La hipoteca media cuesta ahora 32.000 euros menos que hace dos años

Una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y con el interés (TAE) medio de septiembre de 2023 del 4,11%, cuando se alcanzó el máximo del ciclo según las cifras del Banco de España, tenía una cuota mensual de 800,89 euros. Visto así, no parece una cuota enormemente elevada pero si se analizan la cantidad de intereses que habrá pagado el consumidor al final de ese préstamo, el panorama cambia.

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En ese crédito para vivienda, según la simulación realizada por este periódico, el usuario acabaría pagando tras los 25 años de vida del préstamo un total de 90.269 euros en intereses, es decir, que habría solicitado un capital de 150.000 euros y tendría que acabar devolviendo en total 240.269 euros entre capital e intereses.

Ahora el panorama ha mutado ya que el BCE inició a mediados de 2024 un ciclo de bajadas de tipos que ya se ha dejado notar sobre el precio de las hipotecas, haciendo que estas sean sustancialmente más baratas que antes. Una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y con el interés medio de junio de 2025 del 2,78%, último mes con cifras, tiene una cuota de 694,27 euros al mes. Aquí ya se aprecia una bajada de la cuota mensual de más de 105 euros, pero donde se deja notar mucho más es en el balance final.

Por esa hipoteca media, al final de la vida del préstamo el usuario acabaría pagando 58.282 euros en total en intereses. Eso se traduce en que solicita 150.000 euros y tendría que devolver un montante total de 208.282 euros entre capital e intereses. Por este crédito, el consumidor pagaría 31.987 euros menos que hace dos años, solo por efecto de la bajada del tipo de interés en algo más de 1,3 puntos porcentuales.

Comparativa del coste de

una hipoteca media

En euros

Préstamo 1

Préstamo 2

4,11%

2,78%

Interés

150.000

150.000

Capital

90.269

58.282

Intereses

Total a

devolver

240.269

208.282

Préstamo 1

Hipoteca media a 25 años.

Interés: interés medio que había en

septiembre de 2023

Préstamo 2

Hipoteca media a 25 años.

Interés: interés medio en junio de 2025

Fuente: Banco de España y elaboración propia

ABC

Comparativa del coste de una hipoteca media

En euros

Préstamo 2

Préstamo 1

4,11%

2,78%

Interés

150.000

150.000

Capital

90.269

58.282

Intereses

Total a

devolver

240.269

208.282

Préstamo 1

Hipoteca media a 25 años.

Interés: interés medio que había en septiembre de 2023

Préstamo 2

Hipoteca media a 25 años.

Interés: interés medio en junio de 2025

Fuente: Banco de España y elaboración propia

ABC

Asimismo, ahora esa hipoteca media es incluso más barata que la media de la serie histórica que arroja la estadística del Banco de España, que abarca desde 2003 hasta la actualidad. El tipo de interés medio entre todos esos años está en el 3,15% en los préstamos para vivienda. La misma hipoteca media analizada anteriormente pero con ese porcentaje de TAE muestra que soportaría unos intereses de 66.923 euros, con lo que el consumidor tendría que devolver al final de la vida del préstamo un total de 216.923 euros. Eso son 8.641 euros más en comparación a cómo están ahora los créditos para adquisición de vivienda.

Todos estos cálculos aplican para un préstamo medio y teniendo en cuenta siempre que el tipo de interés sea el mismo a lo largo de toda la vida del préstamo. Es decir, se aplica más bien a las hipotecas fijas, mientras que en el tipo variable el panorama cambia ya que fluctúa en función del euríbor. El euríbor es el índice al que se referencian la amplísima mayoría de hipotecas variables y está íntimamente ligado a los tipos del BCE ya que, en realidad, es el interés al que se prestan dinero los bancos entre sí, con lo que si la institución monetaria baja el precio del dinero, el euríbor también reacciona muy similar. De todas formas, las hipotecas fijas también reflejan a su manera los tipos de oficiales del BCE ya que los bancos van adaptando su oferta comercial a como se encuentra en cada momento el precio del dinero.

En este momento, lo que ha reinado durante todo el verano ha sido la estabilidad. El último dato del Banco de España arroja un interés medio de todas las hipotecas del 2,78% en junio y lo cierto es que desde mayo el clima está en calma en cuanto a los préstamos para vivienda se refiere. «Estabilidad y mantenimiento. Esto es lo que estamos viendo actualmente en la evolución del mercado hipotecario: los tipos de interés y el euríbor siguen inmóviles a la espera de ver qué pasará tras las vacaciones de verano», decía el comparador iAhorro al cierre de julio, cuando el euríbor acabó plano en el 2,079%.

Aun así, esta estabilidad que estamos viviendo no es mala para los actuales y futuros hipotecados ya que aunque los intereses no sigan bajando, tampoco suben. Y en este escenario, la oferta comercial de las entidades financieras no cambia con tanta velocidad, lo que permite un poco más de pausa y certidumbre a quien está buscando una vivienda.

Así las cosas, aunque el interés medio se ubique en el 2,78%, la realidad es que es factible conseguir tipos por debajo de ese porcentaje en la modalidad de fijo si el perfil del usuario es solvente y seguro. También es posible bajar de ese porcentaje en los tipos mixtos, que son aquellos en los que en los primeros años se aplica un tipo fijo y después el préstamo pasa a ser variable.

¿Y qué esperar en próximos meses? Pues como señalan los expertos, todo dependerá de la evolución de los tipos del BCE. El precio del dinero se coloca ahora en el 2% y se descuenta que habrá alguna bajada de tipos más en los próximos trimestres, lo que deja entrever que las hipotecas seguirán abaratándose. Sin embargo, no se espera una tendencia a la baja como la vivida estos dos últimos años ya que el precio del dinero está llegando a su suelo.