Las claves de la ley de vivienda: controles al alquiler y castigo a los pisos vacíos

Pese a ello, tanto la ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, como la titular de Transportes, Raquel Sánchez, han asegurado que el Gobierno no ha cambiado las líneas maestras del proyecto que ha aprobado este martes el Consejo de Ministros. «No hay cambios sustanciales en la ley», reiteran fuentes de Transportes a ABC. Estas son las principales claves de la polémica norma.

¿A quién afectan los controles al alquiler?

Solo aquellos propietarios que sean empresas y tengan más de diez viviendas se verán afectados por los límites de precios. Además, estos no se implantarán en todo el territorio, sino en zonas calificadas como tensionadas. Las comunidades serán las que solicitarán al Gobierno esa denominación de zona tensionada, una calificación que se extenderá durante tres años prorrogables.

Serán en estas zonas tensionadas donde los propietarios establecidos como personas jurídicas que tengan más de diez viviendas tendrán que cobrar como alquiler un precio máximo que vendrá determinado por un índice que se elaborará en el futuro. En algunos casos tendrán que bajar los alquileres, mientras que en otros no podrán subirlos.

¿El resto de propietarios podrán subir los precios en zonas tensionadas?

Sí, siempre y cuando cumplan una serie de condicionantes. El Gobierno exige que el propietario haya realizado reformas, mejoras relacionadas con la eficiencia energética en la vivienda , o firme un nuevo contrato de diez años con los nuevos inquilinos. En estos casos podrán subir el alquiler , aunque solo un máximo de un 10% respecto al anterior contrato.

En el resto del territorio, es decir, en aquellas zonas que no estén tensionadas, los caseros podrán fijar libremente los precios del alquiler con sus inquilinos.

¿Qué pasa con los contratos que están a punto de vencer en estas zonas?

Los contratos que se localicen dentro de zonas tensionadas se renovarán automáticamente cuando lleguen a su fin. Tanto los de pequeños propietarios como los de fondos y bancos. La prórroga extraordinaria será de tres años adicionales y el inquilino durante este periodo seguirá pagando lo mismo de alquiler, siempre y cuando no se den alguna de las circunstancias (reformas o contratos de diez años) antes descritas.

¿Cómo se determinará que una zona está tensionada?

El Gobierno solicitará a las comunidades dos requisitos. Para empezar, en estas localizaciones el alquiler medio (o la hipoteca) más los suministrso tendrá que 'comerse' más del 30% de los ingresos medios por hogar. Además, deberá quedar acreditado que en los últimos cinco años el alquiler ha subido el IPC autonómico más 5 puntos.

Eso sí, solo las comunidades que así lo quieran solicitarán la categoría de zona tensionada y, por tanto, aplicarán estos controles a los alquileres. Será una medida voluntaria. El PP ya ha advertido de que en sus regiones no habrá límites a los precios.

¿Cuándo se aplicarán los controles a los precios?

Todavía quedan años. La ley no entrará en vigor hasta bien entrado el año, y cuando lo haga el Gobierno ofrecerá una moratoria de hasta 18 meses a los grandes propietarios. Es decir, los controles de precios no estarán vigentes hasta finales de 2023 o principios de 2024.

Tengo una casa en la playa. ¿Me van a cobrar más impuestos por ella?

La ley establece un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. Pero el castigo fiscal solo afecta a viviendas muy concretas. Para empezar, deben ser pisos en manos de propietarios con más de cuatro viviendas y que lleven deshabitadas más de dos años. Asimismo, solo los ayuntamientos que lo deseen aplicarán este recargo en el IBI.

Además, el propietario puede librarse del castigo fiscal si justifica que esa vivienda esté vacía por alguna razón. Por ejemplo, por causas como el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación... en definitiva, se evitará castigar al propietario cuando se vea condicionado por circunstancias que evitan la ocupación efectiva del inmueble.

Tampoco se aplicará el recargo del IBI a los inmuebles que estén siendo objeto de un litigio o tengan alguna causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la vivienda. O en el caso de que se trate de inmuebles en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

Y en el caso de las segundas residencias, solo se aplicará el recargo si llevan desocupadas más de cuatro años.

¿Qué pasa con las bonificaciones fiscales de los propietarios?

Por regla general, bajan. En concreto, el Ejecutivo limitará la reducción actual que tienen los caseros del 60% del IRPF al 50%.

Eso sí, el Gobierno, prevé casos concretos en los que esa reducción se eleva. Si se alquilan viviendas a jóvenes en zonas tensionadas habrá reducciones del 70%, al igual que si se alquila una vivienda protegida. Además, si en la vivienda se han producido reformas o tareas de rehabilitación en los dos últimos años la reducción se elevará al 60% de nuevo.

¿Qué es la vivienda asequible incentivada?

Es una figura que crea la nueva ley. La definición incluye a aquellas viviendas en manos privadas a las que la Administración ofrece una serie de beneficios (fiscales, urbanísticos...) a cambio de destinarlas a alquileres reducidos. Estarán dirigidas a colectivos con rentas bajas. Todavía no se conoce el precio que tendrán estos alquileres, ya que eso quedará en manos de las Administraciones.

¿Cómo me afecta la ley si me voy a comprar una casa?

Los compradores de viviendas de obra nueva se verán beneficiados por la nueva norma, porque la ley es muy estricta con las promotoras.

Para empezar, el promotor deberá devolver al comprador el adelanto que realice, incluido los impuestos y los intereses legales, si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos del contrato. Además, habrá un aval bancario o un seguro para proteger las entregas a cuenta de los compradores.

El promotor, además, tendrá que dar al comprador un documento que acredite la garantía de las cantidades que se han adelantado. Si las obras se retrasan o no se inician, el comprador podrá solicitar la devolución de la garantía en un periodo máximo de 30 días.

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquiriente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos e intereses, o conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.