Hipotecarse en 2023 ya no es lo que era: esto es lo que te espera si vas al banco a pedir un préstamo

Los datos del mes de mayo de 2023 del Instituto Nacional de Estadística (INE) no dejan lugar a dudas. En el quinto mes del ejercicio se concedieron 33.398 hipotecas. Esto es un 23,98% menos en interanual, mostrando que la tendencia es claramente a la baja, por diversos factores. El mercado se está frenando y lo esperado es que ahonde en esa tendencia en los próximos trimestres. No se espera un bloqueo total pero sí que la demanda y la oferta caigan aún más.

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Daniel Caballero

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Se acumulan ya cuatro meses consecutivos de descenso en la rúbrica de nuevos préstamos para vivienda. En diciembre de 2022 se registró una caída del 8,8%, pero en enero se logró un repunte de casi el 3%. Entonces, llegó febrero y se consumó el gran cambio de tendencia. En febrero cayeron un 2% interanual hasta las 35.900 hipotecas; en marzo el descenso fue del 15,74% hasta las 36.182; en abril el hundimiento llegó al 18,28% con algo más de 27.000 préstamos; y este mayo se han superado todas las expectativas con un desplome de casi el 24%.

En términos mensuales los datos varían sobremanera de un periodo a otro pero en el caso de las hipotecas el elemento fundamental para medir su evolución es la variación interanual, ya que es ahí donde se ven las tendencias, según fuentes financieras. Los datos pueden cambiar mucho de mes a mes ya que, por ejemplo, no se solicitan los mismo préstamos en los meses de verano que en los de invierno, ni tampoco durante la Semana Santa. De ahí la importancia de utilizar la variación interanual, que permite realizar comparaciones.

En términos de importe solicitado en estas hipotecas también se aprecia un cambio notable. En 2022 se alcanzó una hipoteca media de casi 150.000 euros; de hecho esta es la cantidad que se suele utilizar de referencia para hacer los cálculos en todos los comparadores financieros. Sin embargo, con el paso de los meses el mercado español se ha ido alejando de esta cifra, en buena medida porque los clientes piden menor cantidad y porque los bancos tiran de cautela también.

En mayo, el préstamo medio para vivienda quedó en 141.797 euros. Esto es un 4,6% menos en términos interanuales, y se encadenan ya tres meses consecutivos de caída. Así, las solicitudes de hipotecas cada vez son por menos importe, pero también influye que los propios bancos son más prudentes y conceden un porcentaje menor sobre el valor de la vivienda en cuestión. Lo habitual es dar hasta un 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda, pero alcanzar ese porcentaje cada vez es más difícil para quienes no disponen de una solvencia financiera acreditada, o varios avales.

Uno de los elementos fundamentales tanto en la cantidad de hipotecas como en su importe está en el coste de las mismas. El tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas en mayo fue del 3,15%. Esto en el conjunto de los préstamos, porque por modalidad hay diferencias. En el tipo variable, el interés medio fue del 2,79% en el quinto mes del año y en el tipo fijo del 3,4%.

Son porcentajes de interés que no se veían desde los años 2016 y 2017 y no es casual que hayan experimentado un fuerte crecimiento en los últimos trimestres. La culpa de ello está en las subidas de tipos del BCE.

El supervisor financiero de la zona del euro empezó a incrementar el precio del dinero en julio de 2022; un movimiento que no hacía desde hace 11 años y desde el cual no ha parado. Ya ha llevado el tipo principal hasta el 4% y todo apunta a que no se quedará ahí, aunque tampoco irá mucho más allá.

Así las cosas, las subidas de tipos han provocado que cada vez sea más caro pedir una hipoteca, y eso se traduce también en que se conceden menos préstamos y por menor importe.

Por una parte, los consumidores ven que el préstamo cada vez les va a salir más caro, lo que genera que haya un porcentaje de población que decida dejar en 'standby' sus planes de hipotecarse; por otro, los propios bancos entienden el mensaje del BCE de que hay que cerrar -poco o mucho- el grifo del crédito; se deniegan préstamos incluso teniendo ingresos estables y contrato indefinido. Asimismo, con el interés hipotecario al alza, los bancos otorgan a los clientes hipotecas más bajas. Y también los clientes asumen que pueden hacer frente a cantidades menores de lo que podría haber soportado hace solo un año.

Las entidades son mucho más estrictas con los préstamos que conceden. Aunque la morosidad todavía no ha empezado a repuntar en las hipotecas, el miedo está muy presente. Así, casos que anteriormente habrían pasado el filtro de riesgos del banco, ahora no lo superarían.

El interés de las hipotecas no para de subir, a cualquier modalidad. Sin embargo, el tipo fijo continúa siendo el predominante entre los consumidores aunque haya escalado a niveles no vistos en años.

El 62% de los préstamos se firmaron en mayo a fijo. Seis de cada diez, cuando de las cifras de los últimos meses podía anticiparse un vuelco hacia el variable a medida que los bancos adaptan su oferta comercial. Además, todo ello teniendo en cuenta que ahora las entidades financieras ya no suelen ofrecer intereses fijos por debajo del 4%.

Pues pese a lo elevado de hipotecarse a esa cantidad para toda la vida del préstamo, los clientes siguen apostando por el tipo fijo. No terminan de fiarse del variable, sabiendo que el euríbor lleva año y medio de escalada. Aun así, se espera que el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas en España se detenga en los valores actuales del 4,1%, para en futuros trimestres empezar a bajar ligeramente.

Así las cosas, la experiencia histórica muestra que el tipo variable suele ser más positivo para el consumidor que el tipo fijo en determinados casos. Concretamente, si los tipos fijos que se firman superan el 3% de interés, el variable sale mejor en la mayoría de los casos, mientras que si es por debajo de esa cantidad la situación suele ser la contraria.