Los impuestos inflan en un 26% el precio final de los pisos

Pero hay otro factor que influye tanto o más sobre la formación del precio final de las viviendas y del que suele hablarse menos a la hora de buscar soluciones a las crecientes dificultades de los ciudadanos, singularmente de los más jóvenes, a la hora de acceder a una vivienda en propiedad. Se trata de los impuestos.

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Antonio Ramírez Cerezo

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Según una reciente aproximación práctica elaborada por el servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), del Consejo General de Economistas de España, las cargas fiscales que soportan los diferentes actores que participan en todo el proceso que va desde la adquisición de una finca urbana hasta la venta de una vivienda al usuario final representan en torno al 26% del precio de venta al público, es decir, del coste final para el comprador.

Durante ese proceso, plagado de trámites administrativos ante diferentes niveles de la administración, se devengan impuestos y tasas cerca de una veintena de veces, se pagan hasta siete impuestos distintos a todos los niveles posibles de la Administración y se van acumulando costes fiscales en todas y cada una de las fases del proceso de puesta en el mercado de un terreno planificado de forma expresa para su edificación. El grado de presión fiscal al que está sometido la vivienda nueva llega hasta el punto de que al final de la cadena uno de cada cuatro euros que paga el comprador final ha terminado anteriormente en la caja del Estado, del gobierno autonómico o del ayuntamiento donde se ha desarrollado la promoción.

Cuenta una conocida empresaria del sector inmobiliario barcelonés que los gestores del área de vivienda de la anterior corporación municipal de Ada Colau se sorprendieron de forma muy negativa cuando sufrieron en primera persona lo farragoso de los trámites administrativos y lo gravoso de los costes fiscales a los que tenían que hacer frente cuando trataron de poner en el mercado como promotores un renovado parque de vivienda para alquiler social.

El ejemplo práctico elaborado por el REAF concreta la magnitud del asunto. El goteo de costes fiscales arranca en la venta del terreno urbano al promotor, La lógica dicta que en la inmensa mayoría de los casos esa venta se producirá con plusvalía para el propietario, que deberá dar cuenta de ella tanto ante el Estado (IRPF) como ante el ayuntamiento, en el Impuesto sobre el Incrementos de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la célebre Plusvalía, y que incorpora ese coste fiscal al precio de venta. En esa operación inicial se pone en marcha el contador de costes fiscales que engordará el precio final de la vivienda.

La parte del león le cae al promotor. Le toca pagar a la comunidad autónoma el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra del terreno, el Impuesto de Bienes Inmuebles asociado a la compra del terreno y el Impuesto municipal sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), antes de iniciar la construcción del residencial, además de las tasas varias que debe formalizar para iniciar cada uno de esos trámites.

El inicio de la construcción abre otro aluvión de peajes fiscales: el AJD de escriturar la declaración de obra nueva, el de escriturar la división horizontal, el pago de IBI por la propiedad del terreno en el que se va a levantar la promoción y la Plusvalía por la venta de las viviendas. En el ejemplo planteado por REAF, el coste operativo de 2,9 millones de comprar el terreno y edificar la vivienda se incrementa de este modo en más de medio millón euros: 280.000 euros por los costes fiscales para el promotor y otros 220.000 de los que ha tenido que soportar el vendedor del terreno, que repercuten en el precio que paga el promotor y engordan el precio final de venta.

La adquisición de la vivienda por el comprador y su financiación a través de un préstamo bancario también dejan su rendimiento en las arcas de las Administraciones Públicas. El comprador soporta en el precio final el 10% correspondiente al tipo de IVA establecido para las compraventas de viviendas nuevas y el impuesto de AJD por la escritura de compra. El banco que le financie el préstamo debe asumir el AJD del préstamo, la hipoteca del comprador...En conjunto, tras todos estos jalones, del precio final de comercialización de las unidades residenciales puestas a la venta, por un precio que ronda los 3,7 millones de euros se concluye que 960.000 euros se corresponden con los impuestos que se van pagando por el camino. El de AJD, por ejemplo, se llega a pagar siete veces en todo el proceso. Si se tiene en cuenta que su tipo se ha llegado a multiplicar por tres en muchas autonomías en los últimos años se puede uno hacer una idea de lo rentable que es este marco fiscal para las administraciones.

El principal beneficiario de esta situación es el Estado, que recauda casi la mitad de esos rendimientos, mientras que CC.AA: y ayuntamientos se reparten la otra mitad.