La vivienda se ha disparado cuatro veces más que los sueldos en el último lustro

Para medir el esfuerzo que supone comprar una casa, el Banco de España elabora una estadística que divide el precio del inmueble por la renta bruta de la familia compradora. Eso indica cuántos años de renta completa tendría que dedicar un hogar para pagar la casa. En el segundo trimestre del presente año, esa ratio se situaba ya en 7,11 años, en niveles similares a los de 2004, cuando estaba engordando la «burbuja ». Es decir, por término medio, la compra de la casa se traga ahora 7,11 años de ingresos completos de una familia media.

La «burbuja inmobiliaria» que precedió a la crisis de 2008 disparó los precios. La rebaja que asestó la crisis alivió la situación, pero no la corrigió. España ya no ha vuelto a recuperar la situación previa a esa «burbuja»: hasta el año 2000, el esfuerzo que suponía la compra de una vivienda equivalía a entre tres y cuatro años completos de renta familiar. Ahora es casi el doble que en los años 90 .

El alto precio de la vivienda en comparación con el sueldo de los españoles se ha convertido en un problema endémico desde que empezó a engordar la «burbuja» que condujo a la crisis de 2008. Y se ha agravado con la fase expansiva 2014-2019: el esfuerzo que exige actualmente la adquisición de una vivienda es un 12% mayor que en 2013, de media. Los casos más disparados se dan en las grandes ciudades, con Madrid y Barcelona al frente.

Ahora está por ver cómo queda la correlación vivienda-salarios tras el impacto del coronavirus. De momento, el efecto está siendo más discreto en el precio del ladrillo que en el empleo, que se ha derrumbado.

Y el problema es doble, porque la alternativa del alquiler sale cara . Según el Banco de España, el precio medio del alquiler ha escalado hasta rozar los mil euros mensuales, lastrado por los altos precios que se dan en las ciudades más pobladas, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Y todo esto en un país en el que la tercera parte de quienes tienen un trabajo a tiempo completo no cobran más de mil euros netos al mes .

En España, desde hace varias décadas, el precio de la vivienda no va acompasado a la realidad laboral y salarial del país . Ahora, eso sorprende todavía más a la vista del stock de vivienda que sigue habiendo en nuestro país.

¿Qué impide que en el mercado inmobiliario se equilibre el precio? «La ley de oferta y demanda funciona cuando se le deja funcionar, pero el de la vivienda es un mercado muy intervenido», explica el economista Juan de Lucio , profesor de la Universidad de Alcalá de Henares. A su juicio, el mayor problema es el marco normativo, las trabas burocráticas que impiden desarrollar suelo edificable y facilitar la edificación residencial de forma ágil. Los ayuntamientos tienen la gran llave del suelo, al controlar las competencias urbanísticas.

Pero Juan de Lucio apunta otras causas del elevado nivel de precios que se da en el mercado inmobiliario español. Entre ellos, «la existencia de operadores que tienen mucha capacidad financiera, lo que les permite resistir en momentos de dificultad, adquirir activos y mantener precios elevados durante mucho tiempo. Y, a nivel individual, los ciudadanos también son muy reacios a bajar el precio de la vivienda cuando la ponen en venta, una resistencia que probablemente no aplican cuando desinvierten en otros activos o bienes. Todo eso hace que los precios de la vivienda sean ‘pegadizos’, se mueven lentamente en la correlación oferta-demanda».

De Lucio explica que el problema del acceso a la vivienda extiende sus efectos a la economía en su conjunto: frena la emancipación juvenil, contribuye a retrasar la edad a la que forman una familia, perjudica a la natalidad y reduce la capacidad de consumo , porque la vivienda se traga gran parte del sueldo.

«Desde que empezó la pandemia, hemos visto unos primeros ajustes en los precios, generalmente leves de momento, aunque significativos en casos concretos, por ejemplo en zonas costeras», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la empresa de tasaciones Tinsa . Pero insiste en que aún es pronto para saber hasta dónde llegará el efecto del Covid en el sector inmobiliario , cuánto bajarán los precios y si lo harán en menos proporción que la capacidad económica de los hogares. «Estamos en una coyuntura inédita», afirma Rafael Gil.

El director de estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferrán Font , cree que, de momento, esa caída que se está apreciando en el precio de la vivienda «se debe, más que a la crisis del Covid, a la propia dinámica que venía acumulando el mercado inmobiliario desde el otoño del año pasado, cuando empezó a caer en Barcelona». «Los propietarios todavía son reticentes a bajar claramente el precio» , afirma. En cualquier caso, se muestra convencido de que esta tendencia bajista que se está dando en los precios va a hacer que sea un buen momento para invertir en vivienda desde la perspectiva del medio y largo plazo.

Por otra parte, Font considera urgente que España elimine trabas burocráticas y libere suelo público para la creación ágil de vivienda cuando hay tensiones de mercado. Y también aplicar incentivos fiscales y ayudas -a oferta y demanda, en compraventa y alquiler- que faciliten el acceso a la vivienda a quienes más complicado lo tienen, caso de los jóvenes.