Los economistas dan un suspenso a la ley de vivienda: «Expulsará a las rentas bajas del mercado del alquiler»

Para los economistas no existe ahora mismo en España ninguna situación que justifique la intervención de los precios del alquiler. Para José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra y premio Rey Jaime I de Economía, «no estamos ante una situación de monopolio u oligopolio donde un propietario o un grupo muy reducido controle la mayoría de los inmuebles en alquiler; hay cerca de dos millones de propietarios de vivienda que declaran cada año su inmueble en arrendamiento en la declaración de la renta», ha apostillado a la vez que ha recordado que mientras en otros países como Alemania los grandes tenedores pueden llegar a abarcar 100.000 viviendas, en el caso de España normalmente no pasa de 100.

Otro de los economistas presentes en el coloquio , el presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, Joan Ràfols, ha recordado que en Barcelona, probablemente el mercado donde existen más tensiones en el alquiler en España, «el gran tenedor es el patronato de la vivienda, el instituto catalán de suelos, y luego una socimi que tiene 1.200 viviendas asequibles en alquiler». Y ha señalado que la figura del gran tenedor no existe en ningún país de Europa donde se ha legislado sobre arrendamientos. «La propiedad en España está muy difuminada y nadie tiene capacidad para controlar los precios del alquiler», ha apostillado el experto.

Es decir, España es un país de pequeños tenedores, como así también ha remarcado García Montalvo. Unos propietarios «que van a ver aumentar sus costes en general y buscarán una rentabilidad mayor» fuera del mercado del alquiler.

Otro desincentivo para aumentar la oferta lo encuentran en la limitación del incremento anual de rentas, que ya nunca más estará ligado al IPC, y que este año está fijado en el 2% y el año que viene se topará al 3%. ¿Qué sucederá si el año que viene el IPC se coloca por debajo de ese límite? Los economistas apuntan a que el Gobierno volverá a escoger el IPC como referencia «y eso generará una mayor inseguridad jurídica», según han pronosticado durante el coloquio presentado por el presidente del Consejo General de Economistas, Valentín Pich.

Pero son los controles de los precios de los contratos del alquiler los que más incertidumbre crean. Para los economistas se trata de una pésima medida, cuya implantación ha fracasado en otros países europeos como Francia y Alemania, además de en Cataluña, donde la oferta de alquiler se redujo en un 15% durante el año y medio en el que estuvo vigente la ley catalana de control de rentas, según un estudio de la Universidad Pompeu Fabra que fue liderado por el propio García Montalvo. Ràfols ha recordado que estas experiencias solo han servido para «reducir la oferta del alquiler, bloquear la renovación del parque edificado, además de suponer una barrera para las rentas bajas a la hora de acceder al alquiler». Para el experto una de las soluciones pasaría por subvencionar los arrendamientos a los inquilinos menos pudientes.

Con todo, los economistas ven complicado que las comunidades puedan denominar un área como tensionada y establecer así el control de precios. «Habrá sorpresas», ha adelantado Ràfols. Para que se pueda declarar una calle, barrio o municipio como tensionado, las administraciones competentes en vivienda tienen que demostrar que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, pero también que el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada. «Y desde el año 2019 los precios del alquiler se han mantenido mientras la inflación se ha disparado».

Para Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, «se ha perdido una oportunidad de hacer una ley más efectiva al no contar con la visión de otros agentes de la economía». Y cree que «la ley debería de ser aprobada con el máximo consenso posible; no puede existir tanta polarización entre los grupos políticos».

Entre los economistas tampoco convence la modificación de la ley de Enjuiciamiento Civil por la que se retrasarán los desahucios por impago de alquiler en hasta dos años. Para Ràfols empeora al límite la situación actual que se vive con la okupación y los inquilinos que no pagan el alquiler. «Además las cantidades adeudadas nunca se reparan y recuperar la posesión es más complicado». Y al final se suma a un cóctel donde «la balanza entre arrendador y arrendatario se ha desequilibrado». «Tan importante es para un mercado de alquiler una legislación adecuada de arrendamiento, como un sistema judicial eficaz que asegure el cumplimiento de la ley», ha apostillado el experto.

Para Salcedo el problema va más allá y se trata de una modificación «absolutamente inconstitucional», al vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva reconocida en el artículo 24. «Se obliga al arrendador a pasar por un proceso de conciliación con el inquilino. Algo que no debería de ser obligatorio».

Salcedo encuentra el único punto positivo de la ley en los incentivos fiscales que promueve, pero cree que estas bonificaciones que llegarán hasta el 90% en las áreas tensionadas, «resultarán insuficientes para compensar la rebaja de un 5% en la renta inicial respecto de la renta del anterior contrato». Por su parte, de la Fuente cree que para que esos incentivos económicos funcionen bien los propietarios tienen que tener la seguridad de que sus derechos están protegidos. «Al final se genera una inseguridad jurídica y una incertidumbre que anulan los efectos de los incentivos; sin la otra pata de seguridad jurídica no sabemos si funcionarán en realidad».