La ley de vivienda corta las alas de la construcción para el alquiler
Los expertos calculan que la nueva norma pondrá en cuarentena al menos 10.000 nuevas viviendas, casi un tercio de las proyectadas entre 2021 y 2025
El Consejo de Ministros ha dado luz verde esta semana al anteproyecto de ley de vivienda . Aunque todavía queda un largo proceso de validación parlamentaria, el descontento se ha instalado en el seno de gran parte del sector inmobiliario . Las maniobras intervencionistas dentro del mercado del alquiler auguran cambios que, según muchos expertos, tendrían consecuencias nefastas en la oferta, y no solo en la actual, sino también en la que está por venir. En este sentido, el despegue de un todavía incipiente ‘build to rent’ (BTR) podría no llegar a producirse . Esta fórmula de promoción de obra nueva exclusivamente destinada al arrendamiento se vislumbraba como la gran esperanza para aumentar el número y la calidad de pisos de arrendamiento en España.
El informe ‘The Housing Property Telescope’ realizado por EY a principios de 2021 auguraba que un volumen de nueva oferta residencial para alquilar de 28.000 unidades para todo el país hasta 2025. «Establecer un mecanismo para limitar el precio del alquiler supone un riesgo de discontinuidad para buena parte de estos proyectos, que todavía están en fase de diseño y búsqueda de financiación», argumenta Javier García-Mateo , socio de Strategy & Transactions de la consultora, que ha recalculado esta cifra: «Las medidas adoptadas por el Gobierno podrían poner en cuarentena la construcción de al menos un tercio de la nueva oferta de alquiler proyectada entre 2021 y 2025 ». De este modo, unas 10.000 viviendas de las 28.000 estimadas quedarían en el limbo.
El principal problema de estas medidas es que son algo difusas. La aplicación de límites de los precios, ya operativa en Cataluña , plantea muchas dudas, ya que la normativa se apoyará en unos índices oficiales que podrán ser renegociados hasta 18 meses después de la aprobación del texto, lo que traslada su aplicación a la próxima legislatura. «¿Utilizarán el mismo dato para limitar el alquiler de un ático que el de un bajo? ¿Y si tiene piscina y gimnasio? ¿Y si las vistas son mejores que las del vecino? Es complicado e injusto limitar el alquiler de todas las viviendas por igual », comenta Alejandro Bermúdez , CEO de Atlas Real Estate Analytics. Por otro lado, la cuestión de las viviendas vacías, que podrán ser penalizadas con un recargo del IBI de hasta el 150%, está poco definida . El Instituto Nacional de Estadística ya no publica datos sobre las mismas, por lo que se deduce que los ayuntamientos tendrán en cuenta el consumo de suministros.
Ajustar estrategias
Teniendo en cuenta que el Gobierno ha dejado en manos de cada región la puesta en práctica de la normativa, dado que no es su competencia, algunas compañías se alejarán de las capitales de primera línea , algo que irá en detrimento de la oferta disponible. Así lo ha manifestado Miguel Ángel Peña , CEO Residencial de Grupo Lar: «Estaremos pendientes de la posible materialización de las medidas para ajustar nuestra estrategia si es preciso. Por el momento, seremos más proclives a invertir en las autonomías que han declarado su intención de no aplicarlas».
De este modo, encontrar un piso para vivir de alquiler dentro de una zona tensionada que apueste por este control en las rentas podría resultar no solo complicado, sino más caro , porque «si en un futuro hay que disminuir los precios más elevados de cada edificio, habrá que subir el de los que están por debajo del precio de mercado, consiguiendo exactamente el efecto contrario al que se desea», revela Bermúdez.
Este revés en el rendimiento de los proyectos BTR vendría a desalentar la inversión institucional y extranjera. Según Ivan Azinovic , socio responsable de Real Estate de EY, los mecanismos anunciados representan obstáculos de entrada a este capital, «que ha sido el que ha permitido la recuperación económica del sector después de la crisis del 2008». Azinovic declara que «uno de los productos de moda en el mercado, además del logístico, era el BTR, y muchos fondos internacionales centrados en ese producto se van a replantear sus inversiones hasta que no haya claridad sobre el efecto que dicha norma pueda tener sobre sus inversiones».
De la misma opinión es Bermúdez, que afirma que «poner las cosas complicadas a los inversores solo ralentiza el que esta vivienda asequible llegue al mercado», asegurando que «realizar un proyecto planificando una rentabilidad y que por ley te la recorten es desastroso».
El sector teme que muchos fondos internacionales vaya a replantearse sus inversiones
Al final, la ausencia de alicientes provocaría que los inversores descartaran España para llevar a cabo sus planes de negocio inmobiliarios, provocando un efecto ‘bola de nieve’ : «Si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección. Y si no hay inversión, no hay actividad económica y se incentiva el desempleo», vaticina Carlos Grande , socio de Abencys.
Contra la eficiencia
Esta huida de entidades y empresas tanto patrias como transnacionales del BTR provocaría el retraso en la profesionalización del alquiler , un paso obligatorio en la construcción de un mercado eficiente. « Al analizar los precios de mercado en alquiler vemos demasiada aleatoriedad : no hay correlación entre el alquiler, el estado de conservación de la vivienda, sus características… Digamos que hoy en día el precio se pone de manera totalmente amateur en más del 90% de los alquileres de España», opina el CEO de Atlas Real Estate.
Otro daño colateral sería la drástica reducción de la oferta disponible en el medio plazo , además de su deterioro. «La oferta viva siempre tiende a perder calidad, pues los oferentes solo están dispuestos a poner en el mercado su peor producto, ya que no pueden alcanzar un precio de equilibrio, sino uno inferior», concluye.
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