Los pequeños propietarios podrán subir los alquileres hasta un máximo del 10% en zonas con precios disparados

Así se recoge en el borrador del proyecto, al que ha tenido acceso este periódico. El texto establece que habrá un periodo de año y medio desde la aprobación de la ley para «la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas». Dado que la ley no se aprobará hasta bien entrado 2022 por las Cortes, esto retrasa los controles al alquiler hasta la próxima legislatura.

La denominación de zona tensionada, imprescindible para ejecutar estos límites, será labor de las comunidades, pero tendrá que ser aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El Gobierno establece como requisito principal que la carga media del alquiler o la hipoteca de la zona –más los gastos y los suministros básicos– supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.

Además, el precio de la compra o del alquiler deberá haber sufrido una subida en los últimos cinco años de un porcentaje acumulado de al menos cinco puntos más del IPC de esa comunidad. Es decir, si la inflación de la región ha sido del 1%, solo se podrá considerar como zona tensionada los lugares en los que el alquiler haya superado el 6%.

Más condicionantes. Una zona se considerará tensionada durante un periodo de tres años, pudiendo prorrogarse de forma anual. Para ello, la comunidad en cuestión tendrá que demostrar que ha llevado a cabo determinadas medidas para corregir los desequilibrios del mercado del alquiler que no han funcionado .

Dentro de estas zonas los grandes tenedores no podrán subir los precios. El Gobierno entiende por gran tenedor aquellos propietarios con más de 10 viviendas o 1.500 metros cuadrados , aunque dará libertad a las regiones para que establezcan «criterios adicionales» a esta definición.

Los pequeños propietarios, por su parte, sí podrán subir hasta un 10% los precios. Aunque en principio se contemplaba una congelación de las rentas en estos casos, los caseros podrán subir el alquiler si acreditan haber rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores , mejorado sus accesos o firman un contrato con sus inquilinos de diez años.

Respecto a las viviendas vacías, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI. El Ejecutivo entenderá por vivienda vacía aquella que permanezca desocupada sin causa justificada por más de dos años siempre y cuando pertenezca a un propietario con cuatro o más viviendas de uso residencial.

No obstante, el recargo podrá alcanzar el 100% si el periodo de desocupación es superior a tres años «pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación».

Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal. En total, un 150% de penalización.

En todo caso, se considerará que está justificado que la vivienda esté vacía cuando se den una serie de circunstancias. Por ejemplo, el traslado temporal por razones laborales o de formación , el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación... en definitiva, se evitará castigar al propietario cuando se vea condicionado por circunstancias que evitan la ocupación efectiva del inmueble.

Tampoco se aplicará el recargo del IBI a los inmuebles que estén siendo objeto de un litigio o tengan alguna causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la vivienda. O en el caso de que se trate de inmuebles en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

Más allá de las medidas concretas, el borrador de la ley también contempla la creación del Consejo Asesor de Vivienda , un órgano colegiado «de carácter técnico» en el que se debatirán futuros cambios legislativos en materia de vivienda.

La intención del Gobierno es que en este nuevo órgano participen representantes de los distintos departamentos ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones empresariales, asociaciones y colegios profesionales, entidades financieras, asociaciones del tercer sector y representativas de intereses afectados por la ley. Además, también podrán formar parte del Consejo distintos profesionales expertos en materia de vivienda, así como del ámbito universitario y de la investigación.