Los fondos disputan el trono de las residencias de estudiantes a la iglesia y las universidades

Es un dominio al que el capital privado aspira con la incorporación de 14.500 nuevas camas en los próximos dos años de las que el 54% estarán situadas en Madrid y Barcelona, las dos capitales con más capacidad de absorción por la mayor presencia de universidades privadas y de escuelas de negocios que son a su vez un imán para los estudiantes extranjeros, uno de los nichos más interesantes para los inversores. Según CBRE, la previsión es que se duplique el número de camas para estudiantes en los próximos 15 años.

Pero en los primeros compases de 2024 el flujo se ha ralentizado. En el primer trimestre, la inversión en residencias de estudiantes se situó en los 59 millones de euros y estuvo en su totalidad destinada en Barcelona. En el conjunto de 2023 ascendió a 416 millones de euros, a través de 13 operaciones que sumaron 3.700 unidades. Madrid (32%) y Barcelona (31%) concentraron dos terceras partes de la inversión y Valencia se situó en tercera posición, con el 22%. El inversor nacional fue el más activo con el 45% del volumen transaccionado, seguido por el capital norteamericano (30%). Entre 2018-2022, el volumen total transaccionado en España fue de 3.510 millones de euros, el país europeo que más invirtió con el 24% del total por delante de Alemania (19%) y Francia (13%).

El otro gancho para los fondos está en la escasez de oferta en calidad y cantidad disponible para estudiantes. Según CBRE, el 60% de las camas que se ofrecen en España están obsoletas y muy por debajo en número de las disponibles en el resto de Europa, ya que en nuestro país la tasa de camas en residencias sobre estudiantes es del 6,7%, mientras la media europea se sitúa en el 18%, lo que nos deja como vagón de cola continental.

«Esta escasez unida al incremento de estudiantes extranjeros convierte a España en un país atractivo para la inversión extranjera. En España contamos con más de 1,7 millones de estudiantes universitarios matriculados en el último curso académico 2022-2023, de los que el 11% está representado por los estudiantes procedentes del extranjero, mayoritariamente de la Unión Europea y Latinoamérica», explica Stefano Somoggi, jefe de inversiones alternativas de CBRE en España. Como factor decisivo, el experto añade el incremento del número de matriculados en centros privados que se eleva ya al 24% del total, cuando en el curso 2016-2017 representaba el 16%.

¿Quiénes están copando la inversión en residencias? Actualmente, los diez principales operadores privados concentran el 38% del total de camas operativas. Resa, desde hace dos años es propiedad del fondo holandés PGGM, lidera el mercado con unas 11.500 camas. Junto a MiCampus (Stoneshield, Luxemburgo) y Livensa Living (Brookfield, Canadá) controlan un 21% de las 130.000 plazas de residencias de estudiantes proyectadas hasta 2026. Hasta ahora, la mayoría de la oferta nueva se está creando por vía de nuevos desarrollos.

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Somoggi desglosa que el foco del capital está especialmente activo en Madrid, Barcelona y Andalucía porque allí se ubican el 51% del total de estudiantes universitarios en España. Pero la alta demanda que perciben hace que exista ya un gran interés por crecer en otras capitales secundarias. Sin ir más lejos, Resa anunció esta semana que gestionará en Valladolid una nueva residencia de estudiantes (200 camas) que se ubicará en una propiedad del Patronato de Huérfanos del Ejército de Tierra.

Desde Resa niegan cualquier tipo de confrontación con los propietarios tradicionales y aseguran que ellos también se nutren de universidades y congregaciones religiosas, pese a las críticas vertidas a los fondos desde ambos lados sucedidas en los últimos años. «Tenemos más de 80 acuerdos con universidades e instituciones de toda España, tanto públicas como privadas y es gran parte de nuestro éxito», relatala CEO de Resa, Marta Sánchez. «No somos inversores inmobiliarios, somos operadores de residencias de estudiantes», defiende.

Sánchez habla también de concentración del sector. «Es un mercado muy fragmentado, con un volumen de gestores independientes que supera el 60% y en el que están entrando grandes operadores internacionales».