Madrid encuentra un alivio a la escasez crónica de obra nueva

Para Daniel Cuervo , director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), «se trata de dos grandes bolsas de suelo que darán respuesta a las necesidades de vivienda que tiene la capital de España en ubicaciones estratégicas dentro de la ciudad».

Dada la magnitud de los proyectos, se espera que la tipología de las viviendas abarque nuevos modelos que vayan más allá del residencial tradicional. « Veremos mucha actividad en proyectos ‘build to rent’, especialmente en el Sureste , donde el volumen de demanda para este tipo de producto es más elevado y la rentabilidad esperada también», afirma Susana Rodríguez , CCO de SavillsAguirre Newman.

Madrid Sureste, la bolsa de suelo sin desarrollar más grande de la capital, empezó a rodar durante el año 2016 con los primeros vecinos que llegaron al Cañaveral. Hoy en día ya son 10.000, aunque solo hay unos 7.000 censados. De las 14.000 viviendas que tendrá este barrio de Vicálvaro ya se han entregado más de 4.500 . El resto de nuevas residencias vendrá de la mano de Valdecarros (51.656), Los Berrocales (22.285), Los Ahijones (16.520) y Los Cerros (14.276). El porcentaje de viviendas con algún tipo de proyección variará entre el 50% y el 55% en función de los distintos barrios.

Dentro de este proyecto urbanístico, sobresalen las cifras de edificabilidad residencial de Valdecarros, que acumula más del 43% de las nuevas viviendas que compondrán Madrid Sureste . La colocación de la primera piedra esta misma semana ha supuesto el pistoletazo de salida del desarrollo en ocho fases de este barrio contiguo al Ensanche de Vallecas.

Luis Roca de Togores , presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros, declara que las obras de urbanización de la primera etapa de este proyecto «estarán culminadas en el plazo de dos años» , por lo que «se podrían estar entregando las primeras viviendas en verano de 2025».

Por su parte, Madrid Nuevo Norte aportará al mercado madrileño 10.500 nuevas viviendas , apenas el 20% de lo que significará Valdecarros, dado que se trata de una ubicación fuertemente delimitada en la que, además, hay mucha demanda y también un alto déficit de vivienda nueva. Uno de los aspectos más destacados es que el 20% de estas viviendas, unas 2.100, contará con algún tipo de protección, siendo de titularidad pública . No obstante, esta cifra llegará a casi 4.000 unidades, gracias a las cesiones obligatorias de aprovechamientos lucrativos al ayuntamiento de la capital.

Las actuaciones se llevarán a cabo en una superficie que sobrepasa los 2,3 millones de metros cuadrados, destinándose un 12,6% a uso residencial . El proyecto estará dividido en cuatro ámbitos: estación de Chamartín, centro de negocios, Malmea-San Roque-Los Olivos y Las Tablas Oeste.

Precisamente, este último será el que arranque primero con 750 viviendas. Desde Distrito Castellana Norte estiman que «las obras de urbanización podrían comenzar en 2023 y que durante 2024 se podría pedir la simultaneidad para comenzar las obras de edificación».

La llegada al mercado de estas viviendas será paulatina y se repartirá a lo largo de varios años, pero podría ejercer de bálsamo para los precios. Luis Corral , CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, admite que, « por pura ley del mercado, la incorporación de oferta nueva eliminará tensión de precios y los moderará ». Sin embargo, entre estas dos zonas existen grandes diferencias. Mientras que el Sureste es la periferia y se basa en la construcción de varios barrios desde cero, en Nuevo Norte se operará en el mismo centro de la capital bajo la máxima de la regeneración urbana. Es por ello que, «una vez se promuevan estas viviendas, el norte de Madrid se quedará sin opciones de desarrollo », revela Rodríguez, por lo que las 10.500 unidades previstas para dentro de ocho o nueve años no destensarán los precios.

En el Sureste sí cabría esperar cierta contención debido al volumen del proyecto, puesto que, contando con el Cañaveral, se pondrán en el mercado 118.737 viviendas . «Solo los desarrollos del Sureste, cuando estén terminados, serán como una ciudad de 250.000 habitantes», expone Corral.

Las grandes promotoras llevan tiempo poniendo el foco en ambos desarrollos. Según Daniel Cuervo, «hay varias empresas que ya cuentan con suelo en ambos proyectos y según pase el tiempo veremos más posicionamiento». Por ejemplo, en el barrio de Valdecarros, Roca señala que «aún se pueden encontrar lotes de suelo disponibles».

El avance de estos proyectos representa una clara oportunidad laboral , tal y como señala Corral: «El despertar de estos ámbitos no será explosivo, sino paulatino, pero generará miles de empleos en los próximos años y gran actividad económica ». Sin embargo, la construcción vive un momento complicado debido a la falta de trabajadores cualificados . Rodríguez confía en que la escasez de mano de obra se resuelva, «no solo mediante la progresiva preparación e incorporación de nuevos trabajadores, sino mediante la industrialización del sector».

Esta tendencia constructiva jugará un papel fundamental: «Muchas de las edificaciones se harán con sistemas constructivos industrializados donde la tecnología estará mucho más presente y los tiempos serán muy inferiores», argumenta el portavoz de la patronal madrileña.