Así te afecta la nueva ley hipotecaria si firmas un crédito desde este lunes

Los desahucios , las cláusulas suelo , la indefinición sobre quién debe pagar los gastos hipotecarios y el caos jurídico en torno al impuesto de AJD son cuestiones que han marcado la redacción del texto legal. Por eso el objetivo principal de esta ley de crédito inmobiliario es elevar la protección del cliente y dar certidumbre jurídica a un mercado hipotecario que ha permitido a un amplio porcentaje de la población española acceder a la vivienda en propiedad y a un coste menor que en el resto de Europa, pero que ha evidenciado a raíz de la crisis ciertas deficiencias.

Con la nueva legislación, las entidades y los notarios deberán ser más transparentes con el cliente al firmar su hipoteca, se libra al consumidor de pagar ciertos gastos, se reducen determinadas comisiones y se endurece el inicio de la ejecución hipotecaria. Todo eso se traducirá en nuevos costes para los bancos, a los que la norma exige además ser más rigurosos que en el pasado a la hora de dar hipotecas, lo que amenaza con encarecer y, sobre todo, endurecer las hipotecas para las familias más vulnerables, tal y como ha reconocido el propio Banco de España .

«Más que un problema de encarecimiento, la pelota está en el tejado de la concesión de préstamos. La ley impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Es evidente que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008: el que la concesión irresponsable y de cualquier manera de financiación desembocó en una crisis generalizada de la propia solvencia de los bancos y a la vez en una oleada de ejecuciones y desahucios», explican los expertos en derecho bancario de Reclamador.es.

La ley fija que los bancos cargarán con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, que la seguirá pagando el consumidor. Además, las entidades pagarán el impuesto de AJD . Esto supondrá un aumento de costes para las entidades, lo que podría llevarles a trasladarlo al cliente en el tipo de interés o exigiéndoles una mayor vinculación. Se da la circunstancia de que mientras la ley repercute a los bancos todos esos gastos, los supervisores les exige que trasladen todos los costes al cliente para que la financiación sea rentable.

Los desahucios fueron una de las secuelas más traumáticas de la crisis y motivo de protesta de los ciudadanos. Entre 2007 y 2014 se iniciaron más de 570.000 ejecuciones hipotecarias en nuestro país , incluyendo las segundas residencias. La nueva ley hace más difícil la posibilidad de la ejecución en caso de impago por parte del cliente. Hasta ahora las entidades podían iniciar el proceso de ejecución cuando se producía el impago de tres cuotas , plazo que con la nueva legislación se amplía hasta las 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, si esto ocurre en la primera mitad el préstamo; o bien hasta 15 cuotas o el 7% del a capital si el impago es durante la segunda mitad.

Fuentes financieras explican que esto no tendrá gran impacto en la práctica porque las entidades ya esperan más de tres meses antes de actuar. En 2012, casi todas las entidades suscribieron el Código de Buenas Prácticas, con medidas dirigidas a reestructurar la deuda hipotecaria de las familias con alargamiento de plazo, flexibilización del calendario de pago, moratoria de deuda, la dación en el pago o las quitas de deuda. La banca asegura haber paralizado temporalmente los desahucios unos 30.000 hogares en situación de vulnerabilidad desde entonces.

De cara al futuro, y desde el punto de vista de las entidades, «el efecto neto de la nueva ley se traduce en un importante alargamiento del plazo para la recuperación de la deuda impagada de los préstamos morosos, lo que probablemente se traducirá en la consideración de un riesgo más elevado, y en una cierta contención de la oferta de préstamo a algunos colectivos con rentas más bajas, y menor capacidad de pago», auguran los analistas de Afi.

La obligatoriedad de que al entregar la casa se salde la deuda fue uno de los caballos de batalla de Podemos, pero no queda reflejado en la ley. No obstante, sí que incluye la obligatoriedad de incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo». Es decir, es una opción de la que podrá hacerse uso si así lo pactan banco y cliente. Se trata de una práctica que las entidades ya han usado a raíz del Código de Buenas Prácticas : desde 2012 hasta el primer semestre de 2018 se han hecho 7.956 daciones en pago.

Otra gran batalla en el terreno contractual de las hipotecas fueron las cláusulas suelo . Estas fijaban un tipo de interés mínimo en los préstamos a tipo variable, lo que impedía al prestatario beneficiarse del todo de las bajadas del Euribor. Más del 90% de las hipotecas contratadas en España entre 2000 y 2007 se firmaron a tipo variable y referenciadas al Euribor. El fuerte recorte de los tipos aplicado por el BCE desde 2009 arrastró al Euribor y sacó a la luz estas claúsulas en los contratos. Según un estudio del Banco de España a petición del Senado en 2013, cerca del 30% del hipotecas existentes a finales de 2009 contaba con esta cláusula y el tipo medio de dicho «suelo» se situaba cerca del 3%, cuando el Euribor rondaba el 1,5%. Con la nueva ley se eliminan las cláusulas suelo, pero se aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.

La tradicional contratación del seguro de la casa con el banco para obtener unas mejores condiciones deja de ser legal si es por obligación. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, aunque sí permite su comercialización si eso representa una ventaja para el prestatario, lo que se llama venta combinada. Eso sí, el banco deberá demostrar por escrito ese supuesto beneficio. La venta cruzada ha sido una de las opciones más utilizadas por las entidades para complementar la rentabilidad de los préstamos hipotecarios, cuyos bajos tipos en un entorno de feroz competencia no cubrían los costes directos o el riesgo de impago.

El coste de amortizar anticipadamente el crédito hipotecario se reduce. En concreto, se recorta a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), mientras que cuando la hipoteca sea a tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, cuyas comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente. En todo caso, solo se podrán cobrar en caso de que la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.

Los expertos financieros avisan de que esta medida puede desincentivar la concesión de hipotecas a tipo fijo, que ofrecen mayor estabilidad para las familias. Así lo expresan desde Afi: «Exponerse a un riesgo de pérdida financiera no remunerada en caso de descenso de tipos de interés puede actuar como un claro desincentivo a la concesión de préstamos a tipo fijo, lo que rompería la tendencia iniciada en los últimos años hacia una mayor presencia de dicho tipio de préstamos en el mercado hipotecario español».

El interés de demora en los pagos se acota al interés remuneratorio más un máximo de tres puntos porcentuales.

La norma exige al banco «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario» y detalla que deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuro , los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. Deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.

El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estándar para que los clientes puedan comparar fácilmente las condiciones hipotecarias que oferta cada entidad. Además, debe incluir especiales advertencias sobre las cuestiones más espinosas, como los índices de referencia, el vencimiento anticipado o la distribución de los gastos. En el caso de las hipotecas con tipo de interés variable la entidad debe entregar un documento con el cálculo de las cuotas en distintos escenarios. Además, y frente a un papel testimonial, la norma atribuye ahora al notario la función de asesorar imparcialmente y gratis al consumidor , aclarándole todas las dudas; de comprobar que el contrato es transparente, y de velar por que el cliente ha entendido y comprendido esas cláusulas y sus efectos.

La norma entra en vigor con una disposición transitoria en la que se señala que «no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.