El Gobierno tendrá que capitalizar con al menos 10.000 millones la nueva Sepes al absorber activos de la Sareb

La SPA, que nació con unas altas expectativas en un momento en el que era necesario poner orden y concierto en el mercado de arrendamiento español, echó a andar con 20 millones de euros de capital, con la previsión de intermediar entre propietarios e inquilinos un total de 25.000 contratos, y con el objetivo de lograr números negros en 2009, que se propuso obtener cobrando una parte del alquiler como comisión de gestión. Pero el proyecto fracasó estrepitosamente, sin conseguir ninguno de sus objetivos. Duró siete años, se creó en 2005, cerró en 2012 –con 37 millones de pérdidas cuantificadas–, y se liquidó en 2019.

Según cifras aportadas por el Tribunal de Cuentas, lo que sucedió con la SPA fue muy diferente a las expectativas creadas por el Gobierno de entonces, con el socialista de José Luis Rodríguez Zapatero al frente: en 2008 no solo no había logrado beneficios sino que estaba en números rojos, y el Estado, a través precisamente de Sepes, tuvo que inyectar capital por valor de 43 millones de euros en un primer momento, a lo que tuvo que añadir otros 11 millones para proceder a su liquidación que concluyó en 2019.

Noticia Relacionada

El alquiler social en España es inaccesible para el 96% de la población que lo necesita

Antonio Ramírez Cerezo

En España tan solo el 2,4% de los 18 millones de viviendas están destinadas a este fin

En la actualidad, a la espera de conocer más datos concretos sobre la nueva operativa y estructura de Sepes, los expertos consultados coinciden al dudar de la viabilidad del proyecto. Opinan que el Gobierno busca un «leve lavado de cara del Sepes», pero que además es «una renovada sociedad que nace muerta prácticamente, dado el capital que tendrá que inyectar el Gobierno para su creación», pero sobre todo para poder absorber los activos de la Sareb elegidos. Los expertos del entorno del Gobierno consultados explican que se trata de activos que ya de por sí se ha demostrado que son invendibles dadas sus características, al estar situados en zonas que no servirán para la actual demanda del mercado español.

Estas fuentes apuntan que también añadirían algunos inmuebles procedentes del 'stock' de las comunidades autónomas en las que gobierna el PSOE amén de aumentar el personal con técnicos expertos en el sector.

Los técnicos consultados añaden que se trata de inmuebles que aún no se han vendido por estar situados en zonas costeras y en entornos rurales. Pero el 'quid' de la cuestión es que precisamente por ser activos que llevan años sin venderse, tendrán que ser «recapitalizados» por el nuevo Sepes una vez sean transferidos, como en su día hicieron todas las entidades financieras tras la crisis inmobiliaria de 2008. Porque los inmuebles que absorbería de la Sareb tienen un valor de mercado muy diferente al valor en libros, al ser activos procedentes todos de la burbuja inmobiliaria.

Los asesores del Ejecutivo trasladan que la nueva sociedad tendrá que ajustar el valor a los precios de mercado de hoy y provisionar dicho valor una vez absorbidos por la Sepes, lo que costará a las arcas del Estado no menos de 10.000 millones de euros, con el objetivo de alcanzar un parque público de 1,5 millones de viviendas. «A la vista de experiencias pasadas, si Sepes compra activos de la Sareb tendría que disponer de capital como para poder afrontar las posibles pérdidas que se podrían producir si no se consiguiesen vender pisos a precios superiores a su coste de adquisición», explica Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director general de Eurocofin.

Pero no toda la polémica en torno a la renovada sociedad pública de vivienda es el inexistente espacio fiscal para poder realizar la recapitalización de activos de la Sareb. «El Gobierno ha vendido que España lo que tiene es un problema de falta de vivienda y no de suelo, y es todo lo contrario. No veo nada efectivo pasar activos de la Sareb, que además si siguen ahí es que son invendibles, y no se venden porque están en zonas en las que no hay demanda, y las casas no se pueden deslocalizar y el suelo, tampoco», apunta el economista Daniel Lacalle. «Es absurdo edificar un ente nuevo, de incalculable riesgo con, digamos, la basura inmobiliaria más tóxica de la banca de tiempos de crisis y no arreglar el problema de la falta de suelo edificable. Nacería con fecha de caducidad», puntualiza Lacalle.

La Sociedad de Tasación, en su Mapa del Tiempo Urbanístico, ofrece su análisis sobre la situación del suelo en nuestro país, recogido en el informe de 'Mercado inmobiliario en España, de la contemplación a la solución', del profesor Balado. Destaca que zonas de mayor actividad se encuentran frenadas y las que ya estaban paralizadas, más estancadas aún. En este contexto, los precios del suelo permanecen estables. El precio medio del suelo es hoy similar al de 2023, en torno a 160 euros/m2, lejos de los 200 euros/m2 en que llego a estar en 2010.

En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, donde el suelo escasea, este es más caro, llegando a los 300 euros/m2 en regiones como las Baleares, un 4% más que el año pasado. En cuanto a la superficie de suelo vacante edificable urbano en España se mantiene igual que en 2022, alrededor del 35% de su capacidad. El consenso del mercado dice que el suelo no debería costar más de 150 euros/por m2 de techo para urbanizar y hoy estamos en 300 euros/m2 de techo en la mayor parte de España y «eso reclama una solución para todo el país, por supuesto al margen del calendario electoral y a pesar de la dispersión normativa», comenta Balado.

La escasez de vivienda en España convive con una sobreabundancia de suelos urbanizables a la espera de desarrollo y ejecución. Hay 9,3 millones de viviendas previstas para edificar según el Sistema de Información Urbana 2023 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y Censo de Población y Viviendas del INE; de este total, 6,8 millones permanecen en situación urbanística de «suelos urbanos no consolidados o suelos urbanizables delimitados o sectorizados», es decir, terrenos que disponen de un planeamiento en desarrollo, aunque paralizado desde hace 20 años. Si esto se desbloquease, se ampliaría en un 25% el parque de viviendas existente, coinciden los expertos.