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Borja Mateo: «La mejor política de vivienda es un desahucio rápido de quien no puede pagar»

El experto inmobiliario cree que si se aplicaran las medidas propuestas por Podemos saldría dinero del mercado y los pisos bajarían de precio de nuevo

Borja Mateo: «La mejor política de vivienda es un desahucio rápido de quien no puede pagar» abc

teresa sánchez vicente

Borja Mateo , el experto inmobiliario autor de «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» o «La verdad sobre el mercado inmobiliario español», habla con ABC de la actualidad del sector cuando España ya consolida la recuperación y ante el nuevo panorama político. Mateo, que lleva años recomendando retrasar el momento de la compra de vivienda, da las claves sobre cómo actuar respecto al que fue el motor económico español hasta 2008. Pese a las rebajas que registran los organismos oficiales, Mateo aconseja no comprar vivienda porque la rebaja de los tipos de interés perjudicará a larga plazo a los que se lancen a adquirir un inmueble ahora. También critica a partidos como Podemos y considera que la aplicación de sus medidas antidesahucios no serían positivas para el mercado inmobiliario español.

Usted aconsejaba no comprar un piso hasta 2016-2018, pero los datos de Estadística ya suman aumentos de precio desde hace cuatro trimestres. ¿Se equivocó en sus predicciones?

No, no me equivoqué. Acerté, pero para ello hay que explicar lo que dicen las diferentes estadísticas. Las oficiales hacen referencia a los precios que son dictaminados por tasadoras que en gran parte dependen del sistema financiero. Las entidades financieras no tienen ningún interés en que se conozca el verdadero valor de sus bienes ya que significa reconocer que las pérdidas son mayores que las declaradas. De hecho, a pesar de las bajadas de los precios de la vivienda de segunda mano comenzaron en el cuarto trimestre de 2006, las estadísticas oficiales no recogieron la caída hasta el primer trimestre de 2008.

Las estadísticas de los portales inmobiliarios como pisos.com sí recogen rebajas en muchos lugares, aun siendo están mucho menores que en años anteriores, además de estabilización en muchas zonas y subidas en algunas. Creo que el período de estabilización que estamos viviendo ahora es el preludio de uno de reaceleración de las bajadas en cuanto los tipos de interés suban.

¿Qué ha cambiado en los últimos meses en el mercado inmobiliario?

Muchas cosas. Estamos viviendo un proceso pasajero de estabilización de los precios a nivel nacional y de subidas en muy pocos sitios como consecuencia del enorme recorte anterior del precio de la vivienda y de los bajísimos tipos de interés que alientan la demanda de casas. Por otro lado, se constata que la vivienda de primera mano, comparada con la usada, es muy cara y eso que ambas todavía no han alcanzado sus valores objetivos y bajarán más a lo largo de los próximos años.

Hemos constatado que la tan cacareada vuelta de la financiación ha sido un cuento. Respecto al pico de la burbuja a finales de 2006, el número de hipotecas concedidas ha bajado el 84%. Este año hemos visto que solo existe crédito para los pisos que los bancos se quieren quitar de encima.

¿Se está creando una nueva burbuja con compradores mileuristas ante los chollos del mercado?

Yo todavía no veo chollos generalizados porque, sin lugar a dudas, el precio de la vivienda en España es aún demasiado alto. La relación entre precio de alquiler y precio de venta, que es una de las medidas más relevantes para ver si un piso es o no caro, apenas ha mejorado dado que los precios de las viviendas han bajado ya el 53-58% y el de los alquileres el 40%.

Lo que se está formando es una legión de propietarios que, en cuanto los tipos de interés suban, se empobrecerán. Estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios, de eso no hay ninguna duda. Los anormales bajos tipos de interes están parando la bajada de los precios de los pisos, pero los fundamentales del mercado son muy parecidos a los que había hace un año: una oferta salvaje de 1,7-1,8 millones de vivienda a la venta de primera y de segunda mano, una población en muy fuerte proceso de empobrecimiento y una estructural bajada de los precios de los alquileres.

