Así cambian las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario

La ley fue presentada por primera vez en el Congreso hace un año y fue redactada por el exministro de Economía del PP Luis de Guindos para elevar la protección de los consumidores, aunque hoy ve la luz con numerosos cambios incorporados durante el Ejecutivo socialista. Este proceso ha coincidido con escándalos como el de las cláusulas suelo, el caos jurídico generado en torno al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el drama de los desahucios aún muy presente en la sociedad.

La normativa llega, así, con el objetivo de a umentar la protección del cliente que busca firmar una hipoteca y solventar deficiencias de nuestro sistema señalados tanto por la justicia española como europea. El reparto de gastos entre banca y cliente a la hora de firmar una hipoteca, la forma de evaluar la solvencia de los solicitantes del crédito , las comisiones que pueden cobrar las entidades y la posibilidad de cancelar la hipoteca sin pagar por ello son sus principales novedades.

«Haremos todo lo posible por terminar la trasposición en lo que queda de legislatura , puesto que aún faltan algunos actos jurídicos», ha explicado la ministra de Economía, Nadia Calviño, que ha pedido la palabra al terminar el debate antes de la aprobación definiva de la ley y ha agradecido el trabajo de todos los grupos parlamentarios. La Cámara Baja ha debatido y votado hoy las enmiendas que introdujo el Senado, pero no el grueso de la ley, que ya había sido aprobada. El Congreso ha aprobado enmiendas como el aumento de plazo impulsado por los populares, que aumentaba a tres meses la entrada en vigor desde los 30 días consencuados en el Congreso. Sin embargo, se ha eliminado el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de primera vivienda, manteniendo la redacción inicial: la banca pagará todos los gastos vinculados a la concesión de un crédito excepto la tasación de la vivienda.

A continuación siguen las principales claves de la nueva Ley Hipotecaria:

La banca paga los gastos

La ley fija que los bancos cargarán con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, que la seguirá pagando los consumidores. Además, las entidades pagarán el impuesto de AJD. Esto supondrá un aumento de costes para las entidades, lo que podría llevarles a trasladarlo al cliente en el tipo de interés del crédito o exigiéndoles una mayor vinculación. Se da la circunstancia de que mientras la ley repercute al banco todos esos gastos, los supervisores exigen a los bancos que trasladen todos los costes al cliente para que la financiación que den sea rentable en un entorno de escasa rentabilidad.

Endurecimiento del desahucio

La nueva ley amplia a 12 las cuotas impagadas o al 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y a 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito. Fuentes financieras explican, no obstante, que esto no tendrá un gran impacto en la práctica porque ahora las entidades ya esperan más de tres meses antes de actuar. Además se fija una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Posibilidad negociada de la dación en pago

La reforma hipotecaria no contempla la obligatoriedad de la dación en pago, tal y como reclamaba Podemos. Ahora bien sí que refleja la obligatoriedad de incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo». Es decir, es una opción de la que podrá hacerse uso si así lo pactan banco y cliente.

Adiós a las claúsulas suelo

Se eliminan las cláusulas suelo con el objetivo de que el cliente pueda beneficiarse de caídas del Euribor aunque, eso sí, la ley aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.

Coto a las comisiones de amortización anticipada

Se bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras que el cliente debería elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente. El Congreso ha rechazo hoy la enmienda introducida por la Cámara Alta y que establecía una compensación a favor del banco con un límite del 4% del capital amortizado con anterioridad se se produce en los primeros diez años de vida del préstamo o del 3% si fuera más adelante. Este ha sido uno de los grandes caballos de batalla de la banca, que defiende la aplicación de esta cláusula sobre todo en los tipos fijos porque, de lo contrario, ningún banco correría el riesgo de dar una hipoteca y quedarse con su coste si el cliente decide irse.

Subrogación sin costes

La subrogación pasa a estar libre de cualquier coste y entre las entidades se establece un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro.

Más plazo y simplicidad de comparación

El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estándar para que los clientes puedan comparar fácilmente las condiciones hipotecarias que oferta cada entidad.

Reclamaciones ante una nueva autoridad

La nueva Autoridad Independiente de Defensa del Consumidor que el Gobierno tienen intención de aprobar en lo que resta de Legislatura será la encargada de velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria. A partir de ahora las quejas y reclamaciones de los clientes hipotecarios serán resueltas por este organismo, en lugar de por el Banco de España, como sucede actualmente.

La solvencia del cliente más examinada

La nueva norma refuerza la necesidad del banco de «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario». Es más, la norma detalla que la entidad deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los presivibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. El banco deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.