos son razonables», comenta Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com. Además, «generalmente, con el paso del tiempo, tienden a una revalorización». Eso sí, «hay que elegir bien la localización, en un lugar donde la demanda supere la oferta porque ello te permite tener un alquiler garantizado. Bien porque sea zona comercial, de oficinas o porque sea céntrica....». «Para comprar hay que mirar bien los precios, y a cuánto se está alquilando en la zona, y calcular si la rentabilidad es razonable», dice.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, coincide en que las plazas de garaje son una alternativa, aunque recomienda adoptar «ciertas cautelas» a la hora de hacer la inversión. Y apunta una serie de ventajas. Por ejemplo, está al alcance de muchos bolsillos, porque la unidad de inversión es relativamente pequeña. Se pueden invertir desde los 15.000 hasta los 70.000 euros como media. Además, a la rentabilidad de los pagos por alquiler se puede sumar la que generaría la venta por un valor superior al de compra.

Coincide en subrayar que las plazas de garaje tienen poco coste de mantenimiento y los impuestos son bajos. Con lo cual, entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta no hay mucha diferencia. Otra de las ventajas es que no están sujetas a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de la vivienda, entre otras condiciones, es obligatorio mantener al inquilino durante un mínimo de años. Respecto a las plazas de garaje, «lo que impera es aquello que pacten el inquilino y el propietario. Eso facilita mucho las cosas, porque si no me pagas, te vas. No tenemos que andar con procedimientos de desahucios, ni familias que se quedan sin hogar», comenta Corral.

Asimismo, para comprarlas no se requiere financiación bancaria, «con lo cual, todos los trámites para hacerte con un activo de este tipo son más sencillos y facilitan la operativa», añade. Pero advierte que hay que tener un objetivo de rentabilidad. Sería bueno entre un 4 y un 6%, según las zonas. «Tenemos que asegurarnos que hay mercado, que hay demanda de alquiler».

Las ciudades se dividen en dos grandes zonas de garaje: el centro, que suele ser deficitario en plazas porque hay casas más antiguas que no tienen esa dotación y porque allí recae más demanda que en el extrarradio, ya que alberga más oficinas, más turistas y la gente va a hacer compras... En cambio, en los extrarradios no hay ese déficit. La normativa urbanística exige a las nuevas promociones, para evitar lo que sucede en el centro, construir por cada vivienda una plaza y media de garaje. «Esto hace que en los extrarradios la dotación de plazas de garaje sea más que suficiente, con lo cual no hay una demanda adicional de usuarios, porque además no se concentran tantas oficinas, comercios...»

«Si quisiera invertir —aconseja Luis Corral— me centraría más en el centro donde sé que voy a tener demanda». Eso sí, advierte, «uno tiene que hacer un pequeño estudio para saber que podrás alquilar a lo que te diga el mercado». Obtener una rentabilidad entre el 4 y el 6% es notable; y ya entre el 5 y el 7%, sobresaliente. «Esa es la rentabilidad a la que aspiraría en el centro de la ciudad».

Lo que manda es el mercado y a partir de ahí hay que ver lo que me compensa pagar por una plaza de garaje. Por ejemplo, «si quiero comprar una plaza de garaje para invertir en la calle Serrano, tengo que ver antes qué se está pagando por alquiler al mes». ¿Concentrar plazas de garaje o distribuirlas en zonas? «Hay que buscar un equilibrio porque la diversificación extrema implica gastar más recursos en gestionarlo». Si se tienen diez plazas, pues centrarse en dos sitios.

Lo inmobiliario es cíclico, así que «hay que estar atento a la coyuntura», advierte Corral. «Hemos vivido una época muy dura de crisis donde el valor de los activos inmobiliarios bajó de una manera muy dura. Ahora estamos en la frase primaria alcista y creemos que es un buen momento para invertir en inmuebles». «El garaje va muy ligado a la actividad económica y residencial. Si se resiente, el garaje también». Vender en el mejor momento y volver a comprar en el momento oportuno, la clave.