Hoteleros y propietarios piden una regulación homogénea del alquiler vacacional

En España las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en la materia desde la aprobación de la Ley del Alquiler en 2013, han prohibido que se alquilen habitaciones para uso turístico, aunque basta con un vistazo rápido en internet para comprobar que esta prohibición no se cumple. Además, las empresas como AirBnB han potenciado también el alquiler de viviendas enteras para uso vacacional durante pocos días, Ambos factores, según reconoce los propios hosteleros, hacen que los propietarios de pisos particulares entren en competencia directa con el sector y daña su cuenta de resultados.

«El alquiler de pisos turísticos no es un fenómeno nuevo pero los usos sí que están cambiando. Actualmente se están convirtiendo en directamente sustitutivos y competencia directa de los alojamientos reglados. Eso no significa que no tengan derecho a tener su espacio, pero se debe analizar si están adecuadamente reglados», asegura José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur, el grupo que defiende los intereses de las grandes empresas del sector. «Que sean los gobiernos regionales los encargadas de regular está generando dificultades», asegura Zoreda, que piden una regulación homogénea que garantice la calidad, evite la picaresca y nos saque del actual «limbo legal».

Una demanda con la que también coinciden los propietarios de casas de alquiler y las páginas que les ponen en contacto con potenciales inquilinos, aunque por diferentes motivos. El fundamental: poder acogerse a una normativa «clara y homogénea» en toda España.

Entre las autonomías que han aprobado ya su propia legislación autonómica destaca Cataluña, que ha sentado un precedente que sirve de espejo para las demás autonomías, enfrascadas en redactar sus propios textos.

«Cataluña redactó una regulación lo suficientemente flexible que permitió el desarrollo de las viviendas de uso turístico y facilitó que en poco tiempo se dieran de alta más de 40.000 », explica Joseba Cortazar, de HomeAway, web de referencia en materia de alquiler vacacional en España . Cortázar, que deja claro que, al contrario que AirBnB, ellos no facilitan el alquiler de habitaciones sueltas, también defiende la necesidad de una legislación homogénea a nivel nacional. «Nosotros estamos deseando una regulación que establezca un marco jurídico seguro que permita operar con tranquilidad, que no se base en los intereses del sector hotelero y que facilite que sea el turista, español o extranjero, el que tenga libertad para elegir en función de sus necesidades».

Además de Cataluña, la comunidad dónde más oferta de viviendas para alquiler vacacional hay (un 34% del total, según un estudio de Homelidays.es), Madrid también cuenta con una legislación específica en materia de alquiler vacacional. El gobierno regional regula desde el año pasado los apartamentos vacacionales y las viviendas de uso turístico mediante un decreto que, en teoría, pondría fin a las disputas, aunque según los propietarios, es poco menos de una «prohibición encubierta», ya que no permite alquileres inferiores a cinco días pese a que el 80% de las operaciones del sector tienen una reserva media de 3,2 días. Hace pocas semanas la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) anunció que recurrirá el decreto porque «crea un obstáculo a la competencia efectiva en los mercados o bien eleva los costes de los operadores, lo que se verá reflejado en el precio que los consumidores deberán pagar por el alojamiento».

Mientras tanto, otras autonomías han ido adaptando sus respectivas leyes en materia turística o están a punto de aprobar sus propios decretos. En Baleares, pendiente aún de la aprobación de un reglamento específico, el alquiler de viviendas de uso vacacional es posible siempre que estas sean casas aisladas o bloques enteros de viviendas, pero no se permite la promoción de casas turísticas en bloques de vivienda habitual. En Canarias la actual legislación permite sancionar a los propietarios con multas de hasta 60.000 euros, aunque gracias a la enorme presión de la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (Ascav) se está a punto de aprobar una nueva ley que la regularizará definitivamente los alquileres vacacionales. Otras autonomías contemplan requisitos más enrevesados, como Asturias que obliga a los propietarios a alquilar obligatoriamente durante los meses de julio, agosto y septiembre si quieren ponerlas en alquiler durante el resto del año, mientras que las hay como Andalucía, en cuyo proyecto de ley -paralizado por las elecciones autonómicas anticipadas- se contemplaba el alquiler por habitaciones.

