La ley catalana de limitación de alquileres aumentó el precio de los pisos más asequibles

Son numerosos los estudios que han analizado la experiencia en Cataluña de la citada ley, algunos con conclusiones enfrentadas, pero con una coincidencia más o menos aceptada: la regulación logró una reducción de los alquileres del entorno del 5% y una contracción de la oferta en torno al 10%. Las discrepancias surgen cuando se analiza el motivo y el alcance de dicho descenso, y mientras unos trabajos lo atribuyen de manera principal a la coincidencia con los meses más crudos por la pandemia de Covid-19 –de hecho en el mismo periodo las rentas cayeron en Madrid sin limitación un 9,21%–, otros valoran la efectividad de la ley. En ambos casos también se apuntan importantes matizaciones.

Es lo que subraya uno de los estudios más completos publicados hasta ahora, el de los profesores Montalvo, Monras y Raya para EsadeEcPol, y cuya principal conclusión es que la ley catalana solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras y, de forma paralela, provocó una subida de las más baratas; es decir, benefició a los hogares con mayor poder adquisitivo. A la vez, redujo de manera sustancial el número de contratos firmados, algo por contra que otro trabajo académico, del Instituto de Economía de la Universidad de Barcelona, no aprecia.

El estudio de Esade parte de una realidad ya conocida a partir de la experiencia de limitación de alquileres en otras ciudades como Nueva York, Boston o Estocolmo. Pero es de la experiencia de Berlín, con una regulación lo más parecida a la catalana, y ahora estatal, de donde se pueden sacar más lecciones. Allí, los estudios constatan una «reducción de los alquileres en el segmento controlado, pero a costa de una reducción sustancial en el parque de viviendas ofertadas». «Ello ha producido que se haya trasladado la demanda hacia las ciudades no reguladas cercanas a Berlín, aumentando los precios en las mismas«, un fenómeno que se ha dado también en Barcelona. Como durante la vigencia de la ley catalana antes de que el Tribunal Constitucional la tumbase, en Berlín se detectó un descenso del 5% de precios, concentrado sobre todo en los primeros meses de vigencia, en un impacto que luego, como también sucedió en Cataluña, se desvanece. Desaparecida la regulación, y coincidiendo con la menor oferta en el mercado, se ha producido una alarmante escalada de precios que ayer volvía a constatar un estudio de Idealista, con un incremento del alquiler medio en Barcelona del 18,7% en el último año.

En este contexto, el estudio de Esade cuestiona la eficacia del índice de referencia, es decir, el precio máximo que se establece según cada área de regulación, un tope que sí reduce las rentas de los pisos que están por encima, pero que tira hacia arriba a los que están por debajo, un efecto imán de cariz no precisamente social. «Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo. Los precios del alquiler en los municipios no tensionados –no sujetos a regulación– aumentan de manera proporcional a lo largo de la distribución de precios, mientras que en los municipios tensionados observamos subidas mayores que en el grupo de control en alquileres bajos, y bajadas en viviendas de precio alto«.

El efecto agregado de reducción de rentas del 5% se explica también por la salida del mercado de buen número de pisos cuyo precio estaba por encima del precio de referencia. En resumen, bajada media de precios sí, pero repartida de manera desigual según su nivel.

Al respecto, y a partir de datos oficiales y de portales inmobiliarios, el estudio constata que la ley catalana supuso un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 10%, esencialmente de propiedades con precios de alquiler por encima del precio de referencia, «pues son las propiedades cuya rentabilidad se ve afectada negativamente por la ley». «Esta bajada se explica por una reducción de la oferta de alquileres caros que no se compensa con un aumento de la oferta de alquileres baratos«, añaden.

Esta bajada de la oferta del alquiler tuvo un efecto a modo de vaso comunicante en el mercado de compraventa, siendo Barcelona una de las pocas ciudades en los que aumentó la oferta de pisos en venta (4,3%), en contraste con la bajada de otras capitales.

Las conclusiones, casi a modo de advertencia de lo que está por venir, parecen obvias. La regulación «ha tenido efectos colaterales no deseados que señalan a que el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino la falta de oferta«.