La vivienda logra una recuperación en ‘V’ pero deja fuera a jóvenes y rentas bajas

Las inmobiliarias llevan meses advirtiendo de que los hábitos han cambiado , y las estadísticas empiezan a dibujar ya una tendencia consolidada. Las últimas cifras del INE muestran que durante el segundo mes del año se cerraron más de 10.130 operaciones de nuevas viviendas . La cifra supone un incremento del 11,1% respecto al mismo mes de 2020, el último antes de la pandemia. En el cómputo global, las compras caen un 4,3%, lejos del desplome del 17,7% registrado en el conjunto de 2020.

¿Cuál es la razón de este repunte? Según los expertos, los españoles han pasado tantas horas en casa en los últimos meses que están deseando mudarse. Localizaciones periféricas, antes relegadas a un segundo plano por el centro de las grandes ciudades, han recuperado su atractivo por su amplitud y sus espacios abiertos en un contexto marcado por las restricciones. Y las viviendas unifamiliares mantienen en este comienzo de año la pujanza con la que cerraron el 2020.

El consejero delegado de Aedas Homes, David Martínez, descarta que la recuperación del sector se explique por la demanda embalsada que dejó 2020. «Ya ha transcurrido un año desde el inicio de la pandemia y las compraventas de obra nueva no paran de crecer, al igual que interés por este producto, como reflejan nuestros indicadores adelantados», explica. El directivo pone en valor el impacto del teletrabajo, que ha provocado que los españoles piensen en casas « con más estancias, de tal forma que una habitación puedan dedicarla a un despacho . Y puedan combinar la vida del día a día con el trabajo en casa».

Las promotora asegura que está alcanzando récords de venta mensuales (en marzo, más de 250 ventas) sin tocar los precios. Según sus cálculos, para el 45% de los compradores actuales es su primera vivienda.

Desde la tasadora Tinsa apoyan la tesis de que los precios no están bajando en este comienzo de año. En 2020 ya se mantuvieron firmes, ya que según la estadística oficial del Ministerio de Transportes el valor tasado de la vivienda cerró el año con una caída del 1,8%, hasta los 1.622 euros de media por metro cuadrado.

«En la crisis anterior, el periodo transcurrido entre caídas en las compraventas y descensos de precios fue de un año, pero en este caso se han llevado a cabo medidas excepcionales de apoyo a la economía que están sosteniendo la demanda y dilatando o evitando, este es el objetivo, descensos posteriores en precios», explica la analista senior de Tinsa Andrea de la Hoz, quien apunta al impacto que han tenido en el mercado los ERTE y los créditos ICO.

Respecto a la buena salud de la obra nueva, desde la tasadora son cautos. La analista explica que los visados caerán este año y el que viene y recuerda el desfase temporal que existe en este segmento. «La obra nueva, tras la crisis pasada, ha basado su viabilidad en las preventas y estas han sido un requisito indispensable para obtener financiación», explica de la Hoz. «Si bien hay una parte de las compraventas de viviendas de nueva construcción que se que están acordando y cerrando a tiempo real, este es un porcentaje minoritario y el estado de las compraventas y los precios de obra nueva actual están marcados principalmente por el escenario de hace uno o dos años, no por la situación presente», abunda. Los informes de la tasadora apuntan aún así a un repunte de los precios (tanto de la obra nueva como de las viviendas usadas) de hasta el 0,6% durante el primer trimestre de 2021.

Las perspectivas económicas marcarán el recorrido de esta mejora, pero sí es cierto que en esta ocasión la vivienda va a la cabeza de la recuperación . Todo lo contrario a lo ocurrido durante la anterior crisis económica. Los próximos meses también determinarán si la transformación del sector inmobiliario es definitiva. «Aún es pronto para decir si la tendencia de buscar zonas alejadas del centro ha llegado para quedarse», explica el CEO de Aedas Homes, que reconoce que este ‘boom’ de los chalés está muy condicionado por la pandemia.

La pujanza de la compra contrasta con los precios del alquiler, que acumulan varios meses a la baja. En Madrid y Barcelona, según las inmobiliarias, los descensos superan incluso el 10% . «Vemos que el precio de la vivienda está bastante moderado, pero el alquiler sufre más. Es una tendencia que se explica por el trasvase de la demanda desde el centro de las ciudades hacia la periferia», opina la directora general de la consultora Gesvalt, Sandra Daza.

« Es un mercado que tiene más sentido , lo que no es normal es que el precio del alquiler esté parejo a la cuota hipotecaria como ha ocurrido estos años», afirma Daza. El acceso a la vivienda sigue siendo un problema en España. «Los compradores que están accediendo ahora al mercado son clientes solventes, con un alto poder adquisitivo y que ya tenían la opción de comprarse una casa antes de la pandemia. La recuperación no está contando con los jóvenes y las rentas bajas», opina la analista de Tinsa, que considera que este problema va camino de ser «estructural» y tener «efectos sobre el crecimiento económico y social a largo plazo».