Ni siquiera hay unanimidad a la hora de definir qué es una vivienda de uso turístico y en qué se diferencia de la vivienda habitual. Según la ley catalana, que data de 2012 , «tiene consideración de vivienda de uso turístico aquellas que son cedidas por su propietario a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad». La normativa madrileña, por su parte, diferencia entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Ambos están dotados del equipamiento y los servicios necesarios para ser ocupados de forma inmediata y están destinados al alojamiento turístico ocasional a cambio de un precio, pero el primero no tiene en ningún momento «carácter de residencia permanente». La legislación más reciente, la de Castilla y León, aprobada a finales de febrero, se basa en la temporalidad para determinar si se trata de un arrendamiento urbano de un inmueble o bien de un apartamento turístico, y especifica que si el plazo de ocupación es superior a dos meses se considera residencia permanente y no se regirá por la normativa turística.

Los propietarios de viviendas que quieren alquilar critican la propia definición de vivienda de uso turístico, ya que, en palabras de Joseba Cortázar, «lo que hace es ponérselo difícil al sector en tanto que restringe el acceso ya que especifica que viviendas pueden ser destinadas al uso turístico. Es suma, dice a cada uno cómo debe utilizar su propiedad privada».

Para poner coto al intrusismo y a la competencia desleal de los alojamientos privados no reglados, las distintas autonomías sí están coincidiendo en la necesidad de que los propietarios inscriban las viviendas de uso turístico en los respectivos Registros de Turismo. De nuevo Cataluña ha dado un paso más allá al exigir que dicho número de registro debe constar en todo tipo de publicidad que las anuncie. Sin embargo, de nuevo esto tampoco se cumple en muchas ocasiones. En un apartado de su web, AirBnB recuerda que cumplir con las normativas pertinentes es tarea del propietario , así como «estar al tanto de todos los impuestos o licencias comerciales nacionales necesarios y aplicables».

El sector hotelero apunta a que este caos regulatorio, que dificulta la persecución de los alojamientos no reglados, puede estar detrás de su arrollador éxito. Según los datos que maneja Exceltur, el 60,8% de los establecimientos hoteleros españoles sufrieron una merma de sus resultados en 2014 por el exponencial crecimiento de la oferta y alquiler irregular de apartamentos turísticos no reglados, un impacto que en el caso de algunos negocios resta hasta el 5% de sus ingresos potenciales.

«El coste de que unos tengan que cumplir la normativa y otros no puede estar facilitando que estos alojamientos sean mucho más baratos que los hoteleros», explica Zoreda, que llega a hablar incluso de «competencia desleal». «Puede ser que los hoteles esten ‘muertos’, pero también hay que recordar que cumplir las normativas y pagar impuestos implica un mayor precio final».

Al margen de lo estrictamente económico, los hoteleros creen que algunas de estas viviendas pueden no mantener los estándares de calidad adecuados, algo que desde HomeAway desmienten categóricamente. «La calidad del producto vacacional es indiscutible», afirma Cortázar, que explica que su página web mantiene un equipo de más de cien personas que vela por las prestaciones de las viviendas que se ofrecen y remite al estudio que elabora a nivel nacional la Universidad de Salamanca en colaboración con HomeAway, que asegura que el 96 por ciento de los españoles repetiría su estancia en un alquiler vacacional. Dicho estudio cifra la actividad generada por el alquiler vacacional en más de 6.500 millones de euros.

El sector hotelero pide que también se tenga en cuenta a la hora de legislar las externalidades negativas que está generando el auge de los alquileres vacacionales, algo que también critican numerosas asociaciones de vecinos y han puesto en pie de guerra a barrios enteros en ciudades como Barcelona.

«La concentración de pisos turísticos, sobre todo en barrios determinados con mayor interés para el viajero, está haciendo que suban los precios y está expulsando a los alquileres normales, ya que sale mucho mas rentable alquilar por días e incluso por horas», explica Zoreda, que adelanta a ABC que Exceltur está preparando las conclusiones de un análisis sobre el impacto de los alquileres vacacionales que distribuirá a los distintos gobiernos autonómicos.

No obstante, Zoreda reconoce que también es posible que exista un cierto perfil, al alza, de gente que prefiera este tipo de alojamientos por la flexibilidad que ofrecen. Precisamente éste es el argumento que esgrimen desde HomeAway. «Somos competencia y no lo negamos, pero hay que recordar que existe una tendencia a nivel global de un viajero que exige una tipología de alojamiento diferente a la que existe en la actualidad y quiere satisfacer necesidades diferentes, mayor flexibilidad de entrada y de salida, de espacios disponibles, más competitividad en precio...».

Cortázar recuerda que los impulsores de esta nueva forma de turismo también están muy interesados en que se regule en profundidad cuánto antes para «establecer un marco jurídico seguro» que les permita operar y desarrollar su actividad, y pide que esta legislación se haga «en base al interés general y no en función del interés del sector hotelero, para que el turista tenga libertad de elegir en función de sus necesidades».