Comprar pisos con okupas dentro: el nuevo boom inmobiliario en España que inquieta a los expertos

Iñaki Unusain, personal shopper inmobiliario con una larga trayectoria en el sector, tiene claro cuál es el perfil de estos compradores: «Son expertos en el mercado, lo conocen muy bien y compran para ellos mismos porque hay un riesgo».

Este profesional apunta a que los inversores que se fijan en este tipo de propiedades siguen tres pasos «comprar, reformar y vender». Además, explica que son personas que «saben elegir el tipo de okupa».

En esta misma dirección apunta la abogada Sandra Aurrecoechea, de Marín y Mateo Abogados, a la que llegan consultas de casos de este tipo. «Ya han investigado quién hay dentro. Negocian con ellos y miran la calidad o el estado en el que se encuentra la vivienda», explica. Además, subraya que estos inversores buscan asesoramiento legal no tanto para informarse sobre los riesgos sino para saber el procedimiento que deben seguir antes de lanzarse sobre la operación.

Entre toda la maraña de casas okupadas hay algo especialmente delicado: los okupas o 'inquiokupas' que están declarados como vulnerables. «Si es así no se meten, además estos desalojos están suspendidos hasta mayo de 2028», apunta Aurrecoechea, quien apunta también a que cualquier intento de este tipo de 'forzar' un lanzamientos a personas protegidas puede acarrear problemas legales.

Aunque se trate de anuncios llamativos, Ferran Font, de pisos.com, señala que en un portal donde pueden haber cerca de 400.000 anuncios, el número de aquellas que especifican que se encuentran okupadas es «relativamente pequeño». El principal beneficio de estas operaciones es que el precio puede presentar una rebaja «desde el 30% y hasta el 50%». A cambio del precio mucho más bajos los riesgos son que, en muchos casos, «no puedes entrar a verlo ni sabes las condiciones».

Sobre el aspecto legal, Arantxa Goenaga, abogada especialista en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, destaca que el principal problema de afrontar este tipo de propiedades es que «no te entregan la posesión y no se puede hacer una entrega de llaves como tal». Asimismo, recuerda que este tipo de pisos okupados suelen presentar a la salida de estas personas un estado bastante deplorable que después conlleva una nueva inversión.

Goenaga destaca que estas situaciones destacan también ahora más por la Ley de Vivienda: «Da garantías sobre el estado de la vivienda a los consumidores». Es decir, también es una manera de reflejar la conformidad de todas las partes antes de iniciar la compraventa. En cuanto a los procedimientos de expulsión una vez se ha llegado a un acuerdo, la letrada destaca principalmente dos, el interdicto y el ordinario.

Para el primero «es necesario un plazo de un año desde la okupación, por lo que en muchos casos no sueles poner». Para el segundo, «se lleva a cabo una acción rectificatoria». Asimismo, si hay iniciada ya una vía judicial, el nuevo propietario «se subroga a la causa y sustituye al anterior en el procedimiento».

Por otro lado, el inversor debe considerar otras cuestiones desde el punto de vista legal. No sólo es suficiente haber realizado una investigación, tal y como apuntan todas las partes que participan en este reportaje, sino que «asumes las deudas como el IBI o la comunidad de vecinos donde, además, hay que aportar la comunidad corriente y tres años».

«Los bancos no suelen dar préstamos hipotecarios, suelen ser fondos propios o pedir un préstamo personal», añade Goenaga.

Los especialistas en vivienda apuntan también a los efectos que ha tenido la Ley de Vivienda en estas operaciones. Font considera que «la Ley de Vivienda ha creado cierta sensación de desprotección de los propietarios lo que les empuja a estudiar la venta». Estos compradores deben tener también «una liquidez importante y un soporte legal específico».

Goenaga, destaca en este sentido que «la normativa es cada vez más restrictiva sobre los pisos vacíos por lo que proliferan los intentos para quitárselos de encima, mientras que otros vienen de ejecuciones inmobiliarias».