La cuesta arriba hipotecaria marcará el ritmo del mercado inmobiliario en 2023

La vuelta a la realidad comienza a trasladarse a las estadísticas. Los datos sobre hipotecas concedidas sobre viviendas de los registradores todavía apuntan a un incremento del 13% interanual en octubre, pero los notarios señalan una caída del 4,9% en el mismo mes. Este desfase, fruto del tiempo que transcurre entre la firma y el registro, nos indica que muchos se han dado prisa por cerrar la operación para aprovechar los tipos bajos, y los que han venido después con intención de comprar se lo están pensando mejor. El escenario de cara al próximo ejercicio no parece prometedor. «Lógicamente, si los intereses de las hipotecas son más altos, habrá menos personas con capacidad para pagar las cuotas», recuerdan desde HelpMyCash, un aspecto al que pisos.com pone cifras. Según el portal inmobiliario, en 2023 se alcanzarán las 350.000 hipotecas concedidas, un 17% menos que en 2022.

Compraventas e hipotecas van de la mano, así que el encarecimiento de las segundas enfriará a las primeras, dado que «el 70% de las compraventas que se formalizan precisan de financiación», señala Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). No es la única razón que hará pisar el freno a los compradores, muy preocupados por la incertidumbre económica y la pérdida de poder adquisitivo. Los precios de la vivienda tampoco ayudarán a levantar las operaciones. «En 2023 tendremos una mala combinación para los que quieran comprar un inmueble: las hipotecas serán más caras y las viviendas no serán más baratas (o no mucho más)», considera Miquel Riera, experto de HelpMyCash. «Un porcentaje de las ventas se sostendrá por la demanda de inversión y de reposición, marcada por una mayor solvencia y por una menor necesidad de apoyo financiero», apunta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, que vaticina un recorte de entre el 10% y el 15% para el año que viene en las compraventas.

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Guillermo Ginés

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En un entorno en el que los ciudadanos hacen malabares con sus finanzas resulta complicado que las hipotecas continúen siendo tan dinámicas, más aún si las entidades financieras no colaboran. La última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España señala que durante el tercer trimestre de 2022 los criterios de concesión de préstamos y las condiciones aplicadas se endurecieron de forma generalizada, y fue en el segmento de crédito a hogares para adquisición de vivienda donde el endurecimiento habría sido más acusado. Ferrer-Bonsoms comenta que «los bancos estarían aplicando la prudencia debido al deterioro de las perspectivas económicas y de la normalización de la política monetaria». Esta mayor rigidez se lo pondrá difícil a los solicitantes con perfiles crediticios más modestos. Incluso, «si su empleo es de un sector que puede sufrir en caso de que la economía se tambalee, sus opciones de conseguir una hipoteca serán más bajas», matizan desde HelpMyCash.

La disyuntiva entre hipoteca fija y variable, que hasta hace poco parecía no tener discusión, ha vuelto a la palestra. El Euríbor, que abandonó en abril de este año la zona negativa en la que estaba enquistado desde febrero de 2016, alcanzó el pasado mes de noviembre su mayor tasa mensual desde 2008: un 2,828%. Los expertos apuntan a que cerrará 2022 por debajo del umbral del 3%, pero su evolución en 2023 depende mucho de cómo de rígida siga siendo la postura del BCE. «Hasta que se consiga controlar la inflación seguramente sigamos asistiendo a subidas adicionales en los tipos», anuncia López. Se espera que este mecanismo no tarde en hacer efecto, pues de lo contrario la escalada del Euríbor no se contendrá. No obstante, las previsiones más abultadas mantienen cierta distancia frente al valor máximo, el fatídico 5,393% de julio de 2008. «Si el contexto económico y político sigue igual podría acercarse en el primer semestre de 2023 al 3,5% y a finales del año al 4%», augura Martínez. Desde Solvia, no creen que el Euríbor baje del 3%, al menos, hasta 2025, y en cuanto a las hipotecas fijas, «en la mayoría de los bancos, ya se sitúan por encima del 4%», añaden.

