La compraventa de viviendas se reduce por segunda vez en tres meses y los precios moderan su escalada

El mercado amaga con poner fin a un 'rally' que empezó un poco antes del verano de 2024, cuando el mercado anticipó que el Banco Central Europeo (BCE) iba a terminar con dos años de política monetaria restrictiva, tras una pandemia y una guerra en Ucrania que dispararon la inflación. En efecto, en junio de 2024 llegó la primera rebaja de tipos, y merced a esto el mercado inmobiliario liberó una gigantesca bolsa de demanda que estaba a la espera de mejores condiciones hipotecarias, se recuperó de un 2023 dramático (con un desplome del 10%) y cerró el curso 2024 con un incremento del 10% en las compraventas y más de 640.000 operaciones, el segundo mejor dato desde 2007 en la serie del Instituto Nacional de Estadística (INE).

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En lo que refiere a los precios, el ascenso interanual fue del 4,9%, dato que aunque es muy elevado, supone una leve moderación con respecto a los registros sensacionales de los últimos meses. Sea como fuere, los precios están muy lejos de ser buenos, pues en julio volvieron a situarse en el récord de 1.910 euros el metro cuadrado, cifra que está por encima de la media de todos los años incluidos en la estadística notarial.

Los expertos aun no se atreven a afirmar que la Estadística vaya a moderarse, pues, como explica a ABC Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, los datos de una caída en julio hay que cogerlos «con pinzas» porque es un mes en el que el mercado se comporta de un modo inusual. Parte del descenso interanual podría deberse a los sensacionales datos de julio de 2024, que llegaron poco después del cambio en la política monetaria por parte del BCE, o quizá una saturación del mercado.

Este último escenario va cogiendo fuerza. Como explica Iñareta, en estos momentos hay una enorme bolsa de demanda que la oferta no es capaz de cubrir, y baste recordar que este semana el Banco de España aseguró que este año se generará un déficit anual de en torno a 100.000 viviendas, que se sumarán a las 400.000 que ya faltan. Y hay que recordar que otras fuentes, por ejemplo los constructores, sitúan el déficit más allá de las 700.000.

En la misma línea, Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, opina que todavía no se pueden hacer estimaciones sobre cambios de ciclo. Una de las razones es que en estos momentos hay una importante discrepancia con los datos del INE, que para julio apuntó a una subida del 13% en las compraventas. Sea como fuere, para Ferran Font opina que en algún momento tiene que haber una moderación en la escalada de los precios y las operaciones, aunque no un frenazo, apunta, porque al fin y al cabo «no hay oferta».

Como es sabido, la oferta escasea principalmente en las zonas tensionadas -concretamente, las capitales-, y esto explica que el precio de los pisos se incrementara un sensacional 8,5% en julio, hasta alcanzar la friolera de 2.193 euros el metro cuadrado de media, mientras que el precio de las viviendas unifamiliares -más alejadas de los centros de las ciudades- cayó un 1,1% interanual y promedió los 1.437 euros el metro cuadrado.

Lógicamente el frenazo en las compraventas se notó en la firma de hipotecas -otro de los indicadores que registran los notarios-, que en julio crecieron un 6%, cifra que sin duda es un alza pero que abandona los aumentos a doble dígito que se registraron al arranque del año y en buena parte de 2024. Concretamente, se firmaron 38.112 operaciones por una cuantía promedio de 179.450 euros, un 9% más que en el mismo mes de 2024. Exactamente, el 53,3% de las compraventas se financiaron mediante un préstamo que, de media, representó el 72,5% del precio de la vivienda.

Esta ligera moderación en el avance de los precios, por cierto, coincide en el tiempo con el cambio de rumbo del BCE, que en su última reunión de política monetaria volvió a dejar el tipo los tipos de interés en el 2%. Según explicó la presidenta del organismo, Christine Lagarde, esto no significa que la política monetaria se vaya a endurecer repentinamente; es decir, que no hay que esperar una subida de los intereses hipotecarios a corto plazo. Más bien, el BCE está atento a las circunstancias: «Esperar y ver», dijo Lagarde.