Las tres reformas del proceso de desahucio por impago de alquiler que ha habido en España en los últimos años, han llevado a una aceleración en la expulsión del inquilino moroso con lo que han salido mucho más pisos al mercado de alquiler. En los últimos dos años se constata la entrada de inversores particulares al mercado del alquiler: pisos vacíos son vendidos a propietarios quienes, al día siguiente de adquirirlos, los sacan al mercado de arriendo con lo que lo que aumenta la oferta existente y bajan los precios de alquiler del conjunto del mercado.

«El precio de la vivienda en España es aún demasiado alto»

¿Qué recomienda a aquellos propietarios que no son capaces de vender su inmueble?

Si tuviese mi piso a la venta y no lo vendiera, lo mejor es bajar el precio del mismo porque el efecto inmediato es que gana atractivo en el mercado y recibo ofertas. Uno de los mayores problemas que existe a la hora de vender una vivienda, es que muchos vendedores se han quedado estancados en precios del pasado; la realidad es que, desde precios de pico de burbuja de finales de 2006, los precios en el mercado de segunda mano, han bajado ya el 53-58%. Para saber cuál es el precio de mercado, lo mejor es que tres agencias inmobiliarias de la zona pasen por la casa y que la valoren.

Tener el piso con el cartel de venta mucho tiempo hace que el mismo se devalúe. Lo más adecuado es pintar la vivienda de blanco, limpiarla bien, quitar elementos demasiado personales, no reformrala porque demora el proceso de venta, sacar unas buenas fotos, insertar anuncios muy detallados con planos y orientaciones de cada una de las habitaciones e insertarlos en todos los portales inmobiliarios de internet existentes.

¿Y a los futuros compradores que quieran invertir en vivienda?

El comprador potencial ha de entender varias cosas: la subida de los tipos de interés va muy en su contra. En caso de querer vender en el futuro tendrá que bajar el precio porque el valor de la hipoteca subirá. Por otro lado, el comprador tiene que corregir a la baja las rentabilidades que sacará de la vivienda en cuestión por el simple hecho de que los precios de los alquileres están sometidos a una fuerte presión a la baja dado el aumento de la oferta existente y reducción de la demanda.

Los compradores potenciales tienen que saber que los pisos de segunda mano son mucho más baratos que los de obra nueva. Los pisos nuevos están controlados por los bancos quienes conceden hipotecas por el 100% de la vivienda. Para vender una vivienda de un particular, como al comprador potencial los bancos no le financian, los vendedores se ven obligados a bajar los precios por debajo de aquellos que los bancos ofrecen.

Los compradores tienen que hacer muy, muy bien los cálculos de rentabilidades teniendo muy en cuenta los gastos de transacción. Por debajo de una rentabilidad por alquiler del 3% será una muy mala compra; si la rentabilidad está entre el 3-4,5% supondrá una mala compra; del 4,5-6,5% una compra aceptable; del 6,5-8% una compra buena y por encima del 8%, muy buena y si estamos más allá del 10% fenomenal.

En cualquier caso, cualquier comprador, debe negociar el precio con varios vendedores a la vez.

Comprar o alquilar, ¿qué es lo más inteligente en el momento actual?

En esto momento, alquilar. Vamos a pasar por un periodo en el que, en algunas pocas zonas, los precios de las viviendas subirán impulsados por el batacazo que se han dado los precio, los tipos de interés bajos y la falta de alternativas de inversión. Si la gente es capaz de aguantar un entorno en el que, en ocasiones, va a pagar más por el alquiler que por la hipoteca, a la larga será mucho mejor alquilar. Hay que tener en cuenta que solamente en recuperar los gastos de transacción, es decir, los impuestos y demás, se tarda más de tres años de alquiler.

