Los fondos aparcan la inversión en alquiler por la ley de Vivienda

2023 no fue el mejor año para el inmobiliario tras desplomarse el capital invertido un 36% hasta los 11.200 millones de euros, según la consultora CBRE. Hasta 2022, el flujo de inversión en residencial lo comandaba las promociones de vivienda nueva destinadas integramente al alquiler, lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como 'build to rent' (construir para alquilar). En ese año se destinaron alrededor de 3.000 millones de euros a este segmento, la mayoría en la Comunidad de Madrid, uno de los focos donde se concentra la necesidad de arrendamientos en España. «En 2023, sin embargo, la inversión se vio frenada por el alza de los costes de financiación y los cambios legislativos, que han restado rentabilidad a este tipo de promociones», asegura Caixabank Research en un informe reciente, donde apunta a que el interés por este tipo de promociones podrá retomar el pulso cuando se relajen las condiciones financieras.

«El coste del suelo añadido a unos costes de financiación y construcción muy elevados ha dificultado la viabilidad de los proyectos, incluso proyectando crecimientos de rentas elevados y, en parte, difícilmente justificables. Esto supone un problema, dada la urgente necesidad de incorporar nueva oferta al mercado», recordaba por su parte la consultora inmobiliaria Savills en un informe enfocado en este segmento. Según la misma entidad, la actividad promotora estuvo liderada durante 2023 por inversores y promotores con proyectos iniciados en los años 2021 y 2022, y «por aquellos con suelos en balance desde hace años que han decidido ponerlos en desarrollo este año».

Pero podrían hacer falta más ingredientes. Lo situaba así esta misma semana el consejero delegado de uno de los mayores caseros de España Anticipa-Aliseda (Blackstone), Eduard Mendiluce, que pidió «un marco jurídico estable» y colaboración público-privada para que fondos y promotoras vuelvan a fijarse en este producto una vez la financiación se abarate. También se mostró muy crítico con los límites al alquiler en Cataluña respaldados por la ley de Vivienda. «El 40% de los anuncios de oferta de alquiler han caído, y sabíamos que se producirían esos efectos contrarios», sentenció.

Es un temor que los fondos no desdeñan, a pesar de que su principal mercado, Madrid, dista ahora mucho de querer imponer cualquier intervención. Pero los caseros con más de diez viviendas en propiedad son los grandes derrotados en la vigencia de la nueva norma: el índice de precios que limita los alquileres afecta casi exclusivamente a ellos (los pequeños propietarios deben referenciar la renta al anterior contrato salvo los nuevos pisos que entren al mercado) y el proceso para desocupar a los inquilinos morosos se eterniza por el procedimiento especial que se les ha impuesto. «El miedo al alquiler de larga duración debido a problemas con los inquilinos, riesgos de ocupación y altos gastos e impuestos desincentivan a los propietarios», relatan fuentes del mercado, que aseguran que el interés inversor también se está desviando hacia los apartamentos turísticos (inmuebles completos destinados a ese fin), «a pesar de los riesgos porque al menos generan más beneficio».

Y es que todos quieren sacar tajada del 'boom' turístico. Por algo los inmuebles hoteleros están protagonizando las principales operaciones inmobiliarias en el último año y medio. En 2023, fue el segmento inmobiliario que más flujo de inversión captó, 4.248 millones de euros, un 29.5% más que en 2022 y el y segundo mejor año histórico, según la consultora Colliers. En total, los hoteles llegaron a concentrar el 38,6% del dinero movido en el sector. Dentro de este apartado también se cuantifican los edificios de apartamentos, que protagonizaron operaciones como la compra a Silicius por parte de Mazabi del L&H Gran Vía Selection en Madrid.

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En el inicio de 2024, la tónica sigue siendo parecida, solo que han sido los centros comerciales, con más de 600 millones de euros transaccionados, los activos que más interés han despertado en los fondos durante el primer trimestre, con gran presencia del capital extranjero, según CBRE. En el caso de los activos relacionados con la vivienda, el volumen se desplomó un 49% hasta los 392 millones de euros.

Ahora es el 'flex living' (alquileres temporales) la opción que más despierta el apetito de los inversores. Se trata de un concepto híbrido entre hotel y edificio residencial, donde se ofrecen zonas comunes, gimnasio o barbacoa y todos los gastos están incluidos. ¿En qué se diferencia del alquiler tradicional? En que no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y esquiva las intervenciones de la ley de Vivienda. También en que ofrece más facilidades para su promoción, al poder construirse los inmuebles en suelo terciario, más barato que el de residencial. Según JLL, hay cerrados ya 2.500 millones de euros de inversión en 'flex living' para los próximos años, pero ese montante podría duplicarse hasta los 5.000 millones. Es una opción que viene a sustituir a los proyectos de 'build to rent' y a la inversión en residencias de estudiantes y para ancianos, donde el furor generado en los últimos años ha dejado un escaso 'stock' de producto en el mercado.