Pedro Pérez: «el ICO debe normalizar el mercado y luego retirarse»

¿Qué opinan sobre el fin de la desgravación fiscal por vivienda para rentas superiores a 24.000 euros anunciado por el Gobierno?

La desgravación fiscal, que tiene ya varias décadas, se ha venido comportando como una subvención al precio. Hemos visto que funcionaba igual en momentos de exhuberancia de la actividad como en momentos como los actuales. Entendemos que, siendo la vivienda un bien esencial, tiene sentido que los poderes públicos apoyen el acceso a este bien mediante una subvención.

¿Sienten que el Ejecutivo les ha escuchado?

Nosotros concebíamos estas medidas como un incremento transitorio de la desgravación, al igual que ocurrió por ejemplo en la década de los 80...

Pero se ha hecho al revés, en lugar de aumentar la desgravación, se ha anunciado una futura supresión

Así es. No podemos negar que, aunque no es la fórmula que habíamos solicitado, sí que va a favorecer un mayor dinamismo en la demanda de vivienda en los próximos 18 meses. La cuestión es si va a afectar a todos los productos por igual y qué va a ocurrir después del 1 de enero de 2011.

¿A qué se refiere con lo de que afecte a todos los productos por igual?

El derecho a la desgravación se genera cuando uno va al notario a ejercer la compraventa de la vivienda, cuando se entregan las llaves y media un registro notarial, y a partir de ahí, anualmente y durante toda la vida del préstamo, el ciudadano tiene derecho a desgravarse según los techos establecidos en la ley. Si no se modificase nada y la cosa siguiera funcionado como hasta ahora, cualquier persona que le gustara un proyecto que se está haciendo y decidiera comprarlo, probablemente cuando le entregaran las llaves, aunque fuera en enero de 2011, ya no desgravaría.

Los analistas no se han puesto muy de acuerdo sobre si esto es una acción a favor o en contra del sector...

Nosotros tenemos una posición mixta, y dando por hecho que ya esto está comprometido, lo que sí pedimos es que a la hora de instrumentar la medida se perfile bien, y creemos que no costaría ningún trabajo administrativo que se tome el cuidado para que su puesta en funcionamiento no discrimine entre vivienda nueva y vivienda iniciada o a iniciar, porque además creo honestamente que esto sería muy malo para la actividad económica y el empleo.

¿Qué pasaría si no se interviniera en el mercado de la vivienda?

Si se dejaran las cosas continuar de esta manera podrían darse efectos como que lleguemos a un ritmo de construcción de viviendas tan pequeño que al cabo de unos años nos demos cuenta de que hay pocas viviendas para la demanda existente.

Las inmobiliarias de su grupo llevan cinco meses sin iniciar ninguna vivienda, y eso que son las más grandes del país

Así es. Esto evidencia que el ritmo de iniciaciones está llegando a niveles ridículos en comparación con lo que todos los estudios dicen que es la demanda anual de vivienda estable a largo plazo, y que se sitúa entre 400.000 y 450.000 viviendas. En estos momentos, y continúa la caída, el ritmo de iniciaciones si se lleva a tasa anual estará por debajo de 150.000 viviendas al año, la tercera parte de lo que el país demanda en condiciones normales. Para no generar un elemento adicional de freno a estas iniciaciones hemos transmitido al Gobierno que con esta medida tenga en cuenta el peligro de que sólo favorezca la demanda hacia la terminada y no a la vivienda a iniciar.

¿Pero quién puede pensar ahora en iniciar viviendas nuevas tal como está el panorama?

Evidentemente, el que no se estén iniciando viviendas tiene mucho que ver con el crecimiento del stock de viviendas sin vender y la caída de la demanda. Pero quiero matizar -porque se habla mucho del grandísimo número de viviendas terminadas- que esto es un fenómeno de los últimos dos años y pico. En diciembre de 2006 prácticamente no había vivienda terminada sin vender.

En 2007 se iniciaron 800.000 viviendas, sólo en 2007. Si no había stock a finales de 2006 el problema se ha creado solamente en dos años

700.000 viviendas terminadas y no vendidas, que es lo que más o menos hay, corresponden a las ventas de aproximadamente un año en condiciones normales, y parte viene de que la demanda se ha retirado del mercado. Hemos estado en un nivel de ventas del orden del orden de 200.000-240.000 viviendas anuales nuevas, prácticamente la mitad de las que se deberían de haber demandado. ¿Dónde están esos 200.000 clientes que en otras condiciones habrían comprado una vivienda y no la han comprado? Pues esperando a que cambien las circunstancias, sobre todo el acceso a la financiación y que se corrijan los precios.

Y otro elemento clave, el desempleo...

Sin duda. A estos dos factores se ha ido sumando un tercer factor de importancia creciente, que es el paro y la inseguridad en las rentas futuras que ese paro genera, no solo para los desempleados sino para todos los empleados que empiezan también a preocuparse por ello.

¿Qué medidas se deben tomar para incentivar el crédito en el mercado hipotecario?

La primera es normalizar las condiciones de las entidades de crédito, porque no cabe duda de que están en el origen de esta crisis mundial. La banca tiene que arreglar su situación financiera y eso es un requisito para que las cosas vuelvan a la normalidad. Se pueden hacer algunas medidas paliativas, pero van a resolver solamente de una manera parcial el problema. Nosotros abogamos porque bancos y cajas vuelvan a recomponer su acceso a la financiación de los mercados internacionales. Porque la verdad es que con la caída del tipo de interés las condiciones de financiación han vuelto al nivel de esfuerzo que existía en el año 98, un nivel muy aceptable. En la medida en que los fondos prestados vuelvan a una situación normal, no a la exuberancia que había antes, la cosa cambiaría.

