¿Qué debes saber para que no te engañen cuando compras una vivienda?
Guía básica para firmar una hipoteca, conocer los gastos asociados y la información que debes tener antes y después del contrato
Actualizado:Guía básica para firmar una hipoteca, conocer los gastos asociados y la información que debes tener antes y después del contrato
1234567Signos de reactivación
El Consejo General del Notariado recomienda no firmar ningún documento sin asesoramiento - ABC El mercado inmobiliario continúa en retroceso y aún no se ha recuperado de los excesos del pasado. Los expertos coinciden en que mientras no repunte la demanda y las facilidades de financiación es arriesgado hablar, propiamente, de recuperación. Sin embargo, en los últimos meses se perciben signos de reactivación, aunque aún no influyen en la creación de los hogares. Diversos fondos de inversión internacionales están pujando por carteras de activos, deudas hipotecarias o viviendas sociales en alquiler. ¿Cuándo se reflejarán en la demanda de inmuebles para uso residencial? Es pronto aventurarse, pero si eres de lo que se dispone a comprar un piso, puedes utilizar estos consejos que ofrece el Consejo General del Notariado , que, ante todo, recomienda «no firmar ningún documento sin contar con el asesoramiento adecuado, especialmente antes de la entrega de dinero, aunque sea en forma de señal».
Pasos previos
Existe la posibilidad de firmar un contrato privado antes de firmar la escritura pública - abc Los notarios recomiendan antes de la elaboración de la escritura pública la firma de un contrato privado. El Consejo recuerda que «el documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja».
En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:
Quién firma por la parte vendedora. Los notarios recuerdan que cuando vende un promotor, debe firmar el administrador y el apoderado de la sociedad, mientras que si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.
Estado de cargas. Es esencial comprobar si la vivienda está libre de cargas, es decir, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Se puede pedir directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría.
Pagos a la comunidad de propietarios. Tiene que quedar claro si la vivienda está al corriente de pagos y gastos. En determinados casos, la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
Precio. El Consejo del Notariado recomienda determinar con claridad el precio y la forma de pago y, por tanto, no fijar un precio inferior al real ni abonar cantidades que no estén documentadas.
Arras. Cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como partedel pago del precio total o «señal» -conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.
La escritura pública
La escritura pública no es obligatoria, pero es una prueba privilegiada ante los tribunales - abc La escritura pública no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que se contrate un préstamo hipotecario para adquirirlo. Comprador y vendedor declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.
En el acto de la firma del documento, el notario:
-Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.
-Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda
-Confirma el pago de las cuotas de la comunidad
-Solicita el justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del IBI
- Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa
-Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes
-Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública
Tras la escritura de compraventa
Los notarios aconsejan que se les consulten los plazos para evitar sanciones - ABC Tras la firma de la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:
Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Los notarios aconsejan que se les consulte los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. También se puede encargar su tramitación al notario. Posteriormente, se entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.
Suministros. Tienes que poner a tu nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
Documentación y facturas. Se deben conservar todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre la adquisición.
Los gastos derivados de una compraventa
La minuta registral, notarial y gestoría son los principales gastos asociados en el contrato - ABC Los notarios detallan que estos son los gastos asociados al contrato de compraventa de una vivienda:
Minuta notarial: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante arancel. Son los mismos para todos los notarios.
Minuta registral: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros.
Minuta gestoría: Es la factura del gestor cuando realiza los trámites. También tiene derecho a hacerlos usted mismo o encargárselos a la notaría.
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe informándose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.
Otros impuestos, que por ley los paga el comprador.
IVA: Por una vivienda de nueva construcción tendrá que pagar el 10% de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA es del 21%.
AJD: Si se trata de una vivienda de nueva construcción deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5%.
TPO: Si la vivienda es de segunda mano tendrá que pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 6% y el 10%.
IRPF: Finalmente, el vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser hasta del 27%.
Préstamos hipotecarios
Es recomendable, según los notarios, una oferta vinculante con las condiciones del contrato - ABC Cuando se solicita un préstamo hipotecario conviene tener en cuenta, también, estas recomendaciones.
Fijar qué cantidad pedir. Además del precio de la compra, hay que tener en cuenta los gastos asociados y los gastos del préstamo hipotecario, como por ejemplo la tasación, la comisión de apertura (si la hubiera), la gestoría, los impuestos, etc.
Se recomienda que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de quienes soliciten el préstamo, pues hay que tener en cuenta que los ingresos pueden cambiar con los años y que las cuotas de los préstamos variables pueden subir.
Comparar ofertas de distintas entidades financieras estudiando la información genérica de sus folletos informativos (Fichas de Información Precontractual), que se entregan gratuitamente a quien lo solicite. Es importante fijarse en la TAE, que es el tipo de interés anual que efectivamente se paga en un año, e incluye las comisiones que cobra la entidad financiera y los plazos del pago.
Analizar la Ficha de Información Personalizada. Una vez elegida la entidad financiera, y antes de comprometerse con ella, esta le entregará sin coste alguno la Ficha de Información Personalizada en la que se detallarán las condiciones financieras del préstamo que le ofrecen.
Pedir una oferta vinculante. Solicitado el préstamo y realizada la tasación, es conveniente pedir a la entidad financiera una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del contrato. La oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega. Si se hace al mismo tiempo que la Ficha de Información Personalizada y coinciden en su contenido, ambas pueden entregarse en un único documento.
Escritura de las hipotecas
La entrega del préstamo suele producirse de manera simultánea a la compra de la vivienda - ABC Aceptada la oferta vinculante, la entidad financiera remitirá la documentación al notario elegido por el comprador para que prepare la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario.
El comprador dispone en la notaría de tres días hábiles antes de la firma de las escrituras para examinarlas a fondo con asesoramiento del notario y pedir aclaraciones y cambios a la entidad financiera si fuera necesario.
La entrega del préstamo suele producirse de forma simultánea con la firma de la escritura de compraventa.
Tras la firma, el notario enviará al registro de la propiedad una copia auténtica electrónica autorizada de las escrituras de venta y del préstamo hipotecario.
Cuando el préstamo se ha terminado de pagar, quedaría un último paso: la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firman solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor, quien tiene derecho a elegir el notario que la autorice y le asesore sobre los gastos, que correrán por su cuenta. Una vez firmada, se inscribe en el Registro de la Propiedad.