La Justicia abre la puerta a la suspensión de cientos de alquileres comerciales

Hace apenas unos días se conoció que el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid había dictado una sentencia en la que exime a una discoteca de la capital de pagar el alquiler mientras permanezca cerrada. Y no solo eso, sino que también permite al local pagar únicamente el 50% de la renta cuando retome su actividad si tiene restricciones. El Círculo de Empresarios de Ocio Nocturno (CEONM), al que pertenece el local, asegura que esta es una sentencia «histórica» que marcará un antes y un después para el sector. Pero la realidad es que el ocio nocturno no es la única actividad que está reclamando en los juzgados la posibilidad de suspender el pago de su alquiler.

Los despachos de abogados consultados explican a ABC que existen ya varios precedentes en otras actividades, y que los conflictos se han multiplicado desde que finalizó el verano por las nuevas restricciones impuestas para frenar la pandemia. Todos estos casos, que se cuentan por cientos se basan en la denominada cláusula «rebus sic stantibus» , traducida como «estando así las cosas». Se trata de una cláusula que permite la modificación o el incumplimiento de determinados contratos cuando se produzcan causas de fuerza mayor que modifican sustancialmente las circunstancias de una de las partes.

«Todo negocio entraña un riesgo, pero en este caso las dificultades son sobrevenidas, inesperadas y graves» , explica la abogada de Legálitas María Luz Rodríguez. Según sus palabras, en las últimas semanas está habiendo un gran repunte de este tipo de demandas, «porque con las nuevas medidas multitud de negocios han dejado de poder pagar sus rentas» . Rodríguez también recuerda que en la anterior crisis ya hubo un aluvión de casos relacionados con esta cláusula, que incluso fue aplicada por el Supremo.

¿Significa esto que se va a aplicar la cláusula «rebus sic stantibus» en cada conflicto por el pago del alquiler? Evidentemente, no. El socio director de Navas & Cusí Abogados, Juan Ignacio Navas Marqués, defiende que es necesario analizar «caso por caso» y que «debe quedar acreditado de forma contundente que una de las partes ha quedado en un desequilibrio contractual por causa de la pandemia». Además, también cree que este tipo de disputas no solo se van a producir en alquileres comerciales. «Este verano, un juez aplazó el vencimiento de un préstamo valorado en 900 millones del Grupo Celsa y también se están produciendo reclamaciones el por pago de hipotecas», explica.

Por el momento, el pago de los alquileres de locales protagoniza la mayoría de los enfrentamientos. En los primeros meses de pandemia, la mayoría de casos no llegaron a los tribunales, y se saldaron con un acuerdo amistoso entre ambas partes. Sin embargo, la persistencia del Covid ha provocado que cada vez más disputas acaben en los tribunales. Y se espera que en los últimos meses del año se produzca un aluvión de recursos debido a las nuevas limitaciones y la incapacidad de lograr recursos de establecimientos como discotecas o cines.

Este hecho supone un problema para los caseros de estos establecimientos, que en algunos casos son propiedad de particulares. Los abogados son cautos respecto a esta opción. Navas asegura que «si el casero acredita que necesita los ingresos de ese local no se ha producido un desequilibrio contractual» , y por lo tanto no se puede aplicar una cláusula por fuerza mayor. Otras fuentes aseguran que estos caseros están trabajando en su propia batalla judicial contra el Gobierno para asegurarse el pago de los alquileres.

Lo cierto es que el Ejecutivo ha pasado de puntillas por estos conflictos. Únicamente habilitó una moratoria de cuatro meses en el pago de los alquileres comerciales e instó a ambas partes a negociar. Además, a finales de agosto se comprometió en el Senado a realizar un estudio sobre la opción de incluir en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la cláusula y que también recogería el impacto que está teniendo en los contratos privados la crisis del coronavirus.

«El Gobierno se ha lavado las manos, porque es consciente de que si obliga a los propietarios a facilitar alguna medida de este tipo se puede encontrar con reclamaciones patrimoniales» , explican desde la Confederación Española de Comercio (CEC). Desde un primer momento, algunos fondos de inversión y socimis pusieron a disposición de sus inquilinos ayudas para mitigar el impacto del alquiler. Pero otros no han llegado a tomar ninguna medida.

Como resultado, propietarios de centros comerciales y pequeños comercios mantienen desde hace meses un pulso por el pago de estas rentas. Patronales como Anged han recordado que la afluencia a estos espacios se ha desplomado, lo que está presionando con fuerza sus cuentas. Según los datos de la consultora Shopper Trak, la afluencia a estas superficies cayó un 22,4% en agosto tras retroceder un 25,2% en julio y un 36,9% en junio.

«Somos conscientes de los problemas que están teniendo estas superficies y estamos intentando llegar a acuerdos. Pero si los establecimientos cierran los ingresos de los centros comerciales se quedarán a 0», explican desde la CEC. La patronal defiende las soluciones pactadas , pero también avisa: «Con las restricciones que se están imponiendo, cada vez más jueces nos dan la razón».