La burbuja alemana convierte al ladrillo en el nuevo «bund»

Según ha publicado esta semana el diario Frankfurter Allgemeine Zeitung, «el 48% de los hogares de Alemania son ya propiedades», mientras constata que los precios siguen creciendo y que la única protección contra ese fenómeno imparable parece la compra. Las tasas de interés han bajado de un 4,33% a un 1,65% y Berlín se ha convertido en el mercado inmobiliario de más rápido crecimiento en el mundo el año pasado. En paralelo, el alquiler se ha encarecido en más de un 50% de promedio en las nueve grandes ciudades desde 2005, según el Comité Central Inmobiliario (ZIA), lo que ha propiciado el surgimiento de movimientos de protesta. Solamente el año pasado, los precios aumentaron un 20,5% en la capital alemana, donde un 85% de los habitantes sigue viviendo de alquiler.

Todo el que puede, compra, pero los procesos de gentrificación se aceleran y se cuentan por miles los berlineses que se ven obligados a abandonar el que siempre fue su barrio, a menudo para trasladarse a viviendas de peor calidad y salir a vivir al extrarradio. La construcción de 3.000 apartamentos subsidiados al año para las rentas bajas resulta insuficiente y el mercado lo marcan los grandes inversores, que ven la vivienda de Berlín como uno de los pocos valores seguros a largo plazo y que compran edificios enteros ayudadas por los tipos de interés históricamente bajos. La mayor propietaria del país, Vonovia, ha crecido tanto que el año pasado se embolsó 2.411 millones de euros y a finales del 2015 comenzó a cotizar en Bolsa.

En este contexto, las organizaciones de vecinos berlinesas han puesto en marcha una plataforma de recogida de firmas para obligar al Senado de Berlín a someter a referéndum una reforma que permita al estado federado prohibir que sigan comprando los propietarios que tengan ya más de 3.000 viviendas en su cartera y expropiarles el resto . El alcalde de Tubinga, Boris Palmer, también juega con ese concepto y ha enviado una carta a los propietarios locales de solares urbanos sin construir en la que amenaza con la expropiación si no prestan los terrenos a la construcción de vivienda. Con una población de 90.000 habitantes y otra adicional flotante de 28.000 estudiantes de su histórica universidad, el alcalde cuenta con que su mercado de vivienda no logrará satisfacer la demanda hasta 2070. «Es muy poco probable que puedan revertir el proceso», dice Karl Heinz Knaute, prestigioso abogado financiero de Berlín, y añade: «La ley protege a los propietarios».

A pesar de tan llamativas cifras -continúa-, lo que está teniendo lugar en grandes ciudades alemanas como Berlín no es más que una homologación acelerada con el resto de capitales europeas. Desde la caída del Muro en 1989 hasta bien entrado 2010, mientras las burbujas inmobiliarias crecían sin freno en el resto de Europa, los precios de la vivienda permanecieron en esta ciudad inmutables. Una vez consolidada como sede de la capital de Alemania y convertida posiblemente en la ciudad más influyente de la UE, la demanda de vivienda supera la capacidad de adaptación del mercado y crea desajustes que los inversores están aprovechando a su favor.

Las instituciones reaccionan con un giro en su estrategia. El Ayuntamiento de Berlín ha anunciado su intención de recomprar las 11.000 viviendas que vendió a empresas entre 2002 y 2007, así como la construcción de más proyectos de protección oficial. Hasta 2020 y según el Instituto Federal de Construcción, Urbanismo e Investigación Espacial (BBSR) , se construirán anualmente 350.000 viviendas en Alemania. La Asociación de Inquilinos de Alemania (DMB) considera a pesar de ello que sigue faltando un millón de viviendas. Según el Instituto Pestel, la oferta pública no cubre el imparable fenómeno. En 2016, por ejemplo, se construyeron 53.000, pero 100.000 viviendas sociales desaparecieron del mercado. La DMB exige la construcción de 200.000 nuevas viviendas de alquiler al año de las que 80.000 deberían ser de protección social. «Pero son metas inalcanzables y los precios seguirán al alza todavía durante un largo periodo», dice Susanne Heeg, profesora de Geografía Urbana de la Universidad Goethe. Asimismo, comenta que «es una cuestión básica de oferta y demanda y seguiremos viendo colas de gente para visitar viviendas que desean comprar o alquilar».

Así las cosas, un informe de Deutsche Bank señala que «esperamos que en los próximos años los precios de la vivienda sigan subiendo en todas las áreas cubiertas» y apunta que Alemania está en la retaguardia europea con respecto a la sobrecarga del coste de la vivienda, que los compradores tengan que gastar más de un 40% de sus ingresos en la vivienda. El Comité Central Inmobiliario (ZIA) estima también lejana una relajación de los precios inmobiliarios y recuerda que un segundo fenómeno, como es el caso de la inmigración, seguirá alimentando la demanda en las próximas décadas.