¿Cómo favorecer el proceso?

Yo creo que más que estar esperando el santo advenimiento en este terreno, las autoridades pueden hacer algo. La razón de ser del ICO es que haya una institución pública para suplir este tipo de circunstancias y complementar al mercado privado. Ahora el ICO debe de entrar con decisión y cantidades importantes sabiendo que cuando las cosas se normalicen se tienen que retirar del mercado.

¿Caída media de precios para este año?

A esta nivel siempre hay un problema técnico, ya que la realidad dice que la bajada del 20% ya se ha producido y luego están los índices, que llevan un manifiesto retraso. Por lo tanto, veremos que los índices siguen registrando caídas cuando yo creo que el mercado se está estabilizando, no por un repunte de la demanda sino porque hay un suelo técnico, el de la financiación. Un promotor puede reducir el precio perdiendo su margen, pero no va a llevar la rebaja más allá de la financiación obtenida para llevar a cabo esa promoción si hay que poner dinero al banco.

El índice trimestral del Ministerio de Vivienda va con un retraso de un año aproximadamente. ¿Tiene sentido que un índice oficial vaya con un año de decalaje cuando lo que necesita el mercado es información puntual?

Hay que tener en cuenta que las bajadas que se produzcan ahora son bajadas ya producidas hace un año, y como la gente está esperando a que bajen los precios, esto puede hacer que la gente espere aún más para comprar su vivienda. No cabe duda que los índices han contribuido a generar un gran despiste para el análisis de los mercados de los no especialistas. Tanto el índice del INE como el de Vivienda están metodológicamente bien hechos, pero hay una tendencia mayoritaria a entender que lo que se está dando es lo que ocurre en ese momento en el mercado. Si Vivienda o el INE avisaran de que están dando el promedio del comportamiento de los precios de la vivienda en los últimos 24 meses, la gente sabría lo que se está diciendo. Estos son índices hechos para situaciones de estabilidad, como la que vivimos en 2000-2001-2002 pero en momentos de grandes subidas o bajadas, el índice despista. Están más próximos a la realidad índices privados, como los de Tecnocasa o Tinsa.

¿Qué opinan sobre el plan de construcción de VPO que propuso Seopan para que los ayuntamientos cedieran suelo público para construir VPO?

La VPO denota que hay una demanda muy importante de viviendas insatisfecha, que no se puede ejercitar por razones de precio y financiación. Ahí hay que incidir, y en estos momentos en los que hay tanta vivienda terminada no se deberían de iniciar tantas viviendas si hay un stock de viviendas no vendidas. Lo mejor que se podría hacer es derivar en todo lo que se pueda viviendas terminadas libres hacia VPO. En contra de lo que se piensa, las empresas inmobiliarias estamos muy interesadas en hacer VPO, ya que aunque el margen es más pequeño, se vende con mucha rapidez y el beneficio es bonito porque hay mucha cantidad aunque el margen sea pequeño. Pero el problema es que no hay suelo.

Hay que tener en cuenta que los ayuntamientos han estado utilizando la venta de suelo como principal fuente de financiación

Eso es una aberración. ¿Cómo calificaría un sistema fiscal que hace recaer en los hombros de los compradores de vivienda la financiación de los servicios locales? Unos servicios que deben de financiarse con la contribución de todos los ciudadanos, no de unos pocos por prácticamente toda su vida a través de la hipoteca. Ese sistema no cumple con los principios de equidad y justicia. Además, esta venta de suelo es la responsable del encarecimiento del precio de la vivienda. Hemos llegado a una situación en la que el suelo era más de la mitad del precio total y en ello ayuntamientos y comunidades han tenido una responsabilidad elevadísima, y espero que de esta experiencia salgamos con una política de suelo más razonable para que no se vuelvan a producir espirales de precios.

¿Y cómo debería de orientarse esta política?

Los ayuntamientos tienen que ver que el suelo forma parte de un bien esencial que es la vivienda y que la disciplina de precios de la vivienda en gran medida radica en sus manos. Y hay algunos que lo han conseguido. Además, se echa en falta que haya un parque de vivienda social de propiedad pública, que existe en todos los países de nuestro entorno.

¿Qué opina sobre las socimis (sociedades de inversión en el mercado inmobiliario dedicadas al alquiler), cuya articulación jurídica se está realizando en estos momentos?

Somos optimistas aunque sabemos que no van a arreglar el mercado del alquiler en un momento, sino que lo harán a lo largo de los años. El alquiler es el único precio que sube y el índice de alquileres es el único que crece. Por tanto, hay que favorecer un aumento de la oferta y cuando se apruebe la ley un buen número de empresas -muchas de nuestro grupo- promoverán una filial socimi para explorar el mercado del alquiler.

El G-14 comenzó con 14 miembros y ahora van por 10 tras las salidas de Martinsa, Metrovacesa, Renta Corporación y Colonial. ¿En qué situación están ahora sus asociados?

Desde el G-14 nunca vamos a hablar de la situación individual de ninguna de las empresas que forman el grupo.

Entre las medidas gubernamentales, también hay una de subvención al alquiler, ¿qué opinan de ello?

Allí donde se pide una subvención es porque hace falta una reforma estructural, y por tanto hay que ser muy precavidos al analizar la auténtica necesidad antes de ir por la vía fácil de la subvención. En el caso del alquiler es evidente que hace falta una reforma estructural, una modificación de la regulación del desahucio, porque para favorecer el desarrollo del mercado en alquiler no basta con actuar sobre el precio de la vivienda, sino que hay que actuar sobre la oferta. Y eso se hace aumentando la seguridad jurídica y haciendo que, salvo casos en los que fuera injusto por motivos económicos, una persona que no pague el alquiler pueda ser rápidamente desahuciada.