El inquilino actual tiene que ser muy consciente de que él tiene la sartén por el mango: quien paga el mismo alquiler ahora que doce meses atrás, algo hace mal, muy mal. Los inquilinos tienen que espabilarse, acercarse a sus caseros y pedirles bajadas de alquileres porque toda la dinámica de la economía está de su lado. El inquilino ha de moverse para ver exactamente como está el mercado en su zona, constatar si su alquiler es caro o no, y desde ese punto, comenzar a negociar de nuevo el precio que paga.

«Quien paga el mismo alquiler ahora que doce meses atrás, algo hace mal»

¿Va a afectar a la reactivación del mercado inmobiliario el auge de partidos vinculados a Podemos?

Sí que afectará. El mercado lleva reactivándose desde finales de 2006, que es cuando comienza el batacazo de los precios de la vivienda en España. El aumento de las transacciones de viviendas y una cierta estabilización en algunas zonas de los precios, viene determinado, entre otras cosas, por la seguridad jurídica y la defensa de la propiedad privada; si gobiernos de partidos radicales como el PSOE o extremistas como Podemos, llenan el mercado inmobiliario de principios que han calado en países como Venezuela, saldrá dinero del mercado inmobiliario con lo que los precios de los pisos bajarán de nuevo.

¿Y la supresión de los desahucios? ¿Afectará negativamente al mercado de alquiler y al negocio en inmuebles de los bancos?

El efecto en el mercado sería muy negativo. En los últimos años, los precios de los alquileres han bajado fuertemente ya que se ha vuelto más fácil para los propietarios recuperar la vivienda en caso de impago; si ahora su recuperación es más difícil, la consecuencia será que muchos pisos destinados al alquiler se cerrarán y la escasez de oferta hará que los precios de los alquileres de la vivienda suban.

Las políticas sociales se hacen con los bienes públicos y no con la vivienda que los particulares han comprado con el dinero obtenido gracias al sudor de su frente. La experiencia histórica nos dice que las políticas populistas y marxistas lo único que traen es la miseria al conjunto de la sociedad y la política de vivienda no es una excepción. La mejor política de vivienda es un desahucio rápido de quien no puede pagar y la reestructuración de las deudas que no pueden ser devueltas, mucho menos en un periodo largo de baja inflación como en el que nos hallamos.

¿Bajará el precio del alquiler con las nuevas alcaldías en Madrid y Barcelona?

Sí, si sus alcaldesas tienen dos dedos de frente, dejan que los propietarios puedan recuperar sus viviendas en caso de impago de alquiler y se respeta la propiedad privada. Las propias dinámicas de aumento de oferta y de disminución de demanda por la bajada de la población llevarán ineludiblemente a la rebaja de los precios del alquiler es una de las mejores noticias económicas de los últimos años en España.

«La rebaja de los precios del alquiler es una de las mejores noticias de los últimos años»

¿Cuál es su predicción para los próximos meses?

Veremos un aumento del número de ventas con precios que tienden a estabilizarse en el mercado de segunda mano en el conjunto de España, aunque con bajadas y subidas en algunas zonas. Por otro lado, tendremos bajadas de precios de pisos en el mercado de primera mano que tenderán a acercarse a los precios de las viviendas usadas. A la vez, tendremos un cierto aumento del crédito para la compra de viviendas de particulares pero a niveles mucho más bajos que en el período de venta.

Asimismo, tras la compra de viviendas para invertir que han realizado muchas personas y la constatación de que los precios de alquiler que pretendían son inalcanzables, viviremos bajadas mayores de los precios de los alquileres. Esta bajada de los precios de los alquileres, sumada a la subida de futura de los tipos, es la gasolina que pondrá en marcha en unos años una reaceleración de la bajada del precio de la vivienda.

Predigo un aumento de la actividad de construcción por necesidad de reemplazo de existencias en algunos puntos del país y porque a los bancos les interesa construir sobre suelos que han provisionado en sus balances.

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