Claves para comprar o vender una vivienda antes de fin de año

Para el comprador, el nuevo año traerá consigo cambios de gran calado en el trato fiscal de la vivienda. La próxima eliminación de la deducción por compra y la futura subida del IVA se suman a un presente caracterizado por la caída de precios. Estos y otros aspectos convierten los últimos meses de 2012 en una especie de carrera contrarreloj.

En el caso del vendedor, la última estadística de compraventas del Instituto Nacional de Estadística (INE) de septiembre ha recogido la segunda subida consecutiva tras 17 meses seguidos de caída. Así pues, hay razones para pensar que, el que quiere, puede vender, siempre que tenga una estrategia definida, sepa hasta dónde puede negociar y esté abierto a recibir el asesoramiento de profesionales inmobiliarios.

Para que ambas partes logren su objetivo, el portal inmobiliario www.pisos.com ha elaborado un decálogo con las claves a tener en cuenta para comprar o vender antes de 2013, basándose en su propia visión del mercado y en la de varios expertos.

1.- Realizar un análisis presupuestario. Los préstamos al 100% se reducen casi únicamente a los inmuebles en manos de entidades financieras. El resto de viviendas consiguen como mucho el 80% del valor de tasación. Tener ahorro es la clave, unos 53.000 euros de media. Además, la cuota hipotecaria mensual no debe comprometer más del 30-35% de los ingresos.

2.- Saber con exactitud lo que se quiere. Superficie, número de habitaciones, servicios disponibles en la zona… Tener una idea clara de qué tipo de vivienda se quiere comprar acota la búsqueda del inmueble, lo que es importante teniendo en cuenta la amplia oferta que existe.

3.- Aprovechar las ventajas fiscales e impositivas. En 2013, según un análisis realizado por pisos.com, el mercado tendría que absorber el 24% del precio de una vivienda nueva tipo en España para contrarrestar el impacto de las nuevas medidas. Hay que hacer números para saber si es acertado anticiparse a una posible compensación.

4.- Lograr financiación. Las entidades miran con lupa a los solicitantes, pero no se dan negativas por sistema. Además, conseguir financiación es mucho más sencillo si se opta por una vivienda incluida en la cartera de activos de una entidad. También es más sencillo subrogarse a la hipoteca pendiente de una vivienda en venta.

5.- Posibilidad de rentabilizar la inversión. Aunque la revalorización de una vivienda no es posible a corto-medio plazo, se puede obtener rentabilidad a través del alquiler completo de un inmueble o de sus habitaciones. Es fundamental dirigirse a zonas con alta demanda de inquilinos.

6.- Explotar todos los canales de búsqueda. Agencias, ferias y portales inmobiliarios conforman un amplio abanico de canales para encontrar la vivienda que se desea. Las webs facilitan un primer filtrado y ofrecen servicios muy útiles, como las alarmas de bajadas de precio.

7.- Buscar oportunidades con precio estable. El precio de la vivienda ha bajado y se espera que lo continúe haciendo en 2013, pero no en todas las zonas. Además, la creación de la Sareb o ‘banco malo’ pone límite a las bajadas de precios.

8.- Negociar, negociar y negociar. Los vendedores están más abiertos que nunca a ofrecer un descuento. La hipoteca pendiente del particular, el valor en libros para la entidad o el préstamo al promotor suelen ser los límites en función del vendedor.

9.- Tomar una decisión con fundamento. Hay que meditar todas las variables y tener en cuenta incluso las intuiciones y sensaciones personales, pero sin dejar la razón y el sentido común de lado.

10.- Recurrir a servicios de intermediación. Los profesionales de las agencias inmobiliarias negocian el precio, buscan financiación por nosotros, nos ahorran tiempo, proporcionan seguridad y ofrecen muchas más ventajas que no hay que pasar por alto.

1.- Realizar un análisis de necesidad. Si no se tiene necesidad de vender, lo mejor es no poner la casa en venta, sino alquilarla, valorar el alquiler con opción de compra o tenerla cerrada porque el mercado está a la baja.

2.- Tener todos los pagos al día. Haber cumplido con la mensualidad hipotecaria y los gastos fijos tales como el IBI, la comunidad, etc., aligera enormemente los trámites de cara a la venta.

3.- Establecer un precio competitivo. Ajustarse a la realidad del mercado, olvidándose de lo que vale el piso en términos subjetivos o sentimentales, es una de las claves principales para vender.

4.- Comparar con viviendas similares. La ubicación de la vivienda un factor que influye decisivamente en el precio. Hay zonas en las que, con independencia del precio, no se vende, mientras que otras, que sí tienen demanda, un precio atractivo es el mejor imán para el comprador.

5.- Marcar una estrategia de venta. El plan de acción depende del plazo en el que se quiera realizar la venta. A medida que queden menos margen, se tendrá que aceptar negociar el precio. Hay que hacer visible la oferta por todos los canales, y aquí es donde las agencias echan el resto.

6.- No hacer grandes reformas. Las reformas, salvo que sean esenciales, no suelen valorarse por el comprador en términos económicos. Además, el efecto que se consiga con estas reparaciones podría ser justo el contrario al deseado.

7.- Cuidar la presentación de la vivienda. En última instancia, la decisión de compra tiene una carga emocional muy grande. El poder de la imagen es total: hay que acondicionar la casa lo mejor posible para las visitas.

8.- Recurrir al círculo de confianza. Cuando se pone una casa en venta, los primeros a los que se les pone en conocimiento son los más cercanos. ¿Y si el mejor postor estuviera entre tus amigos? Si no, siempre es posible pedirles su impresión porque sus críticas pueden hacernos mejorar.

9.- Dejarse asesorar por profesionales. La ayuda que ofrece una agencia no debe ser descartada, ya que ofrecen una gestión integral: la valoración sobre precios reales de venta, la gestión de las visitas…

10.- Ser optimista. El objetivo es difícil, pero no imposible. Si uno no cree en tu casa, ¿quién lo hará? Estar orgullosos de nuestra vivienda, es básico para despertar el interés del posible comprador.