La CNMC no descarta que la fijación de comisiones haya «influido en los precios» de la vivienda

El portal fundado por Jesús y Fernando Encinar ha sido sancionado con 730.000 euros por la CNMC, que también ha multado a Remax (375.720 euros), Inmovilla (83.149), Look & Find (31.486), Witei (18.925) y Anaconda (1.749). Importes condicionados por la facturación de cada empresa, no por su responsabilidad en el caso.

Porque si bien la investigación de Competencia determina que todas participaron, de una u otra forma, en un cártel que estuvo operativo más de una década, cada compañía tiene un papel distinto en la trama. La CNMC detalla con todo lujo de detalles en la investigación publicada ayer cómo estas compañías se beneficiaron de un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System), que operaba como una especie de base de datos donde se compartían inmuebles captados en régimen de exclusiva.

A cambio, los usuarios tenían que cumplir unas reglas estrictas. Entre ellas, aplicar una comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También se imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción. Si alguna empresa incumplía estas condiciones se enfrentaba a sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.

En 2002, Remax y Look & Find promovieron el proyecto en España. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista, se encargó del desarrollo tecnológico. Diez años después, en 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para hacerlos compatibles; en 2017, Anaconda, constituida por , se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles que estuvo operativo durante años.

Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno, según señala la CNMC . Las que no cumplían con estos requisitos se quedaban fuera.

¿Qué impacto ha tenido toda la trama en el sector? La investigación no aclara si la fijación de estas comisiones inmobiliarias encareció el precio de la vivienda. Competencia asegura que si bien no tiene «pruebas» de esto, «no puede descartarse que las prácticas puedan influir en los precios fijados por los vendedores de inmuebles», porque las comisiones de intermediación «son uno de los mayores costes» a los que se enfrentan. «Que dicha influencia termine por llegar al precio de venta del inmueble dependerá de multitud de factores (fundamentalmente las posiciones negociadoras de las partes, relacionadas con el nivel de competencia en el mercado local, etc.) sobre los que esta sala no dispone de información», abunda la CNMC.

Los vendedores, además, sí que sufrieron según el informe la «imposibilidad de aumentar el precio de su vivienda ante el alza de las comisiones», lo que conlleva «una reducción de los ingresos derivados de una potencial venta, puesto que son mayores las comisiones a las que se enfrenta, y en consecuencia deriva en una reducción de su excedente».

Competencia señala directamente a las determinadas como empresas franquiciadoras, Remax y L&F, por considerar que ambas incurrieron en «una circunstancia agravante» por su «posición de instigadores de la infracción». Por contra, Idealista sale mejor parada, al entender la CNMC que tiene «un volumen de actividad relevante ajeno a la infracción detectada».

La CNMC detalla que el papel de Idealista, a partir de su software Idealista Tools, consistió en «la puesta en práctica de mecanismos que impedían la compartición de inmuebles, por parte de las inmobiliarias usuarias de este software, cuando no cumplían con las normas sobre honorarios».

El portal ha insistido, desde que se abrió la investigación en 2019, en que su papel únicamente fue el de aportar una plataforma a estas inmobiliarias. La CNMC, sin embargo, considera que contribuyó «de manera activa y consciente a la efectividad de las obligaciones de imponer comisiones mínimas de intermediación y a compartir dicha información en el sistema MLS» . Comisiones que, según Competencia, supusieron una barrera de entrada para un buen número de inmobiliaria a esa bolsa de viviendas.

El supervisor, no obstante, sí reconoce que esta investigación nada tiene que ver con el uso de algoritmos para inflar el precio de la vivienda. Una acusación que sí mencionó la CNMC cuando abrió la investigación y que desató un reguero de críticas -incluso de miembros del Gobierno como Alberto Garzón- contra Idealista.

Ayer, el portal remitió un comunicado en el que explicó que la resolución de Competencia «confirma lo que siempre defendió» la empresa. « El objeto de la investigación que la CNMC inició hace casi dos años no tuvo nunca nada que ver con el uso de algoritmos maliciosos para manipular el precio del alquiler », ha puntualizado la empresa. «La CNMC en ningún momento plantea que Idealista establezca, influya o altere ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles que se anuncian en el mismo», añade el comunicado.