Ismael Clemente (Merlin Properties): «Entrar en el Ibex sería el colofón a un año magnífico»

—¿En qué se diferencian sociedades como la que dirige, las socimi, de las firmas tradicionales?

—Históricamente el negocio inmobiliario se ha ejercido como una mezcla entre promoción residencial e inmobiliario patrimonial. Hoy en día ha quedado separado, como consecuencia de la crisis. También ha cambiado tanto la edad como la capacitación profesional de los gestores actuales. Del empresario inmobiliario tradicional, precisamente por venir del sector residencial, se alababa siempre su visión, su perspicacia. Pero cuando tienes una compañía con 9.000 millones de pasivo, aparte de visión, necesitas saber lo que es un «swap» y haber ido a la universidad. Había una imagen mesiánica del sector y un cierto culto al líder.

—Las exigencias de dividendo y la estructura de capital de estas sociedades de inversión impiden la aparición de los personalismos y el endeudamiento que resultaban habituales en los antiguos emporios inmobiliarios...

—Aparte de ello, lo corrigen los propios inversores. La socimi es un vehículo con una cotización bursátil bastante significativa y un accionariado disperso, con inversores fundamentalmente extranjeros, porque lamentablemente en España no hay mucho ahorro privado.

—Prevén alguna nueva adquisición en el mercado español una vez digerida la compra de la antigua filial de Sacyr?

—No tenemos intención de salir del mercado español y portugués, al menos a corto y medio plazo. Nuestros inversores no lo están pidiendo, prefieren realizar sus propias distribuciones geográficas de cartera por sus medios. Seguiremos ganando tamaño, porque la dimensión en el sector inmobiliario es sinónimo de eficiencia en costes de financiación, de gestión y en la traslación de inquilinos en el «portfolio» de una misma compañía.

—¿Qué tipo de activos les interesan?

—Los activos que se integran en nuestra estrategia son edificios logísticos e industriales ligeros y en el segmento comercial tanto centros como locales de calle, además de oficinas. Vamos a seguir haciendo eso. Al ser una compañía de capital permanente, aunque a día de hoy no estamos muy activos adquiriendo en el mercado activos individuales, dentro, quizá, de diez años, cuando el ciclo cambie, estaremos todo lo activos que no estamos hoy.

—¿La prioridad es digerir la compra de Testa y luego ganar tamaño?

—A día de hoy el uso más eficiente del capital es invertir en nuestros propios recursos. Conseguimos mayores retornos invirtiendo en la reforma de edificios de Testa que comprando un activo nuevo en el mercado. En oficinas, continuaremos añadiendo producto y haremos desarrollo cuando toque. Es uno de nuestros ejes de actuación y seguiremos añadiendo capacidad. Pero no hay que olvidar que tras la adquisición de Testa en el segmento de oficinas ya estamos posicionados. Antes de la operación teníamos nueve de estos edificios y ahora tenemos 45. Ahora tenemos que apretar en logístico y, cuando haya un cambio de ciclo, lo haremos en centros comerciales.

—¿Qué harán con los hoteles de Testa?

—Son activos no estratégicos para nosotros. En cinco años no estarán en nuestro balance. Las opciones son múltiples: venta, aportación, creación de una nueva socimi o fusión.

—¿Cuándo tienen previsto llevar a cabo la emisión de bonos?

—Probablemente, la primera se efectuará en el primer semestre del año que viene. Después se harán tantas emisiones como sean necesarias para completar el programa de emisión, que asciende a entre 800 y 900 millones a lo largo de los próximos dos años. Normalmente, con dos emisiones sería suficiente.

—¿Harán estas emisiones en España?

—Nos encantaría, la verdad. Pero a día de hoy los abogados nos dicen que es irrealizable. Superar las diferentes trabas legales nos podría llevar meses. En nuestro sector, como en todos los sectores, el tiempo es dinero.

—¿Ampliaciones de capital a corto y medio plazo?

—En principio, no. De producirse, podrían ser por importes poco significativos y para alimentar el programa de adquisiciones que tengamos en cada momento.

—¿Se ven en 2016 en el Ibex 35?

—Para nosotros no es un objetivo principal. No diría que no nos importa. Creemos que a los inversores les añadiría liquidez. Sería positivo para el sector inmobiliario, porque hace tiempo que no cuenta con ninguna inmobiliaria representada. Y para nosotros, aunque no resulte esencial, sería un colofón magnífico para un año y medio de libro.

—Cuentan con activos en Cataluña. ¿Cómo se están comportando, dada la situación política?

—Ahora mismo empieza a haber una abundancia de operaciones de venta por la incertidumbre política y eso lleva a un descuento sobre precio. Existe una ventana de oportunidad si el inversor cree que no se va a producir la ruptura con el resto de España.