Fiebre de ventas de viviendas sobre plano por la falta de oferta

La venta de viviendas sobre plano es una de ellas. Tras la pandemia ha alcanzado niveles inéditos en años. ¿Por qué? Básicamente, porque los españoles se han lanzado a comprar casas nuevas después del coronavirus y existe una falta de stock muy importante en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Todo ello ha provocado que las promociones de vivienda que salen al mercado ‘vuelen’. Y como respuesta , las promotoras han decidido incrementar la ratio de viviendas que venden sobre plano dentro de sus proyectos, es decir, antes incluso de que comiencen las obras. Una proporción que ya era alta antes del coronavirus.

Las inmobiliarias ya se han percatado de este aumento de las ventas sobre plano. El director general de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, J uan-Galo Macià , hizo referencia a esta tendencia en un acto público celebrado hace escasas semanas. Según sus palabras, el incremento viene determinado por la edad de oro de la vivienda nueva, que crece a doble dígito desde hace meses.

Cuantificar el peso de las reservas sobre plano dentro de las nuevas promociones no es fácil. Cada promotora guarda bajo llave su estrategia comercial, y esta varía en función de las características de cada proyecto. Desde Neinor Homes , una de las mayores empresas del sector, se limitan a reconocer que «hay mucho apetito» en el mercado de la vivienda por factores como la señalada «poca oferta» o la consideración de la vivienda como un «refugio de inversión frente al ciclo inflacionista».

Portales inmobiliarios como Inmoself aseguran que la venta sobre plano roza ya el 100% en determinadas promociones. «La mayor parte de nuestros clientes potenciales promotores manifestaron que sus ventas eran casi del 100% sobre plano, incluso algunas vendiéndose al poco de iniciar la comercialización y antes de mover el terreno», afirma a ABC la CEO y fundadora de la plataforma, Verónica M.Parellada. La directiva puntualiza, no obstante, que todavía desconocen cómo afectará el conflicto de Ucrania a estos datos, recogidos antes de la invasión.

El director general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) , Daniel Cuervo, sostiene en declaraciones a este periódico que la venta sobre plano ha tenido una «continuidad» a lo largo de los últimos años, aunque también reconoce que «tras la pandemia la ratio ha crecido». Explica que «el 90% de las promociones son financiadas y los bancos exigen un nivel de preventas mínimo. Este sistema garantiza a las promotoras el acceso a la financiación. y también ofrece ventajas al comprador».

Las ventajas a las que hace referencia Cuervo son, sobre todo, una mayor facilidad de pago. En los casos convencionales, la compra de una vivienda exige tener ahorrado cerca del 30% de su valor, el 20% para la hipoteca y un 10% adicional para los gastos del crédito. Pero en la venta sobre plano los pagos se fraccionan a lo largo del tiempo en el que dura la construcción , por lo que no es necesario acometer un desembolso inicial tan grande. Una circunstancia que cobra importancia en un contexto como el actual, marcado por el complejo acceso a la vivienda para rentas bajas y jóvenes.

Más allá de las ventajas que ofrece la vivienda sobre plano a la hora de sufragar la vivienda, las promotoras ponen en valor el cambio de hábitos que ha experimentado el comprador de vivienda. Nuevas preferencias que serían mejor atendidas por la obra nueva . «Estas casas son más sostenibles, eficientes, e incluyen elementos que antes no se valoraban tanto, como espacios para el teletrabajo», explica Cuervo, quien añade que «hay promociones en las que o reservas pronto o no te quedas sin la compra».

Pero no solo se asocian ventajas a la venta sobre plano. Como tantas otras operaciones, este sistema ha cargado durante años con el estigma de la burbuja inmobiliaria. Un periodo convulso en el que se cerraron cientos de transacciones de viviendas que nunca llegaron a entregarse, atrapando en este sistema a un buen número de hogares.

Todos los agentes del sector remarcan que la situación actual es radicalmente distinta. Porque si bien algunas estadísticas, como las compraventas, están rozando los niveles de la burbuja, el endeudamiento actual no tiene nada que ver con el vivido aquellos años.

Asociaciones de consumidores como la OCU , pese a ello, han pedido extremar las precauciones cuando se compra sobre plano y revisar el contrato en búsqueda de posibles cláusulas abusivas, como una penalización «desproporcionada y no recíproca por incumplimiento del comprador». Parellada recuerda que este modelo «siempre ha implicado riesgos adicionales». «En el contexto inflacionista actual de dos dígitos el riesgo aumenta mucho más de lo habitual, ante la perspectiva de que los costes o atrasos de construcción por la subida de precios de materiales y energía acaben haciendo que las promotoras no cumplan sus compromisos de finalización de obra», subraya.