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Fondos y promotoras se alían para asaltar el mercado del alquiler

Los proyectos llave en mano mantienen el interés inversor por el segmento residencial

MadridActualizado:

Los fondos de inversión doblan su apuesta por el ladrillo español. Tras comprar a la banca grandes carteras de activos tóxicos, las gestoras buscan oportunidades en el segmento del alquiler. Un rastreo en el que están contando con la ayuda de las grandes promotoras.

Varias inmobiliarias ya han anunciado que desarrollarán viviendas destinadas al alquiler. Algunas, como Realia y Gestilar, gestionarán estos pisos una vez construidos a través de filiales patrimonialistas. Pero la mayor parte del sector se inclina por alcanzar acuerdos con otras compañías para vender en bloque estos inmuebles cuando están finalizados. Son los llamados proyectos llave en mano, que están despertando un gran interés entre inversores institucionales, socimis y fondos de inversión.

El caso más flagrante es el de Ares. Primero alcanzó un acuerdo con Aedas Homes para el desarrollo y entrega de hasta 500 viviendas en alquiler localizadas en Madrid. Y hace apenas un par de semanas cerró otra operación con Metrovacesa por la cual compró, a cambio de 29 millones de euros, un portfolio de 121 inmuebles de obra nueva localizados en Madrid y Arganda y cuya fecha de entrega está prevista para finales de 2020 y principios de 2021. A ellas se suman las compañías que están estudiando esta fórmula. Según ha podido saber ABC, entre ellas se sitúa Neinor Homes, que ya realizó un «intento» recientemente. E incluso la propia Sareb ha destacado la pasada semana que su nueva promotora, Árqura, estaría dispuesta a realizar ventas en bloque a medio plazo si se produjeran las condiciones adecuadas.

Son operaciones que evidencian la diversificación que están llevando a cabo las promotoras en los últimos años. El consultor del departamento de estudios de CBRE, Álvaro Martín, explica que «la demanda en el sector de la compraventa se está desacelerando tanto en Madrid como en Barcelona. Esto empuja a las inmobiliarias a abrir su actividad al alquiler, que cuenta con una evidente falta de producto y sigue siendo atractivo para invertir».

Fuentes del sector promotor ensalzan las ventajas de los proyectos llave en mano desde el punto de vista financiero. «La venta de un bloque a un solo comprador reduce nuestro apalancamiento de forma más ágil y nos permite invertir en nuevos proyectos», señalan. «Cuando son las propias promotoras las que gestionan estos alquileres inmovilizan una parte de su suelo y se ven mucho más limitados. Por eso necesitan la colaboración con fondos de inversión y socimis. En España es una práctica nueva, pero en Europa se hace desde hace años», añade Martín, que destaca las prácticas de países como Reino Unido. Y es que el sector promotor ha comprometido ya la entrega de miles de viviendas para los próximos años.

Este nuevo impulso a la construcción está siendo aprovechado por los fondos de inversión, que pretenden reforzar su presencia en el segmento residencial debido a las altas rentabilidades que ofrece actualmente. No hay que olvidar que, según los cálculos de inmobiliarias y consultoras, menos del 5% de las viviendas en España están en manos de personas jurídicas. Y eso pese a que en los últimos años fondos como Blackstone y Lone Star se han hecho con grandes carteras de viviendas.

Sin ir más lejos, el año pasado se invirtieron más de 3.000 millones en España en este segmento, lo que supone tres veces más que en 2017 y una cifra superior que la inversión en segmentos como las oficinas. Así lo pone de manifiesto un informe publicado recientemente por Savills Aguirre Newman, que sitúa a España como el tercer país europeo en el que el mercado residencial registró un mayor crecimiento. Solo le supera Francia, que pasó de menos de 200 millones de euros en 2017 a casi 3.200 millones en 2018, e Irlanda, donde la inversión se multiplicó por diez.

Pero no solo el sector privado se está abriendo al alquiler. Pese a estar en funciones, el Ministerio de Fomento ha puesto en marcha las primeras promociones de su conocido como «Plan 20.000», un proyecto que busca edificar 20.000 viviendas destinadas a alquiler social.

La intención del Gobierno, además, es llevar a cabo acuerdos público-privados para desarrollar estos proyectos, localizados en ciudades como Madrid, Valencia, Sevilla y Málaga. El Gobierno de Pedro Sánchez pretende elevar las cifras de la vivienda social en España, que se sitúa actualmente por debajo del 2,5% del total. Según ha detallado el número dos de Fomento, Pedro Saura, los planes del Ejecutivo pasan por que ese porcentaje crezca hasta el 8%.

Todo ello para intentar suplir la escasez de vivienda que existe en el mercado del alquiler, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Una falta de oferta que, según apuntan expertos del ladrillo como consultoras inmobiliarias o las propias promotoras, está siendo el gran responsable de los acusados repuntes de precios vividos en los últimos meses y, por extensión, del endurecimiento del acceso a la vivienda.