Compraventa de viviendas

Número de operaciones

% de variación interanual

40

80.000

36,5

35

72.225

71.729

69.837

30

70.000

62.618

25

66.390

19,7

19,1

20

17,8

60.000

55.939

15

11,5

55.778

48.208

54.372

10

50.000

7,3

7,0

4,2

5

0,7

O

42.509

0

40.000

E

2022

F

M

A

M

J

J

A

S

-5

-4,9

Préstamos hipotecarios

Número de operaciones

Cuantía promedio en euros

40.000

200.000

36.940

167.877

154.948

154.185

35.210

152.503

152.093

151.453

151.717

144.334

143.315

150.000

35.000

35.487

153.686

33.794

32.156

100.000

30.000

25.922

25.437

27.249

50.000

25.000

24.735

23.485

0

20.000

E

2022

F

M

A

M

J

J

A

S

O

Fuente: Consejo General del Notariado / ABC

Compraventa de viviendas

Número de operaciones

% de variación interanual

36,5

72.225

71.729

69.837

62.618

66.390

19,7

19,1

17,8

55.939

55.778

11,5

54.372

7,3

7,0

4,2

48.208

0,7

O

42.509

E

2022

F

M

A

M

J

J

A

S

-4,9

Préstamos hipotecarios

Número de operaciones

Cuantía promedio en euros

36.940

35.210

35.487

33.794

32.156

25.922

25.437

27.249

24.735

23.485

E

2022

F

M

A

M

J

J

A

S

O

Fuente: Consejo General del Notariado / ABC

La exposición al riesgo será lo que incline la balanza hacia una u otra opción. La reflexión de la AHE es clarificadora: «Los tipos fijos aportan más tranquilidad, pero son más caros, mientras que los variables son más inciertos, pero más baratos». Para los alérgicos a las sorpresas, la hipoteca fija es lo más indicado, pero no a cualquier precio, tal y como exponen desde HelpMyCash: «Una hipoteca fija en torno al 4% o más es poco competitiva». De hecho, muchos bancos las están dejando en un segundo plano, incentivando la variable, una alternativa válida para los que «creen que el Euríbor bajará dentro de pocos años y cuentan con el músculo financiero suficiente para afrontar posibles subidas», continua Riera. Teniendo en cuenta que los plazos de amortización abarcan varias décadas, acertar con lo que más conviene es puro azar. Desde iAhorro recomiendan la fija «por la estabilidad que da, pues en 30 años es muy difícil predecir que va a pasar con el Euríbor». En cualquier caso, devuelven la pelota al tejado del usuario, reconociendo que «hay perfiles más conservadores que se decantan por una hipoteca fija, aunque sea a un plazo de 10 o 15 años».

Con las fijas y las variables disparadas, entran las terceras en discordia: las hipotecas mixtas, un producto que parecía el hermano mediano de la financiación hipotecaria. «Era un producto que con el Euríbor en negativo y con las hipotecas fijas tan bajas no interesaba. Sin embargo, se está convirtiendo en el producto estrella», confirma Martínez. Olvidadas durante años, los bancos las han rescatado para atraer nuevos clientes que quieran una cuota invariable durante los primeros años, aparte de beneficiarse de «un tipo inicial de contratación que suele ser menor que el de las hipotecas fijas», subraya López, que además recuerda que «el tramo inicial del préstamo es en el que se devengan más intereses». ¿Y qué pasa con los que ya tienen una hipoteca? Para el cambio de variable a fija quizá ya se llegue tarde. «Ahora mismo, las ofertas a tipo fijo en su mayoría ya estarían adaptadas a la nueva realidad de mercado», anuncia López. «Sabemos que hay clientes que se están pasando a tipos fijos del 2%-3%, pero a otros ya les ofrecen un 4%», asegura Riera. Esta carrera contra el tiempo obliga a mirar hacia otras vías, como negociar una reducción del diferencial, por ejemplo.