Lo que hunde el precio de los pisos
De la misma forma que el superciclo alcista duró de 1973-2006, es razonable decir que al actual le quedan otro seis años más
España vive sumergida ya desde hace casi siete años en una profunda dinámica de un superciclo de bajadas de los precios de los pisos . De la misma forma que el superciclo alcista duró de 1973-2006, es razonable decir que al actual le quedan otro seis años más. Cuanta más resistencia se plantee ante lo inevitable, más largo será el dolor.
En este momento es importante saber cuáles son los elementos que harán bajar aún más los precios de los pisos (vamos por el 52% entre particulares respecto a precios de pico) y aquellos que evitan que los precios bajen se corrijan a la velocidad natural.
Elementos que hacen que los precios bajen
1. Caída de las asimetrías de la información
La ciudadanía constata, a través de experiencias en su entorno más cercano, que la bajada de los precios de los pisos está teniendo lugar. De esta forma interioriza como real aquello que creyó que nunca se produciría. Como consecuencia de ell,o demora al máximo la compra de vivienda.
2. Basilea III: los bancos ni prestan ni prestarán
La enorme crisis que se ha producido en el sistema financiero mundial, y muy especialmente en el patrio, hace que los bancos presten mucho menos. Los requisitos de capital son mucho mayores de lo que eran con el fin de evitar tasas de mora oficiales del 11% y reales del 16-17% (teniendo en cuenta el crédito «substandard»). Todo ello lleva a que los bancos presten menos y en peores condiciones para el deudor y como consecuencia de ello, la demanda de pisos se contrae.
3. Eliminación de las cláusulas suelo
Una bendición para quienes las sufrían y una muy mala noticia para quienes quieren adquirir vivienda. Los bancos se ven ahora expuestos a riesgos que antes no tenían. Con el fin de recuperar los ingresos perdidos, los préstamos que conceden ahora son más caros, con unos diferenciales mayores.
4. El banco malo
No se trata de un banco, sino de una sociedad tenedora de bienes inmuebles o bien de una gestora. Por lo tanto, su riesgo no es de crédito, sino de tipo de activo, esto quiere decir que su valor está directamente relacionado con el de los pisos que posee. No le queda otro remedio que vender sus pisos lo antes posible al encontrarse con dos fuentes de competencia: la de los otros bancos y la de los particulares. El hecho de que se haya hablado tanto de él en los medios, ha aumentado el interés que tiene la ciudadanía en este tema: una mayor información sobre lo que sucede en el mercado inmobiliario, lleva necesariamente a la demora en la compra del piso.
5. Profundo envejecimiento de la población .
En el grupo de 14-24 años existe el 24% menos de población que entre las personas de 25-38 años. ¿De dónde van a salir las personas que nos compren pisos?
6. Paro por encima del 20%
Es razonable pensar que no estaremos por debajo del 20% de tasa de paro hasta 2017-2018 o un total de 7-8 años. Quien no cobra no puede comprar.
7. Desmoronamiento del precio de alquiler
Motivado por varias razones: enorme aumento de la oferta de viviendas, mayores facilidades para desahuciar a inquilinos morosos, bajada de la demanda de pisos en alquiler por disminución de la población. Los precios de los alquileres ya han bajado el 45% desde precios de pico. Unos rendimientos menores justifican precios a la baja.
8. Aumento de los tipos de interés
En cuanto el resto de Europa se recupere, la inflación remontará y lo harán los tipos de interés: este hecho llevará a hipotecas más caras con lo que la demanda de pisos bajará.
9. Políticas populistas como las de Andalucía
Ante un problema tan complejo como el de la vivienda, algunos plantean soluciones reduccionistas y populistas. En el caso de Andalucía, la desprotección del propietario arrendador lleva a una menor inversión en el sector. La mayor probabilidad de nacionalizaciones hace que el rendimiento exigido por invertir sea inalcanzable con lo que, al final, la inversión no se lleva a cabo
Elementos que sostienen los precios
10. Chipre
Ha prendido la mecha del temor con la posibilidad realde una quita. Ha provocado que muchos se lancen a comprar pisos. La pérdida en esta operación es del 10% sólo el primer día por la necesidad de sufragar los gastos de transacción. Esta demanda mal informada no es suficiente como para taponar los enormes agujeros de la oferta. Quienes acaban de comprar, verán como su inversión baja.
11. Los depósitos que rentan poco
Hay gente que, ante la constatación de la baja rentabilidad de otras inversiones, se lanza a comprar piso. Se parte de la creencia de que es mejor obtener rentabilidad que no obtenerla. Las pregunta que se plantena: ¿Y si el bien comprado baja de valor como sucederá con los pisos? ¿Y si bajen los precios de alquiler?
12. Los extranjeros
A mediados de la primera década de este siglo, los extranjeros no residentes representaban el 8% del total de las transacciones inmobiliarias. Estos sólo tendrán un piso de relevancia en los primeros kilómetros de costa, después… ni se les ve ni se les espera
13. Creencia en los ciclos inmobiliarios
Se parte de la visión de que los precios fluctúan a la baja o al alza a lo largo del tiempo de forma pendular. A una bajada como la que llevamos constatando durante los últimos años le seguiría una de subida. La experiencia histórica nos dice que un ciclo inmobiliario bien puede durar 20 años
*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” ) Editorial Manuscritos ww.borjamateo.com
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