El gran cambiazo en el mercado inmobiliario

Desde el precio de pico de la burbuja en el tercer trimestre de 2006 y hasta finales de 2012, los precios de las casas ya han bajado el 48%. Los precios de los pisos bajarán hasta, como mínimo, 2016-2018 . La bajada de los precios de los pisos a lo largo de este proceso de corrección estará en el rango de 75-85%.

Pongamos un ejemplo. Si bancos venden sus pisos a 155 euros, a la vez, financian el 100% de su venta a Euribor + 0,5% y a 50 años. Los propietarios particulares han de vender sus casas a 100 euros, entre otras razones, porque los bancos sólo financian un máximo del 80% de su precio de venta a Euribor + 3% y a un máximo de 30 años. Es decir, desde el punto de la vista de la financiación, para los pisos de propiedad de bancos y cajas todo son facilidades.

La realidad es que, una vez comprada una vivienda a un banco, su devaluación inmediata es del 35% (155-100).

Desde el inicio del proceso de venta masiva de pisos, las entidades financieras han vendido las viviendas sólo y exclusivamente a clientes particulares. Las ventas a fondos de inversion han sido casi inexistentes ; la razón fundamental es que los pisos cuestan aún mucho más de lo que valen por lo que ningún inversor profesional en su sano juicio compra. La salida masiva de pisos al mercado del alquiler hace que las rentas bajen; como consecuencia de lo anterior, las valoraciones de de los pisos se desmoronan.

A pesar de que los bancos y cajas sabían que una apabullante mayoria de inmobiliarias y promotoras eran insolventes, las mantuvieron con vida durante varios años. Mediante lineas de liquidez permitían que estas empresas no entraran en suspension de pagos a pesar de ser insolventes. La razón era clara: a los bancos les hacía falta tiempo para crear las provisiones suficientes con el fin de que las quiebras masivas de empresas inmobiliarias no supusiera su muerte por concederles crédito en el pasado.

Pero, ¿por qué a los bancos y cajas les interesa tanto vender los pisos a particulares una vez que se los han ido quitando a las constructoras y promotoras que van cayendo? ¿Cuáles son las ventajas de venderlo a particulares además de que el precio de venta es superior que si el comprador fuera institucional?

El dinero prestado por el banco a los constructores, promotores e inversores profesionales tiene como única garantía los pisos construidos, en construcción o bien los terrenos. Una vez quebrada la empresa, se procede a vender sus bienes. La diferencia entre el dinero prestado y el precio de venta de esos bienes es la pérdida que resulta para el banco

Además, mientras que las constructoras, promotoras e inversores profesionales solo ofrecen como única garantía sobre el valor de la deuda contraída la casa adquirida, los compradores particulares ofrecen cuatro. En primer lugar, la garantía real : como las constructoras con la venta del piso en cuestión se cubre la deuda contraída por el particular.

En segundo lugar, la garantía personal . Si el precio de venta del bien no cubre la deuda, el deudor puede ser perseguido el resto de su vida, por la diferencia entre el precio de venta de la casa y la deuda contraída. Por otro lado, el aval prestado por una tercera persona . Se suele tratar de familiares que intentan ayudar a otro a realizar su sueño de ser propietario. De esta forma, si los dos anteriores no son suficientes para cubrir la deuda, el acreedor inmobiliario cargará contra los bienes del avalista aunque esto signifique dejarle en la calle.

Por último, los seguros contratados por el deudor . Muy posiblemente el comprador se vio obligado a contratarlos del acreedor

De todo lo anterior explicado: ¿en quién es menor la posibilidad de impago, o lo que es lo mismo, en qué tipo de deudor son mayores las posibilidades de que el crédito prestado sea devuelto?

*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros «La verdad sobre el Mercado inmobiliario español» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com